[Monthly 루틴][3월] 부동산 동향 파악 - 아파트거래건수/매매전세 비중, 미분양, 금리

3월도 금방입니다. 부동산 거래는 30일 이내에 하게 되어 있는데, 2월은 29일까지만 있다 보니, 어제까지 모든 거래가 마쳐졌겠어요. 

 

최근에 서울에서 아파트 전세가 상승 이후 매수도 상승거래가 일어나기 시작하는데,전문가마다 의견이 조금씩 다른듯 합니다. 과거 데이터를 보고 미래를 예측하기는 힘듭니다만, 그래도 Flow 혹은 Trend라는게 있으니, 어느정도 준비는 할 수 있지 않을까 싶습니다. 

 

예측은 하지 못하겠지만, 현재 진행되고 있는 데이터 조차 분석하지 않으면, 시장이 바뀐걸 모르고 기회를 잃어버릴 수 있으니까요. 

 

 

'24년 3월 분석 결론
-  시장은 움직이고 있긴 하겠지만 약간은 정체, 혹은 고요한 분위기입니다. [최근 느껴지는 3월의 분위기는 좀 다릅니다]
- 역대급으로 거래량이 많이 줄었습니다.  수도권 사람들은 많은 사람들이 서울 집 매수를 원하고 있고, 그래서 2월의 부동산은 "눈치보기"인듯 합니다. 
- 공급 측면에서는 시장이 좀 더 위축되고 있지 않나 생각됩니다. 시장이 살아나려면 "새 집"부터 팔려야 하는데, 새집이 계속 쌓이고 있네요. 
- 다시 한번, .. 답은 현장에 있습니다. 2월 데이터를 봤고, 3월도 다 지났으니,. 4월의 부동산 시장은 어떻게 움직이는지 현장에서 답을 찾아 봅시다. 

 

전체적인 지표는 아래를 위주로 보겠습니다. 

목차
1. 거래건수 (서울, 경기)
2. 전월세 건수 및 비중 (서울, 경기)
==> 전체(매매, 전월세) 거래량 추이 (서울, 경기)
3. 매매 전세 거래 추세 (서울, 경기)
4. 미분양 (전국, 서울)
5. 금리
6. K-HAI (주택구입부담지수)

23년 1월 복기
-  시장이 "혼란하다 혼란해"라는 생각입니다. 
- 시장에 긍정적인 지표는    매매 건수가 올라왔고, 전세 비중이 올라왔고, 금리가 안정세인데 반해
- 시장에 긍정적인 지표는    여전히 거래 건수는 평균보다 저~~ 밑이고, 미분양은 아직 갈길이 멀어 보입니다. 
- 시장은 "관망세"라는 표현이 맞는 것 같습니다. 다만 그 안에서도 지금 수치와 지표들은 살아 움직이고 있구요 
정부는 현재 상황이 "안정적"이다, 라고 보는 것 같습니다. 당분간은 건드릴것 같지 않고, 건드려도 우선 4월 총선은 되어야 할 것 같습니다. 

 

[같이 보면 좋은글]

[Monthly 루틴][2월] 부동산 동향 파악 - 아파트거래건수/매매전세 비중, 미분양, 금리 (life-note.co.kr)

 

 

1. 거래건수

 

1-1. 서울 거래 건수 보시죠. 

[검정색 : 기준선 - 서울 평균 매매거래건수 - 이 건수는 넘어서야 시장이 활발하다고 봅니다]

  1월에 이어 2월 거래량도 좀 늘었습니다. 2월이 1월보다 이틀 정도가 적은걸 감안해서 150~200 건정도를 보정해 보면

1월보다는 거래량이 늘었다.. 라고 봐도 될것 같습니다 . 다만. 흐름에 있어서 미미한 차이라. "유의미하다"라고 말하기는 쉽지 않겠네요. 

[자주색] 지지저항

  1800 라인을 딱 지지 받고 올라갑니다. 신기하게도 과거 구간을 봐도 이 구간을 깨지는 않는 흐름이 나오고, 여기가 깨지면 저 아래 1000 이하까지 내려갈것 같은데, 현재는 1월 거래량과 보합되는 수준입니다. 

[녹색] 추세선 

 전체적으로는 조정장의 모양새가 강합니다. 차트상 모양으로는 22년 상반기와 비슷한 모양새인데 지금의 거래량 증가 흐름이 어떻게 이어질지 좀 더 봐야겠네요. 

 

 

 

1-2. 경기 아파트 매매거래 건수입니다. 

경기 지역도 같은 방법으로 분석해 보죠. 

 

 

[검정색 : 기준선 - 경기도 평균 매매거래건수 - 경기는 15천건입니다]

    경기도도 15천건에 육박하려면 많이 부족하지만, 상승흐름이 약간 있다가 보합이 된 상태입니다. 

   마찬가지로 6%정도의 거래량을 합쳐 보면 1월과 비슷한 수준이지만 약간 줄어든듯 합니다. 

 

[자주색] 지지저항

   경기도의 지지저항에 대한 부분은 지난번에도 언급했지만, 서울보다는 약하다고 보여집니다.

   아무래도 서울의 아파트 매매, 전세, 특히 매매가격에 영향을 많이 받고 있기 때문인듯 합니다. 어쨌든 약 6천건에서 지지를 받고 올라갔는데, 다시 이 이하로 떨어지지는 않았으면 하는 바램이네요 [지극히 개인적인... 집을 팔아야 하기 때문에 ㅎㅎㅎ]

[하늘색] 추세선

    이번에는 전체적으로 연결을 좀 해 봤어요. 

   기존의 단기 추세선에 추가로, 고점끼리/저점끼리 연결해서 추세선을 그려 봤는데, 7천건 정도에 수렴하는 느낌이랄까요. 

  (이 데이터가 의미를 가질지는 1년 이상 지나봐야 알 것 같아요. )

지난 1월에는 벗어났다. 생각했는데, 2월 거래량을 보니 왠지 진짜 삼각에 수렴해 가는 느낌입니다.

  

 

거래 건수에 대한 생각
-  서울에서 거래량이 좀 늘었다고는 하지만 그 변화량이 좀 미미한듯 합니다. 
- 2월로만 보면 시장내 플레이어들이 서로 눈치보는 것 같은데, 3월 거래량이 궁금해지네요. 
   [서울은 사실 이미 2천건에 올라와 있어서, 2월보다 올라가는 흐름은 명확해 보입니다. 
- 경기는 확실히 서울에 영향을 받는 모양새네

 

 

2. 전월세 

 

2-1. 서울 전월세 건수 및 비중 

 

• 전월세 거래량이 역대급으로 줄어들었습니다. 21년 2월 수준이네요. 
• 최근 서울의 전세지수가 지속적으로 올라가는데, 이런 측면에서 본다면, 거래가 없는 이유는 전세 매물이 없는 이유가 더 크겠습니다. 월세 거래 또한 상당히 많이 줄어들었습니다.
• 비슷한 수준인 21년 2월이면 기억하기로, 한참 상승이 일어났을땐데, 저기 위 매매거래도 2월에 확 줄어든 차트가 보입니다. 
  찾아보니 21년에 접어들며 종부세 개편 [현실화]과 2.4부동산 대책으로 83만호 공급 이슈가 있었군요 

서울 전체 거래량 추이 (매매+전월세)

이쯤에서 매매와 전월세를 전체적으로 한번 보죠.

 

• 지표와 같은 색으로 선을 그려 봤습니다. 
• 전체 거래량인 노랑색을 보니, 21년 이후 가장 적은 거래량을 보이고 있네요. 
  매매는 약간 늘어났으나 전월세가 매우 줄어들었다... 이걸 어떻게 해석해야 할지 모르겠는데, 
  "서울에 매수를 하고 싶은 사람들이 현재 시장이 조정으로 보이니, 기다리면서 전세를 들어가려 한다. 
  이미 전세에 들어가 있는 사람들은 계갱권을 쓰면 언제라도 나올 수 있으니, 전세로 버티기를 한다" 이러지 않을까요?
• 어쨌든 전체적으로 거래량이 엄청 줄어들었다.. 는건 왜 그런건지 생각해 봐야 할 이슈가 아닐까 합니다. 

 

2-2. 경기 전월세 건수 및 비중 

•  경기지역도 지난 2년 반래, 가장 거래가 적었습니다. 21년 상반기에도 비슷한 상황이었군요.?
  서울 지역 매매와 엮어서 생각해 보면, 21년 상반기에 전세,월세로 들어 있던 분들이 
  더이상 기다릴수 없다!! 하고 서울이나 경기쪽 매수로 들어간 게 아닐까 생각됩니다. 
• 이렇게 생각해 보니, 어찌 보면 차트에 답이 있었네요. 
  전월세 거래량이 줄어들고 매매가 늘어난다? 거의 상승의 끝물으로도 볼 수 있겠다. 싶습니다. 

경기 전체 거래량 추이 (매매+전월세) - 경기도도 전체 거래로 보겠습니다. 

 

• 경기 역시 전체 거래량이 역대 최저급입니다. 
  좀전에 말했던 것 처럼, 21년 상반기와 비슷한 거래량이라고도 볼 수 있는데, 그때는 완연히 지금보다 매매 거래량이 많았군요. 
  당시 전월세에서 매매로 갈아탄 사람들이 많았다 볼 수 있겠습니다. 

전월세 거래건수에 대한 생각
- 2월 전월세 거래량은 수도권 전체적으로 줄어들었습니다. 
  숫자로 미루어 생각해 보건데, 현재 조정장이다 보니 기다리면서 눈치 보는 사람들이 꽤 많은듯 합니다. 
- 21년 상반기와 숫자 상으로는 비슷할 수 있는데, 당시는 "더 올라가면 못산다" 하는 패닉 바잉(더군다나 부동산 대책으로 다주택자 발 묶는 종부세 현실화가 나왔으니.. 집 없는 사람들에게는 얼씨구나 했겠군요)으로 샀지 않았을까 유추해 봅니다. 

 

 

3. 매매 전세 거래 추세

 

3-1. 서울 매매전세

• 트렌드를 나타내주는 빨강 파랑 투명선의 기울기가 좀 줄어들었습니다 
  (여기에서는 안보이는데, 지난달과 비교해 보니 그래요)
• 거래량만 보고 이야기를 해 본다면, 전월세가 많이 줄어들고 매매가 약간 늘었습니다. 
  그만큼 간보고 있다는 이야기 아닐까 싶어요. 

3-2. 경기 매매전세

•  역시, 경기는 서울보다 변화의 폭이 상당히 심합니다. 
• 사실 경기는 전세도 많이 줄었지만 매매도 좀 줄어들었습니다. 서울쪽 매매가의 눈치를 보고 있지 않나. 생각되어요.
  지난 수년간의 분석 경험치와 더불어 오늘 몇가지 수치를 보니, "경기는 서울에 종속되어 있다"는 느낌은 확실히 보입니다. 
  서울이 먼저 움직이고, 이에 따라서 경기가 움직인다. 조금 더 세밀하게 이야기 하자면, 서울로 들어가려는 사람들이 "언제" "어떤방법(매매/전세/월세)으로 움직이느냐에 따라 경기 시장은 움직일수 밖에 없다는 이야기 입니다. 

 

 

 

4. 미분양. 

최근에 악성 미분양이 많이 났다고 했죠. 사실 우리는 지난달에 이미 악성 미분양이 늘어나고 있음을 확인했었습니다. 

이번달에는 그 미분양의 트렌드가 다시 바뀌었는지? 에 중점을 두고 한번 봐야겠습니다. 

 

4-1. 전국 미분양 

• 줄어들기는 커녕 둘다 늘어나고 있습니다. 
• 미래를 알 수 있는 유일한 지표가 공급량이라고 했는데, 미분양이 지속적으로 쌓이고 있어서, 좋지는 않은 분위기네요. 

 

4-2. 서울/경기 미분양

• 서울은 그나마 준공전 미분양은 줄어들었네요, 
  아. 그렇게 보면 안되겠다. 전체 미분양은 늘어났는데, 준공전 미분양은 줄었다?? 그렇다면 악성 미분양 비율이 더 늘어난거군요. 
• 경기 지역은 준공전 미분양이 더 많이 늘었습니다. 그나마 다행이랄까요?

미분양에 대한 생각
- 어제 신문에.. 아파트 매매가는 오르지만 매물은 쌓인다고 나왔는데, 미분양도 계속 쌓이고 있습니다. 어떤 의미로든 악성미분양은 좋지 않은 신호인데, 시장을 더 면밀히 봐야 하지 않을까 생각됩니다. 
- 특히 서울의 준공후 미분양(악성 미분양)이 많아진 데이터는 고민해 볼만 합니다. (물론 수량이 크지는 않습니다)

 

 

 

5. 금리

 

•  한국과 미국의 기준금리는 작년 중순부터 동결을 이어오며 2%의 차이를 보이고 있습니다. 
• 미국 금리는 얼마전까지만 해도 상반기 이야기를 하더니, 이번주에 매파적 발언이 나오며 9월 이야기가 나오고 있더군요. 
• 당분간 기준금리는 움직이지 않을 것 같고,
• 주담대 금리는 아주 조금씩 움직이고 있는 듯 합니다. 이분위기가 계속된다면 3% 아래도 나올 수 있지 않을까? 생각도 됩니다.
  아마 기준금리 인하된 후에 나오지 않을까.., 그런 측면에서 보자면, 지금이 이자는 제일 싼구간일것도 같습니다

 

 

6. K-HAI

[K-HAI는 3개월에 한번씩 나오는데, 이번에 23년 4분기 수치가 발표 됐네요.

 

지역별 - 서울은 아래와 같습니다.

지난 2분기 서울은 165.2 / 전국 68이었는데. 3분기는 161.4, 67.3으로 약간 하락했고, 이번에는 156/64.6으로 좀 더 떨어졌습니다. 

시장은 아직 조정의 기간을 거치고 있네요. 

 

전체적 결론
-  시장은 움직이고 있긴 하겠지만 약간은 정체, 혹은 고요한 분위기입니다. [최근 느껴지는 3월의 분위기는 좀 다릅니다]
- 역대급으로 거래량이 많이 줄었습니다.  수도권 사람들은 많은 사람들이 서울 집 매수를 원하고 있고, 그래서 2월의 부동산은 "눈치보기"인듯 합니다. 
- 공급 측면에서는 시장이 좀 더 위축되고 있지 않나 생각됩니다. 시장이 살아나려면 "새 집"부터 팔려야 하는데, 새집이 계속 쌓이고 있네요. 
- 다시 한번, .. 답은 현장에 있습니다. 2월 데이터를 봤고, 3월도 다 지났으니,. 4월의 부동산 시장은 어떻게 움직이는지 현장에서 답을 찾아 봅시다.