[Monthly 루틴][12월] 부동산 동향 파악 - 아파트거래건수/매매전세 비중, 미분양, 금리

어느새,, 올해 마지막 날입니다. 어찌 지나갔는지 모르게 1년이 막 갔어요. 

돌이켜 보면 생각의 변화도. 일신의 변화도 많이 생겼고, 

아이들도 부쩍 큰 한해였습니다. 

 

투자자로서는 Daily, Weekly, Monthly 루틴을 그래도 꾸준히 지켜 오고 있는 것 같습니다. 

 

12월 막날입니다. 11월의 거래현황이 마무리 되었겠네요

[한달이 아닌, 30일 이내 신고니, 11월 거래 현황은 어제까지 끝났을겁니다]

시장이 아래로 향하고 있다 보니, 아무래도 거래는 좀 늦게 올리려는 경향이 있지 않을까? 생각도 되지만, 

매수자를 좀 더 끌어들이기 위해서는

"거래는 되고 있어", "너희들한테 좋은 시장이야~" 라고 말하려고 일찍 신고하지는 않을까? 생각도 해 봅니다. 

 

어쨌건, 시장은 살아 움직이고 있다!!

 

11월 복기
- 거래가 지속 줄어들고 있습니다.
- 거래 뿐 아니고 매매가격 또한 하락세로 돌아서고 있습니다. 
- 올림픽포레온에서 시작한 것 처럼, 뭔가 시장의 정책이나, 특보와 같은 시장 견인 내용이 있어야 반등할 수 있지 않을까 생각해 봅니다. 

[Monthly 루틴][11월] 부동산 동향 파악 - 아파트거래건수/매매전세 비중, 미분양, 금리 (tistory.com)

[Monthly 루틴][11월] 부동산 동향 파악 - 아파트거래건수/매매전세 비중, 미분양, 금리

 

 

그럼 12월 분석을 해 봅시다. 

 

 

1. 거래건수

 

1-1. 서울 거래 건수 보시죠. 

21~23년 서울 아파트 거래 건수

[검정색 : 서울 평균 매매거래건수 - 이 건수는 넘어서야 시장이 활발하다고 봅니다]

 

와우... 

[자주색] 이렇게 확연히 줄다니요. 2천건도 안되리라고는 생각도 못했는데, 시장이 급격히 줄어드는게 보여집니다. 꼭 21년 9월 10월 상황인것 처럼 느껴지네요

[하늘색] 서울의 아파트 가격은 21년 10월이 피크였었는데, 지금 보니, 그보다 2개월이나 먼저 시장이 꺾이는 현상을 보이고 있었군요? 그렇다면. 23년은 아마도 9월이 피크 가격이었겠습니다.. 

역시 과거를 알아야 미래를 대비할 수 있는 것 같습니다.]

 

 

1-2. 경기 아파트 매매거래 건수입니다. 

21~23년 경기 아파트 거래 건수

[검정색 ] 경기도 평균 매매거래 건수입니다, 서울과 마찬가지로 시장이 살아나려면 아직 멀었네요. 

[자주색] 서울과 비슷하기는 한데, 그래도 서울보다 거래건수 줄어드는 속도는 좀 작아 보이긴 합니다. 서울에 집을 사지 않고 경기도쪽으로 많이 나간다는 이야길까요? 아무래도 서울은 매매거래가 아닌 분양 입주가 많아서 그런것 같습니다.

[하늘색] 경기도도 마찬가지에요 21년 10월 정도가 피크였는데, 꺾이기 시작한건 21년 8월, 역시나 시장이 먼저 반영했다고 볼 수 있지 않을까 싶습니다. 

 

거래 건수에 대한 생각
- 시장이 많이 위축되었습니다. 11월 시장이 특별히 성수기이지도 않지만 그렇다고 비수기라고 볼수만은 없을거 같은데요. 특보 이후로 확실히 위축되었네요
- 시장의 매매 지수를 선행하는 것이 거래량으로 보여집니다. 현재 상태로 보면 2개월 이상 가격 하락이 지속되면 당분간은 거래 및 매매지수도 떨어지는 것으로 보여지네요. 
- 역시나 내년 신생아 특보가 궁금해 집니다. 

 

 

2. 전월세 

일반적으로 전세가 늘어야, 시장의 전세가격이 오르면서 투자자에게 좋다고 합니다만,

현재 시장은 매매가 하락을 보이면서 전세로 많이 돌아서는 시장이었죠.

그리고 금리도 꽤 떨어졌으니 전세로 많이 돌아서지 않을까 시장을 예측해 보면서 데이터를 보시죠.

 

2-1. 서울 전월세 건수 및 비중 

서울 전월세 건수 및 비중

• 우선 23년 1월을 피크로 전월세 건수는 지속적으로 줄어 들고 있습니다. 
  원인을 생각해 보자면, 
  - 서울 전체적으로 올해 분양이 좀 더 많았지 않았나하는 생각
  - 예년에 비해 올해 전체적으로 전월세 건수가 많다 보니, 미리 다 계약해 두지 않았나.. 
  생각이 듭니다.
• 다만 과거 구간을 보니, 11월 이후 12월에 전세 거래 건수가 많아요. 아무래도 1,2월을 타겟으로 이동하는 사람이 많아서 그런것 같은데, 12월 데이터가 궁금해 집니다.
• 전세 비중은 과거보다 약간 늘어났습니다. 아무래도 가설로 세웠던 [금리]와 [매매가하락] 때문이지 않을까 생각해 봅니다.  
• 그럼에도 불구하고 매매 거래건수가 줄어든 대비했을때도 전체적으로 많이 줄어들었다 보니, 
  "이동을 자제했다" 라고 볼 수 있지 않을까 생각되네요. 
  아래 보시는 바와 같이, 거래 전체 건수로만 보면 매매거래가 제일 낮았던 22년 10월(607건) 전체 거래 건수(20,856건) 보다 11월 거래 건수가 더 적네요(19,208건)

서울, 전체 거래 건수 (매매/전월세 총합) 변화

 

 

2-2. 경기 전월세 건수 및 비중 

• 지속적으로 줄어든 서울 데이터와 달리, 경기도는 약간 오르내리락을 반복하고 있습니다. 
• 과거 11월 데이터가 좀 작기도 하네요. 하지만 12월에 엄청난 붐업을 이루지도 않았네요
• 경기도 전세 비중은 떨어졌네요? 서울에서는 꽤 늘었는데, 경기도는 줄어들다니. 
  이건 경기도에서 나와서 서울로 전세를 이동했을까요? 아니면 전세에서 월세로 옮겼을까요?
  월세보다 전세가 줄어든 폭이 크지만 월세도 상당히 줄어든걸로 보면, 서울로 이동했다고 볼 수 있지 않을까? 생각해 봅니다. 
• 경기도도 전체적인 거래 건수를 보니 올해 11월이 낮은 편에 속하네요 (제일 낮은 편은 아닙니다)
  아무래도 서울 집값이 하락세이고, 경기도도 그런 모양새이니, 
  매매거래를 하지 않고 경기도에 전월세로 간 부분이 꽤 있겠다. 싶습니다. 

 

 

3. 매매 전세 거래 추세

위에서 매매, 전세를 함께 봤으니, 여기서는 간단히 보겠습니다. 

 

3-1. 서울 매매전세

• 서울 전세는 올 1,2월 피크였죠, 이후 지속적으로 거래 건수가 학락하고 있는 상태고 최근 그 하락 추세가 좀 더 심해지지 않았나 생각합니다. 
• 서울 매매는 올해 8월이 피크였고, 특보가 없어진 다음부터는 바로 하락 추세입니다. 

3-2. 경기 매매전세

• 서울과 거의 비슷합니다. 
• 특별히 다른 점이라면 서울보다 좀 더 추세선 기울기가 더 가파르달까요? 
  이 그래프에서도 경기 전세가 확연히 꺾인게 보이는군요. 

전월세 거래건수에 대한 생각
- 전월세 거래건수도 줄어들었습니다, 시장이 위축되고 있는게 눈에 보이는 수치네요
- 매매거래가 더 위축되면서 상대적으로 전월세로 이동했습니다. 
- 특히 서울 지역은 전세 비중이 늘었으나, 경기 지역은 전세 비중이 확연히 줄었습니다. 
 경기 전세 살던 사람들이 서울 전세로 이동하지 않았나 생각됩니다. 
- 전체적인 거래 건수가 서울의 경우 과거 3년 내 가장 작은 수치를 기록하고 있고, 경기도도 그리 높은 거래상황이 아닙니다. 시장이 좀 더 깊게 하락으로 가지 않나 생각됩니다. 

 

 

 

4. 미분양. 

  최근 뉴스 기사들에서는 서울 공급이 어떻다, 24년 공급이 어떻다.. 이런 이야기를 하는데, 요즘 미분양 뉴스는 잘 안보이네요. 

정치적인 해석이 있는건지 좀 상황이 나아지고 있는건지 모르겠지만 한번 보십시다. 

 

4-1. 전국 미분양 

전체 미분양은 그래도 1월 75 K 건 이후 지속적으로 하락을 하고 있다 보여집니다. 

다만 준공후 미분양은 지속적으로 늘어나고 있네요. 상황이 좋지는 않다 보여져요. 

 

4-2. 서울/경기 미분양

 

서울과 경기 미분양도 비슷합니다. 

서울에에 준공후 미분양이 있다고?? 하는 생각도 들긴 하지만, 지난 7월 정도까지 줄어들었다가 다시 늘어나는 현상이고, 경기도도 비슷한 상황입니다. 

 

미분양에 대한 생각
- 공급은 지속적으로 줄어들고 있어서 "2년후 어떡해??" 라는 기사가 나오고 있지만, 미분양 건수는 지속적으로 늘어나고 있습니다. 
- 부동산 기사를 그냥 볼것이 아니고 데이터와 함께 봐야 내공이 쌓입니다. 

 

 

 

 

 

5. 금리

미국과 한국의 기준금리는 7월부터 같은 금리를 유지하고 있습니다. 

다만, Fed의 파월이 매파에서 비둘기파로 전환되면서, 앞으로 금리 하락을 준비하고 있습니다. 

 

은행 대출 금리도 3%대로 내려왔구요. 

금리 자체만으로는 어느정도 시장이 살아나는 걸 기대할 수 있겠다 싶긴 한데.. 

이것만으로 보지는 못하니까요. 

 

그리고 금리나 정책은 다분히 내년 4월을 타겟하고 있기도 할겁니다. 

 

 

 

 

6. K-HAI

 

3분기 주택 구입 부담지수가 발표됐네요. 

큰 의미가 있지는 않은게. 지난 분기와 거의 같은 수준입니다. 

 

지역별 - 서울은 아래와 같습니다.

지난 2분기 서울은 165.2 / 전국 68이었는데. 3분기는 161.4, 67.3으로 약간 하락했네요. 

4분기는 나오려면 3개월은 더 있어야 겠지만, 아무래도 좀 더 떨어지지 않을까 생각해 봅니다. 

 

전체적 결론
- 시장은 확실히 아래쪽으로 향하고 있습니다.
- 다만 금리와 내년에 있을 총선, 그리고 신생아특례대출이 얼마나 힘을 써 줄지가 관건이지 않을까 생각이 됩니다. 
- 지표는 후행입니다. 시장을 가서 직접 느낀 것들이 이렇게 눈에 보이는 것 같습니다. 
  다만, 시장의 방향은 과거의 거래량을 보면 미래 구간을 어느정도 대응해 볼 수 있지 않을까 생각합니다.