[Monthly 루틴][1월] 부동산 동향 파악 - 아파트거래건수/매매전세 비중, 미분양, 금리

(농담이 아니구요...)1월이 어떻게 갔는지도 모르게 훅 갔네요. 

항상 이렇게 "Time Flies like an arrow"라는 생각이 들때면, 뇌공학자가 말했던

"뇌는 새로운 경험을 받아들이는 만큼 천천히 간다" 라는 생각이 떠오릅니다. ;;;;

1월에는 뭔가 루틴대로 살았다면, 2월에는 뭔가 좀 시도해 보는 시간을 가져야 겠습니다. 

 

 

자, 1월이 끝났으니, 이제 12월 부동산 거래 신고가 완료되었겠네요. 

2월이지만 1월 결산이 아니고 12월 거래. ㅎㅎㅎㅎ

그래도 1월 부동산동향 파악이라고 해 봅니다. 

12월 복기
-  시장은 확실히 아래쪽으로 향하고 있습니다.
- 다만 금리와 내년에 있을 총선, 그리고 신생아특례대출이 얼마나 힘을 써 줄지가 관건이지 않을까 생각이 됩니다. 
- 지표는 후행입니다. 시장을 가서 직접 느낀 것들이 이렇게 눈에 보이는 것 같습니다. 
  다만, 시장의 방향은 과거의 거래량을 보면 미래 구간을 어느정도 대응해 볼 수 있지 않을까 생각합니다. 

[Monthly 루틴][12월] 부동산 동향 파악 - 아파트거래건수/매매전세 비중, 미분양, 금리 (tistory.com)

[Monthly 루틴][12월] 부동산 동향 파악 - 아파트거래건수/매매전세 비중, 미분양, 금리

지금 다시 12월 복기 내용을 봐도 ... 1월과 크게 다를것 같지 않은데?? 생각이 들긴 합니다만, 

그래도 지표를 보면 좀 다를수도 있죠. 

 

그럼 12월 분석을 해 봅시다. 

 

 

1. 거래건수

 

1-1. 서울 거래 건수 보시죠. 

 

[검정색 : 서울 평균 매매거래건수 - 이 건수는 넘어서야 시장이 활발하다고 봅니다]

   6000건을 보고 있는데, 21년부터, 한번도 근처에도 가 본적이 없는듯 하네요. 이정도면 기준을 좀 낮춰야 하는거 아닌까 싶기도 합니다. 

[자주색] 위 서울 평균매매거래건수가 워낙 작다 보니, 좀 내려 봤는데요. 기준은 ㅁ. 지지선/저항선 개념입니다.

  주식공부할때의 개념을 좀 써 봤는데요. 거래는 1800건에서 지지선 혹은 저항선이 되고 있습니다. 

  달리 말하면 거래량 1800건이 깨지면 아래로 더 많이 깨질 수 있고, 버틴다면 위로 갈 수 있는 확률이 있다. .. 

(주식에서는 사실 사람의 심리가 들어가니까 맞는 분석인데, 서울 집은 좀 다른 이야기일수도 있곘습니다만, 투자는 결국 심리싸움이라는걸 생각해 보면 맞을 수도 있겠다 생각해 봅니다. 

한두달 정도 보면 알겠죠. 

1800이 깨진다면,  다음 지지/저항은 600건 정도 되겠네요. 그러니, 지금 깨진다면 재작년 5월 수준까지 떨어질 수 있겠다.. 생각이 든다는 겁니다. 

 

[하늘색] 

추세선을 그려 봤는데요. 21년 말, 한참 주택 가격이 떨어질때와 비슷하지 않나. 생각해 봅니다. 

다만, 지금의 경우, 거래량 자체가 11월과 동등한 수준이 되었으니, 좀 다른 이야기가 될 수 도 있겠습니다. 

앞으로의 방향이 어떻게 갈지가 ... 지지저항에서도, 추세에서도 상당히 중요한 시점이 됐네요. 

 

 

 

1-2. 경기 아파트 매매거래 건수입니다. 

경기 지역도 같은 방법으로 분석해 보죠. 

[검정색 ] 15000건이 평균이라고 하는데, 그래도 경기도는 22년엔 꽤 거래가 되었긴 했습니다. 다만, 그이후로는 역시 거래가 많지는 않네요. 

[자주색] 현재는 1000건 근처가 심리적 저항선으로 보여지네요. 즉, 10000건을 넘어서야. 시장이 살아날것 같다.. 의 예측을 해 볼 수 있지 않나 실어요. 

현재의 5600여건은.. 지난 22년 3,4월, 단기 고점 거래량의 저항선을 뚫고 내려온 모양새인데. 이런 추세라면 3000여건까지 떨어질수도 있겠다 생각을 해봅니다. 

다만 서울과 경기가 따로 갈수는 없으니, 서울 방향이 위로 간다면 긍정적으로 생각해 볼 수도 있겠다. 싶습니다.  

[하늘색] 추세선인데요 이전 하락장 보다는 완만한 상태입니다. 다만 추세가 완만하다는 거지, 얼마나 오래 갈지는 예측이 힘듭니다. 

거래 건수에 대한 생각
-  서울 기준으로 본다면, 생각보다 거래 자체가 많이 줄지는 않았습니다. 
- 다만, 추세상으로 본다면, 거래 감소의 방향에 있는건 맞아 보입니다. 
- 여러모로 변곡점이 될 수 있는 포인트가 보입니다. 사실 1월 거래량이 상당히 궁금하긴 한데. 신생아 대출 영향으로 12월보다는 늘지 않을까.. 예상해 본다면, 방향이 위로 갈 수 있지 않을까? 생각해 봅니다. 
- 항상 그렇지만, 예측은 신의 영역입니다. 부동산 투자는 현재를 봐야 하고, 미래는 예측을 하는게 아닌 대응의 영역이라는 점. 다시 한번 상기해 봅니다  

 

 

2. 전월세 

 

 

2-1. 서울 전월세 건수 및 비중 

• 12월에 전월세가 확 늘었습니다. 그런데 과거 데이터와 함께 보니, 어김없이 12월에는 전월세가 늘었네요
• 특히나, 과거 12월에는 월세가 피크를 쳤네요. 왜 그런걸까요? 은행금리가 낮아지는 시점이다 보니, 전세가 좀 더 늘어야 할 것 같은데, (보니까 전세 자체도 늘긴 했네요) 월세 상승속도가 더 빠릅니다. 
• 합리적인 유추를 해 본다면, 전월세가 전체적으로 12월에 느는 이유는 1,2월 이사를 위하여, 12월에 계약건수가 늘어났다, 하지만, 하지만 은행의 대출 잔고가 많이 남아 있지 않아서, 전세 대비 월세가 더 늘어난다..??
  (이건 다른 분들의 의견도 좀 들어봐야 할것 같습니다)
• 자 어쨌든, 전세 비중이 60% 아래로 떨어졌습니다. 월세를 좀 더 선호하는 상황. 어떤게 있을지 참 궁금해 지네요. 
  (미국 주식이 잘된다고 하니, 자산 재배치해서 미국 주식 투자 하러 갔을까요..?)
   

 

서울 전체 거래량 추이 (매매+전월세)

매매와 전월세 거래 전체를 놓고 한번 봤습니다. 

서울의 매매거래가 많이 줄어들고 있긴 하네요. 

다만, 지난달에도 이야기 한 내용인데, 총 거래 자체는 올해가 참 많습니다. 

즉, 매매는 줄었지만, 전월세 거래가 많이 늘었다는 사실이겠죠!

==> 최근 매매는 시장 침체가 되며 매매보다는 전세로 옮겨가고 있다는 내용이 데이터로도 보이는 듯 합니다. 

 

 

2-2. 경기 전월세 건수 및 비중 

• 경기도는 서울과 좀 다른 양상이군요? 유난히 23년 12월 전월세 거래량이 꽤 줄었습니다 . 전세와 월세 모두가 줄어들었어요. 어??? 서울이 전월세가 다 줄었는데 경기는 전월세가 모두 늘었다???? 학령기 아동을 가진 세대가 서울로 이주했다?로 받아들일수도 있을것 같네요?
• 전세율은 별 차이가 있어 보이지는 않으니. 패스. 

겅기 전체 거래량 추이 (매매+전월세)

• 경기도 전체 거래량입니다. 12월 들어서 거래량이 줄어든게 보입니다. 
• 재미있는게, 12월 전체 거래량이 확실히 과거구간에서도 줄었네요. 서울은 과거구간에서도 12월에 늘었는데 말이죠. 

전월세 거래건수에 대한 생각
- 과거 구간을 봤을때, 12월에는 경기에서 이사해서 서울로 진입하는 현상이 보이고 있습니다. 
- 전체적인 거래 건수는 유난히 올해 많은데요. 매매건수가 역대급으로 작은 반면 전체 거래량은 크다. 이는 전월세 거래가 많이 늘었다. 라고 볼 수 있지 않을까.. 생각해 봅니다. (하기야 작년 매매거래가 너무 없어서 작년 전체 거래가 부족해 보이는 것도 있겠습니다)

3. 매매 전세 거래 추세

 

3-1. 서울 매매전세

• 매매와 전세의 흐름을 좀 본건데요. 전체적인 하락장속에 서울의 경우, 현재 변곡점 혹은 특이점이 온걸지도 모르겠습니다.
• 다만, 전세 차트가 꼭 12월에 반등한 것처럼 보여지는데 실제 거래량으로 보면 10월과 비슷한 수준입니다. 
• 매매의 경우 11,12월이 거의 비슷한 수준인데, 차트로 보면 아직 하락 추세에서 벗어나지 못한는 걸로 보여집니다.  

3-2. 경기 매매전세

• 경기 매매, 전세 건수도 비슷하네요. 전체적인 하락을 나타내고 있고, 매매는 잠깐 쉬어가는 정도랄까요?
  방향을 어디로 갈지 좀 더 두고 봐야겠습니다.  

 

4. 미분양. 

   

4-1. 전국 미분양 

• 최근에 "미분양이 늘어난다!" 라는 기사를 접한적이 있는데, 데이터가 그대로 보여주는 것 같습니다. 

 

• 꾸준히 줄여오던, 준공전 미분양 건수가 12월에 다시 늘었습니다. 준공전 비율도 지속적으로 줄여왔는데, 이번에 다시 늘어나고 있습니다. 
• 사실 한달의 지표만을 보고,"다시 늘어나는 추세"라고 볼 수는 없습니다. 최소 3개월 이상은 되어야, 추세라는게 만들어 질 수 있으니까요. 
• 그럼에도 불구하고 미분양 건수가 늘었다.. 하는건 면밀히 봐야 할 포인트가 아닌가 생각됩니다. 
  사실, 건설사 자체에서도 분양 물량을 꽤 줄였다고 하고 있었으니까 말입니다. 

 

4-2. 서울/경기 미분양

서울,경기 미분양, 준공전, 후 미분양이 모두 올라간다

미분양에 대한 생각
- 시장이 좀 회복되는거 아닌가? 했는데, 미분양 지수가 늘어나고 있습니다.
- 특히나, 건설사들이 미분양 지수를 줄이기 위해, 준공후 분양을 하는 경우가 많은걸로 알고 있는데, 그럼에도 불구하고 준공전 미분양도 전체적으로 늘었다는건, 심리가 위축되었다고 볼 수 있지 않나 생각이 됩니다.
- 작년, 올해 들어서 가장 많이 듣고 있는 내용중 하나가, "서울 공급 많이 늘린다" 였는데, 서울 미분양은 늘긴했지만, 경기도 미분양이 상당히 늘어났습니다. 
- 사실 서울도 준공후 미분양이 좀 늘었네요. 우리가 알고 있는 좋은 단지는 몰렸을텐데, 그렇지 않은 단지는 준공되도록 까지도 미분양이 되었다. 라는 거는, 입지에 따른 차이가 심해지고 있다. 라고 볼수 밖에 없겠습니다.

 

 

 

5. 금리

한미 금리 격차, 시중은행 주담대 금리

• 우선, 기준금리는 한국도 그렇고 미국도 그렇고 동결이 되고 있습니다. 
• 아무래도 한국 금리는 여전히 미국 금리의 눈치를 볼 수 밖에 없는 상황인데, 그도 그럴듯이 2% 이상 차이내기는 쉽지 않기 때문이죠. 
• 미국 기준금리는 스물스물 인하의 이야기가 나오고 있습니다. 매파였던 파월의장의 발언이 비둘기파로 내려오는 것 같다가 최근 실업률지수가 여전히 너무 낮다.. 라는 내용으로 시장을 다시 흔드려는것 같기도 한데, 과거 시장부터 분석해 오신 분들은 1-2분기에 하락할거를 기대하고 있다고 하네요. 
• 사실, 투자자들은 1월 진행되는 - 환승대출, - 신생아 대출.. 에 대한 기대감이 더 크지 않을까 생각됩니다. 작년 1월부터 9월까지 아파트 거래 건수 상승의 견인은 "생초 특례"였으니까요. 
• 즉 기준금리도 중요하지만, 직접적인 시장플레이어들이 느끼는 금리가 중요하다. 
  그래서 2월은 신생아 대출의 영향을 좀 더 주의깊게 봐야 하지 않을까 하는 생각입니다. 

 

 

6. K-HAI

[K-HAI는 3개월에 한번씩 나오는 관계로 아래 내용은 지난달 분석 내용과 동일합니다.]

 

 

지역별 - 서울은 아래와 같습니다.

지난 2분기 서울은 165.2 / 전국 68이었는데. 3분기는 161.4, 67.3으로 약간 하락했네요. 

4분기는 나오려면 3개월은 더 있어야 겠지만, 아무래도 좀 더 떨어지지 않을까 생각해 봅니다. 

 

전체적 결론
-  12월은 경기에서 서울로 진입이 일어나는 시기였습니다. 
- 다만, 매매로 가는 것 보다, 전월세로의 이동이 많았습니다. 
- 현재 변곡점이 생길 수 있는 지점입니다. 매매에 대한 거래 건수도 그렇고, 금리도 그렇네요. 다만, 미래를 어느정도 예측가능한 지표라는 "미분양" 지수가  높아지고 있는 상황이니, 시장을 좀 더 여유롭게 볼 필요가 있어 보입니다. 
- 시장이 살아난다, 아니다. 라는 걸 말하기는 쉽지 않습니다. 그만큼 복잡도도 높아진 상황이니까요. 다만, 1월 신생아 대출 및 대환대출이 시장을 어떻게 바꿔놓을지가 관전 포인트입니다.