[Monthly 루틴][11월] 부동산 동향 파악 - 아파트거래건수/매매전세 비중, 미분양, 금리

어느새 올해 마지막 달입니다. 

이쯤되면, 올해 뭐하고 살았나?? 생각을 해 보게 되는 시기인데요. 

저는 참, 뭔가 열심히 산것 같긴 한데 손에 잡히는 건 없는것 같아서, 약간 아쉽기도 합니다만, 

그래도 매주, 매월 이렇게 동향 파악하는 루틴을 잡은 것이 성과중 하나이지 않을까 생각해 봅니다. 

 

12월이 되었습니다. 

그렇다면, 이제 10월 거래량이 어떻게 되었는지 종합 결과가 나온다는 이야기죠, 그리고 전체적인 시장의 지표는 어떻게 되는지도 함께 보겠습니다. 

 

지난 11월에 분석한 지표에서는

- 시장이 어디로 갈지 참 예측해 보기도 어렵다는 말씀을 드렸습니다.

- 거래량은 늘어나지도 줄어들지도 않는 상태였고, 미분양이나 금리등 지표들도 갈팡질팡하는 모습을 보였드랬습니다. 

[지난달 분석 지표가 궁금하신 분들은 아래를 참고해 주시길!]

[Monthly 루틴][11월] 부동산 동향 파악 - 서울 경기 아파트거래건수/매매전세 비중, 미분양, 금 (life-note.co.kr)

[Monthly 루틴][11월] 부동산 동향 파악 - 서울 경기 아파트거래건수/매매전세 비중, 미분양, 금

 

 

이번달 지표를 몇가지 보겠습니다. 

 

1. 거래건수

  12월이 되었으니, 이제 10월 거래건수가 모두 나왔겠습니다. 

 

1-1. 서울 아파트 매매건수

서울 아파트 매매건수

어이쿠.. 이게 무슨일입니까. 거래건수가 확 줄었습니다.

사실 지난달에 보면서 "10월 거래건수가 어떻게 되는지가 중요하다" 라고 했는데 

확실히 시장이 위축되는 것이 보이는 듯 합니다. 

 

현재 11월 거래건수가 1,149건인데, 아무래도 11월은 더 떨어질것 같은 추이로 보여져요

 

1-2 경기 아파트 거래건수

경기 아파트 거래건수

경기도는 그래도 어느정도 방어한 느낌이긴 합니다만, 지난 8월에 비해 72% 수준으로 떨어졌습니다. 

완연히 시장이 긴축의 방향으로 가고 있다는 느낌이 강하죠.

사실 저도 물건 하나를 내놨습니다만, 2주째 손님이 한분도 없는 상황이니, 아무래도 11월, 12월은 상황이 좋아질 개연성은 희박한듯 합니다. 

 

투자자로서, 지금 시장은 잘 째리고 있다가 기회가 오면 과감히 도전해 볼만한 시점이 아닐까 생각해 봅니다. 

 

 

2. 전월세 비중 / 전월세 거래건수

  투자자가 사실 관심 있는건 전세의 비중이죠. 

  전세의 비중이 오른다는 건 전세가가 올라가며 차차 매가를 올려갈 수 있는 시장이기에 투자자에게 호재이긴 합니다만, 

  지금의 상황처럼 거래는 없고 전세가만 오르는 건, 판단이 쉽지 않은 시장이라는 말도 됩니다. 

  그만큼 실력있는 투자자가 살아남을꺼고, 그렇지 않으면 경험을 위해 과감한 선택이 필요할 수도 있겠습니다. 

 

2-1. 서울 전월세 비중 / 거래건수

서울 전월세 비중 / 거래건수

• 서울의 전체적인 전월세 거래 건수는 지난달과 비슷한 수준입니다. 
• 다만, 동향 자체는 거래가 줄어들고 있는 모습이죠. 지난 2월을 피크로 계속 줄어들고 있습니다. 
  전월세는 사실 올해 거래가 좀 많았기에 어찌 보면 이제야 평년 수준으로 온 것으로도 볼 수 있곘습니다. 
• 하지만 매매가 줄어드는 것에 비해 전월세가 늘었어야 하지 않나? 생각해 본다면, 
  시장에서 매매든 전월세든 거래 자체가 줄어든거라 봐야겠죠. 
• 큰 폭은 아니지만 전세의 비중도 늘어났습니다. 금리가 불안하니, 사람들이 월세나 매매보다는 전세로 갈아타는 모습이 아닐까 생각듭니다. 

 

2-2. 경기 전월세 비중/거래건수

경기 전월세 비중/거래건수

 

• 서울의 흐름과 비슷하기도 하지만 약간 다릅니다. 
• 우선 전세 비중이 지난달보나 늘었다고는 하지만 월세 비중이 평균보다 많네요. 여전히 전세비중이 평균보다 낮은 걸로 보여집니다.
• 거래건수는 9월보다 줄긴했지만, 평균수준을 유지하고 있는 것으로 보여지는데요
• 아무래도 매매거래가 서울보다는 더 있었다 보니, 전월세 거래량이 어느 정도는 형성됐다. 볼수도 있겠습니다만, 매매,전월세를 모두 합쳐보면 전체적으로 시장 거래가 위축되고 있는건 맞는 듯 합니다. 

3. 매매-전세 거래 동향

 두 지표를 한번 같이 보죠

 

3-1. 서울 매매전세 거래 동향

 

서울 매매전세 거래 동향

• 21년 1월부터의 거래량을 보면, 서울의 매매 거래량은 지속적으로 하향세였습니다. 
  차트의 추세선은 제가 그린게 아니고 차트 마법사에서 그려준 내용이에요. 
• 전세 거래량은 증가의 흐름이었는데, 올해 들어와서 4월부터는 지속적으로 하락세입ㅂ니다. 
• 지금 보니, 8월을 정점으로 9월, 10월이 모두 매매 전세 하락세네요. 
  매매, 전세가 동반하락하고 있는 시점은 22년 중반 정도 되었던 것 같은데 21년 10월 매매가가 피크를 친 후 6개월 정도 된 시점이었던걸로 보여집니다. 
• 지금 복기해 보니, 1월부터 거래량이 회복되면서 매매가도 함께 회복되었었는데, 
  보금자리론과 특보의 역할이 참 크구나 싶은 생각이 드네요. 

3-2. 경기 매매전세 거래동향

경기 매매전세 거래동향

• 경기도의 지표도 서울과 최근의 흐름은 거의 비슷하네요., 
• 기울기나 변화의 폭이 서울보다는 좀 더 다이나믹하게 움직이는 것 같군요. 

 

거래량, 거래건수 종합 의견
- 서울 경기의 매매 및 전월세 거래건수가 모두 확연히 줄었습니다. 아무래도 시장이 당분간 조정의 국면을 띠지 않을까 생각됩니다. 
- 주간 루틴에서 분석한 것 처럼, 지난주 기준 전국의 매매가가 하락세로 돌아섰습니다. 그렇게 본다면 11월 12월도 거래량이 많지 않을것으로 보여집니다
- 올해 거래량의 회복세 및 매매가의 상승 기류는 올 1월에 있었던 둔주발 보금자리론과 연중에 있었던 특보의 영향이 꽤 있었던 것 같습니다. 내년 신생아 대출이 나오고 난 후, 그리고 총선 이후의 출렁임이 궁금해 지는 시기입니다. 

 

4. 미분양 

미분양 관련해서 어제 이런 기사도 나왔습니다. 

전국 악성 미분양이 1만가구가 넘었다는 내용이었습니다. 

 

미분양 지표, 부동산 지인 출처

요즘에 분양이 반짝 하더니, 다시 악성 미분양 건수가 증가하고 있네요. 

• 준공후 미분양이 확실히 늘고 있습니다, 다만, 20년 말의 2만여건에 비하면 사실 아직은 그의 50% 정도밖에 안되는 수준이긴 합니다. 앞으로의 추이를 봐야 하지 않을까 싶구요
• 준공전 미분양 건수는 지속적으로 줄어들고 있습니다. 
• 미루어 보건대, 선호 단지는 몰리고 입지가 떨어지는 단지는 미분양으로 쌓이는 현상을 보이는 걸로 예상해 볼 수 있겠습니다. 

위 기사에서 이런 내용이 있는데요. 

이는 전국 기준으로 보여집니다. 서울, 경기 기준으로는 아까 보여드린 것 처럼 전체적으로 감소했습니다. 

 

5. 금리 흐름

 

우선. 기준 금리는 계속 동결중입니다. 

하지만, 기준금리 보다는 실제 주택담보 대출이나 신용대출 금리의 흐름이 더 중요하곘죠. 

 

주담대는 지속적으로 올라가고 있네요 

그러다 보니, 분명히 사람들이 위축되고 있는 상황일테구요. 

 

다만, 금리가 올라간다고 무조건 거래가 줄어들지는 않습니다. 

그 변동이 많을거라, 좀더 정확히는 금리가 오를거라 예상될때 거래가 많이 줄어드는 거죠. 

예전에 금리가 15% 이상일때도 거래는 일어났습니다. 

안정이 되어야 하는데 계속 불안한 상태니까, 거래가 되지 않는다는거. 

 

6. 주택구입부담지수

이 지표는 그냥 참고로만 보시죠. 

지표가 나오는 시점이 상당히 늦어요, 벌써 12월인데, 아직도 2분기까지밖에 나오지 않았습니다. 

 

 

 

 

마치며. 

얼마전에 아는 부동산 사장님과 이런 대화를 했습니다. 

피델 : 사장님. 이 지역은 아파트 가격이 15억이 넘는데, 9억 이하만 해당되는 신생아 대출하고 영향이 있을까요?

사장님 : 피델님, 올해 특보 나왔을 때, 여기 거래 건수 봤어요?

피델 : 네 봤어요, 여기도 거래가 꽤 되면서 많이 올랐드라구요?

사장님: 특보 혜택을 받아서 이사를 가면, 그 이사를 간 사람은 이삿짐 머리에 지고 있겠어요? 그 사람도 어딘가를 들어가야지, 아파트는 도미노야, 거래가 발생해야 연쇄적으로 다른 거래도 일어나는거죠. 

피델 :아!! 그렇군요, 사람들이 더 높은 급지로 이동하려는 마음도 있으니까, 어찌됐든 거래가 있어줘야 시장이 움직이는 거군요!!!

 

투자 공부한지는 4년이 넘었지만 아직도 시장의 원리를 이해 못하고 있는 피델입니다. 

아직도 공부할게 참 많습니다.