[Monthly 루틴][11월] 부동산 동향 파악 - 서울 경기 아파트거래건수/매매전세 비중, 미분양, 금

10월이 훌쩍 지났습니다. 어느새 천천히 1년을 돌아봐야 할 11월이 되었네요. 

이제 9월, 거래량이 모두 나왔을거 같습니다. 
월간 루틴 시작해 봅니다. 

[지난 10월 초에 쓴 8월 거래량 및 K-HAI , 금리 및 미분양 지수 글이 궁금하신 분은 아래 내용을 참고하십시오]
[Monthly 루틴] 부동산 동향 파악 - 서울 경기 아파트거래건수/매매전세 비중, K-HAI, 미분양 (tistory.com)

[Monthly 루틴] 부동산 동향 파악 - 서울 경기 아파트거래건수/매매전세 비중, K-HAI, 미분양

1. 거래건수
 부동산 거래는 30일 이내에 하게 되어 있고, 요즘처럼 매매가가 좀 오르고 있을때는 부동산에서 아무래도 빨리 빨리 올리는 경향이 있죠. 오늘이 11월 1일이니 어제까지 9월 거래량이 마무리 되었을겁니다. 

1-1 서울 거래건수. 

올해 6월까지 열심히 달려오던 거래건수가, 7월 8월 변동성이 심하더니, 다시 떨어지고 있는 추세입니다. 사실 10월이야 국제 정세때문에 거래가 별로 없었을거라 예상도 해 보는데, 9월도 추석이 끼어 있어서 그런지 높지는 않는 군요. 
과거 구간에도 9월은 지속적으로 떨어지던 거래량이 맞긴 합니다. 

1-2. 경기도 거래건수. 

경기도도 크게 다르지 않습니다. 5월 이후 큰 변동 없이 보합세이다가 약간 하락세가 좀 더 거세졌달까요?
경기는 1만 5천건이 되어야 시장 평균인데, 거래가 많이 좀 있어야 하지 않을까 생각됩니다. 

2. 전월세 비중. 
투자자로서 매매가 보다 면밀히 보게 되는건, 전월세의 비중입니다. 
전세 비중이 높아져야 전세가가 오르고, 투자금이 줄어들기 때문이죠. 
다만 요즘 시국은 국제 정세의 불안정성 때문에 전세가 줄어들고, 월세를 선호한다고 하기 때문에, 어느정도 이는 감안해야 할것 같구요. 

2-1. 서울 전월세 비중

• 우선, 절대적인 전월세 거래 건수 자체가 줄어들었습니다. 매매거래 자체가 엄청 줄었던 작년 9월보다는 확연히 줄었지만, 21년 9월보다는 그래도 늘어난 수치입니다. 아무래도 추석 전에는 비수기인듯 하죠?
• 전세 비중은 60.1%로.  유의미하게 늘어나거나 줄어들었다고는 볼 수 없을 것 같습니다. 

2-2. 경기 전월세 비중

• 경기는 약간 다른 흐름을 보입니다. 지난달보다 전월세 비중이 늘었는데요. 월세의 비중이 확 늘어난게 특징입니다. 
• 지속적인 전세사기 뉴스 때문이었을까요? 전세 비중은 줄어들고 월세 비중이 확 늘어난 특징이 보이네요. 그러다 보니 9월 전세 비중은 51.1%로 급감했습니다. 
• 다르게 본다면, 전세가 줄어들면서 월세로 갈수밖에 없었던건 아닐까? 생각해 봅니다. 10월 데이터가 나오면 좀 더 정확해 지지 않을까 생각해 봅니다. 

3. 매매-전세 거래 동향
매매와 전세를 같이 놓고 한번 보겠습니다. 

3-1. 서울 매매전세 거래 동향

• 서울 매매는 아래 직선에서 보는 바와 같이 감소세입니다. 거래량 평균이라는 6천건에는 아직 미치지 못하고 있습니다. 
• 서울 전세는 직선상으로 상승세입니다만, 사실, 올해 3월 이후는 지속적으로 떨어지고 있습니다. 

3-2. 경기 매매전세 거래 동향

• 경기의 매매거래 건수도 감소세입니다. 서울보다 좀 더 가파른 하락세네요, 다만, 지금은 하락세라고 보기보다는 관망세? 정도가 더 맞을것 같다는 생각입니다. 
• 전세거래는 서울과 거의 흐름이 비슷합니다. 올해 3월부터 지속 하락세네요. 

거래량, 거래건수 종합
- 서울 경기 모두 거래 건수가 줄어들어, 시장이 약간 조정세로 가지 않는가 생각됩니다. 
- 경기의 월세 비중이 확 늘어난 것도 특이점이지만, 전세 거래건수가 올해 3월 이후 지속적으로 하락하고 있다는 것도 특이점입니다. 
- 전세의 거래건수가 줄어든 이유가, 매매로 이어졌다고 보기는 무리가 있습니다. 서울의 경우 약간의 상관성이 보이긴 합니다만, 전세 거래량 줄어든 만큼 매매거래량이 늘었다고 보기는 어렵네요. 
- 쉽지 않은 시장이라 생각됩니다. 거래량은 줄어들고 있지만, 가격은 오른다? 전세 매물이 없어져서 전체적으로 거래가 안되고 있지만 수요자가 더 많으니 전세는 오른다. 라고 볼수 있지 않을까 생각해 봅니다. 
- 여러모로 2013년 전세 대란이 생각나는 대목이네요. 

4. 미분양 지수

전국 미분양 지수는 지난 1월 7.5만건 이후로 줄었습니다. 

다만 보시는 바와 같이, 준공후 미분양 즉, 악성 미분양은 지속 증가세입니다. 많은 분들께서 아시다시피, 요즘에 후분양을 하기 때문에 준공전 미분양 수치는 떨어질수 밖에 없는거 아닌가 생각을 해 봅니다. 

4-1. 서울 미분양 지수. 

서울시는 미분양 지수 자체가 크지는 않은듯 한데, 준공후 비율이 획기적으로 달라지지도 않는 것 같네요. 그래도 서울이라도 이렇게 수치가 많지 않아서 다행입니다. 

4-2. 경기 미분양 지수

결기 지역도 서울과 크게 다르진 않습니다만, 미분양이 꽤 있는 듯 합니다. 아마도 지속적으로 분양을 하고 있는 경기 북부와 동부쪽 물건이지 않을까 생각됩니다. 

5. 금리 
사실, 한국은행 금리야, 올해 1월에 3.5% 단행 이후, 국제 금리가 올라도 꿈쩍하고 있지 않죠. 

생각해 보니, 부동산 투자자들에게 민감한 건 한국은행 금리가 아니고 주담대나 신용대출 금리일것 같습니다. 사실 한국은행 금리나 FED 금리는 주식투자 하는 사람들에게 더 민감할 것 같구요. 

주담대는 지속적으로 오르고 있습니다. 

은행권 주택담보대출 금리 5% 육박…시중 금리 앞으로 더 오른다 | 중앙일보 (joongang.co.kr)

은행권 주택담보대출 금리 5% 육박…시중 금리 앞으로 더 오른다 | 중앙일보

사실, 금리가 높다, 낮다.. 도 중요하긴 하지만, 
주택 매수자들에게 더 중요한건 "변동성"이 아닐까 생각합니다. 
10년 이상 투자 하신 분들에게 들어보면 과거에는 15% 이자일때도 투자를 했다고 하니까요. 
오르고 있다! 라는 사실이 대중에게 공포인거죠. 

마치며, 
-시장이 약간 오리무중입니다. 아파트 가격은 오르다가, 잠깐 보합세로 향하고 있고, 금리는 오르고 있고, 거래량은 줄어들고 있습니다.
- 어찌 보면 대중이 공포에 들어가는 지금이 기회인가? 싶기도 합니다. 
- 아마 시장의 메인그라운드에 있었던 사람들은, 아니 지금도 있는 사람들은 수치로 보는 것 보다 더 빠른 시장의 흐름을 느끼고 있을겁니다. 
- 답은 현장에 있습니다. 좀 더 현장에서 부딫혀 봐야겠습니다.