[Monthly 루틴] 부동산 동향 파악 - 서울 경기 아파트거래건수/매매전세 비중, K-HAI, 미분양

어느새 10월 3일입니다. 

매월 마지막날이나 다음달의 첫날에 Monthly 루틴으로 서울 경기 아파트 거래건수 및 매전 비중등을 보는 루틴을 하고 있는데, 

이번달은 연휴라는 핑계로 weekly도 monthly도 자꾸 늦네요. 

그래도 연휴 가기 전에 할 수 있어 다행입니다. 

 

이 지표를 제가 왜 보려 하는지와, 지난달은 어땠는지 보고 싶으신 분은 아래에 지난달 포스팅을 참고 해 주시구요. 

 

[Monthly 루틴] 부동산 동향 파악 - 서울 경기 아파트거래건수/매매전세 비중, K-HAI, 미분양 (life-note.co.kr)

[Monthly 루틴] 부동산 동향 파악 - 서울 경기 아파트거래건수/매매전세 비중, K-HAI, 미분양

 

시작해 봅니다. 

오늘은 8월 데이터를 위주로 보려 합니다

뭐, 부동산에 관심있는 분들은 대부분 아시겠지만 부동산 거래 신고는 30일 이내에만 하면 되기 때문에 이제 8월 데이터가 나왔을겁니다. 물론9월 데이터도 있지만 아직 완성 안된 데이터겠죠. 

 

1. 거래 건수 

지난 7월, 22년 11월부터 8개월간의 거래량 증가 이후, 약간의 하락세로 돌아섰는데요

7월에 잠깐 꺾인건지, 아님 다시 침체장의 시작인건지 궁금했습니다. 

 

자 서울부터 봅니다. 

서울 아파트 거래량 추이

• 8월 거래량은 6월 거래량 수준을 회복한 수준입니다. 추석을 앞두고 보수적인 거래가 일어나지 않았나 생각해 봅니다. 
• 평균이라는 6천건에는 아직 미치지 못하고 있는 상황이라, 시장이 살아났다고 보기에는 쉽지 않은 듯 합니다. 
• 앞으로 방향을 어디로 두고 갈지 궁금합니다. 주간 동향에서 리뷰했듯이 현재 매수세가 약간 꺾인 상황인데, 강남 3구는 어떤지 궁금해서 데이터를 가져와서 봅니다. 

강남구, 송파구, 서초구는 지속적으로 그래가 일어나고 있습니다. 

얼핏 "얼마 안되네?"하고 생각할 수도 있는데, 작년 10월에 대비하면 대부분 거의 10배까지 거래가 된걸 알고 있습니다. 

 

다만, 최근에 많이 늘어나고 있는 지역은 은평구, 구로구, 노원구등 중저가 아파트가 많이 포진한 곳으로 보입니다. 

 

경기도 보겠습니다. 

 

• 경기도는 1만5천건을 기준으로 보고 있습니다. 이에 따라 서울보다는 회복된 것 처럼 보이긴 하지만 어쨌든 경기도도 아직은 좀 더 살아나야 할듯 합니다. 
• 마찬가지 작년 10월 저점 찍은 후, 올해 5월 1만건을 돌파했으나, 그 이후 보합세를 보이고 있습니다. 
• 8월달에는 5월에 거의 근접했는데, 50여건이 부족해서 1만건을 돌파하지는 못했군요. 

거래량에 대한 생각정리
 - 서울과 경기 모두 최근 3개월은 보합세로 볼 수 있습니다. 
 - 현재는 좋은 단지 위주로 거래가 일어났는데, 추석 이전 거래가 약간 뜸해지면서 중하위급지로 거래가 일어난걸로 유추해 볼 수 있겠습니다. 
 - 현재 보합세인데, 앞으로의 흐름이 아래로 갈지 위로 갈지, 9월, 10월 거래량을 주의깊게 봐야겠습니다. 

2. 전월세 비중입니다. 

- 사실, 전월세 비중을 보는 이유는, 

  ㅁ. 전세 비중이 올라가줘야 전세가를 밀어 올리고, 이게 다시 매가를 올리기 때문에 그런 포인트에서 보는게 하나. 

  ㅁ. 전세 비중이 올라간다는 이야기는 더이상 사람들이 금리에 크게 고민하지 않는다.. 이므로 사람들이 금리가 안정되었다 생각한다. 포인트가 하나입니다. 

   너무 잘들 아시다시피, 금리는 높다 낮다의 문제가 아니고, 심리적인 부분이니까요 2%, 8%가 중요한게 아니고, 이걸 수용할 마음이 있는지가 중요한거죠. 

 

서울의 전월세 비중입니다. 

 

서울 전월세 비중

• 8월 전세 비중은 61.5%로 꽤 높아졌습니다. 최근에 금리 관련된 이슈가 거의 없어서 일수도 있고, 아무래도 최근 정부의 지원도 한몫 하지 않았나 생각합니다.
• 다만, 전월세 전체 껀수는 상당히 떨어졌습니다. 그렇다면 역으로 매매거래 건수가 올라야 하는데요. 거래건수도 특별하게 많이오르지 않고 매매건수도 많지 않았다? 약간 보수적인 시장이 아닐까 생각해 봅니다. 

 

경기의 전월세 비중입니다. 

경기도 전월세 비중

• 경기의 전세 비중은 8월 약간 하락을 나타냈습니다. (잠깐 스포일링을 하자면, 지금까지 집계된 9월 전세 비중은 49.7%입니다) 전세 비중이 떨어진다면 유심히 다시 봐야 겠습니다. 
• 역시나, 경기권의 전월세 전체 건수도 많이 떨어졌습니다. 이전 데이터를 보면 8월이 그렇게 비수기라 볼수만은 없는데 말이죠. 
• 어찌 보면, 이사갈 사람들은 상반기에 이동을 거의 완료한건 아닐까 싶은 생각이 드는 대목입니다. 

전월세 비중에 대한 생각 정리 
 - 서울과 경기 전체적으로 전월세 건수는 줄어들었고, 매매건수는 약간 늘었습니다. 
 - 그렇다면 전체적으로 거래가 소강상태로 간다는 의미인데, 추석 이후 상황을 잘 봐야겠습니다. 

 

3. K-HAI 지수 보겠습니다. 

   이 지표는 상당히 늦어요. 얼마전에 23년 2분기 데이터가 발표가 됐습니다. 

주택구입부담지수 - 전국 기준

K-HAI  지수는 그냥 쉽게 이야기 하면 월급의 25%를 주택관련비용에 썼을때 100을 나타낸다고 볼 수 있는데, 

23년 2Q에 68을 나타냈습니다. 

 

사실, 전국 지수로는 감이 안오구요. 서울 기준으로 보자면 165정도 됩니다. 

지난 1분기가 175였으니 좀 더 떨어졌습니다만, 120까지는 와야 시장이 살아날거다라고 하는 연구 결과가 있으니, 참고하시기 바랍니다. (피크일때 230까지 올랐었어요)

K-HAI 지표에 대한 생각 정리
- 시장의 상승 흐름세가 있지만, K-HAI 지표는 지속적으로 안정되고 있습니다. 
- 다만 과거의 대세 상승장이 시작될때와는 아직 차이가 있습니다. 

3. 미분양 지수보겠습니다. 

최근에는 건설사들이 후분양을 진행하면서 분양지수는 약간 의미가 퇴색되긴 했지만, 그래서 준공후 미분양 수치를 좀 더 잘 봐야 하지 않을까 생각해 봅니다. 

전국 기준 미분양 지수

• 전국 미분양 전체는 지속적으로 줄어들고 있습니다. 
• 역시나 준공후 미분양 지표는 늘어나고 있습니다. 준공후 비율이 15%까지 늘어났네요. 

서울 기준으로 한번 더 보겠습니다 .요즘에 서울에 분양이 많은데, 선호하는 곳 강남쪽에도 공급이 많은데, 선호하는 지역은 어떤지 궁금합니다 

서울특별시 미분양

• 서울은 올해 3월 기준으로 준공전 미분양이 확연히 줄었습니다..만. 이는 후분양을 진행했기 때문이 아닐까 생각이듭니다. 
• 준공후 미분양도 줄어들었나 늘어났다를 반복하고 있네요. 그래도 과거에 비해서는 아직은 좀 많아 보입니다. 

 

미분양에 대한 정리
  - 전국 전체적으로 미분양은 줄어들고 있습니다만, 준공후 비율이 줄어들고 있지 않습니다. 
  - 서울 기준으로 미분양 지수는 2015년 정도에 해당하지만, 미분양 지수는 2014년 정도 수준으로 보입니다. 
  - 과거 대세 상승장이 시작되었던 2013년을 보면, 그땜부터 악성 미분양이 확 줄어드는걸 보였는데, 앞으로는 악성 미분양 지표를 좀 더 주의깊게 봐야겠습니다. 

 

 

지표 전체적인 정리

 - 시장 지표로만 봐서는 완연히 살아나고 있다! 이렇게 말하기는 쉽지 않습니다. 

  다만, K-HAI 지표나 미분양 관련해서는 전체적으로 지표가 개선되고 있고, 거래량 관련해서는 보합세를 유지하는 모양입니다. 

- 현재 시장은 매도자와 매수자의 눈높이 차이가 명확히 나고 있는 시장입니다. 누가 더 급할지? 에 따라 시장의 방향이 결정되겠죠. 

- 지속적인 시장의 센싱이 필요하겠습니다.