[Monthly 루틴][5월] 부동산 동향 파악 - 아파트거래건수/매매전세 비중, 미분양, 금리

5월도 쏠랑 지나갔습니다. 

이젠 투자쟁이가 그래도 됐는지. 6월1일이 딱 되니, "오늘 보유세 기준일이다!!" 라는 생각만 들더군요. ㅎㅎㅎ

그도 그럴듯이, 4,5월에 매도한 물건 둘다 5월 잔금을 했으니, 보유세는 올해 법인 물건만 나오게 잘 협상을 한것 같습니다. 

[에휴.. 그럼 뭐하나, 지금 집이 안팔리는디;;]

 

 

최근 뉴스에 4월 거래양이 이미 3월을 넘어섰다는 소식, 

그리고 강남 3구 위주로 가격상승이 일어나고 있다는 기사들이 꽤 올라오고 있습니다. 

 

저도 체감 되는것이. 제가 가고자 하는 단지를 지금 한 4개월째 째리면서 보고 있는데, 움직이지 않다가 최근에 움직이는 모습이 보이고 있습니다. 

최저가 매물들이 적게는 3천에서 5천씩 올렸고, 1층 매물도 수개월째 안팔렸음에도 불구하고 가격을 3천을 올렸네요. 

 

가려는 단지.

보시는 것 처럼, 작년 하반기 다 해서 5건이었는데, 최근에 거래가 되고 있습니다. 

최근 계약 취소 된 내용은 누가 취소를 했는지 궁금하네요. 왠지 가격 상으로는 매도인측에서 앞으로의 상승을 예상하며 거둬들이지 않았나 싶습니다. 

아, 그리고 5월 거래가 없는 것 처럼 보이는건, 아마도 부동산 사장님들이 최대한 늦게 올리려고 하는게 아닌가 싶구요. 

 

'24년 5월  시장 지표에 대한 결론
- 매매 거래량 상으로는 지난달보다 소폭 늘거나(서울) 비슷한 상황입니다. (경기)
- 전월세 거래량은 근 3년래 가장 작은 수치를 나타냈습니다. 다만, 시장의 니즈가 없다기 보다는 공급이 거의 없기 때문이 아닌가 싶습니다.
- 2013년 전세 물량이 거의 없었을때, 매매 전세 비율이 많이 좁혀져, 전세가가 매매가를 밀어올리며 대세 상승이 시작되었던 시장입니다. 면밀히 볼 필요가 있습니다.
- 미분양에 있어 전체적으로는 여전히 증가세이지만, 서울은 악성거래량 비율이 많이 줄어들었고, 전체적인 미분양도 감소세를 나타냈습니다. 다만, 지방 및 경기도는 여전히 전체적인 미분양은 증가세에 있습니다.
- 금리 지표에서는 현재 뭔가 다른 상황이 왔다고 볼 수는 없으나, 올해 국제 기준금리가 떨어질 가능성이 높습니다. 
==> 전체적인 지표가 바뀌고 있는 상황이 있습니다. 
   다만 아직 임계점을 넘은 상황은 아니니, 시장을 좀 더 면밀히 들여다 볼 필요가 있을 것 같습니다. 

 

 

 

 

전체적인 지표는 아래를 위주로 보겠습니다. 

목차
1. 거래건수 (서울, 경기)
2. 전월세 건수 및 비중 (서울, 경기)
==> 전체(매매, 전월세) 거래량 추이 (서울, 경기)
3. 매매 전세 거래 추세 (서울, 경기)
4. 미분양 (전국, 서울)
5. 금리
6. K-HAI (주택구입부담지수)

23년 3월 복기
- 거래량 지표상으로는 시장이 살아날 기미가 보이는 듯 합니다. 
- 다만, 이 기세가 세다고 보기에는 아직 이릅니다. 
- 서울 경기에서 전세에 대한 수요가 많지만 물량이 많지는 않으면서 이 수요가 매매 수요로 대체되지 않았나 싶습니다. 
- 거래량을 제외한 다른 지표는 "긍정적이지" 않습니다. 금리/미분양 모두, 시장을 들뜨게 하기 보다는 당분간 "침착해야해"라고 말하는 듯 합니다. 
- 그럼에도 불구하고 거래량은 신뢰도니까, 4~5월 거래량이 얼마나 변화가 되는지는 유의깊게 봐야 하지 않을까 생각됩니다. 

 

[같이 보면 좋은글]

[Monthly 루틴][4월] 부동산 동향 파악 - 아파트거래건수/매매전세 비중, 미분양, 금리 (life-note.co.kr)

 

 

 

 

 

1. 거래건수

 

1-1. 4월 서울 거래 건수 보시죠. 

4월 서울의 거래건수는 상당히 애매합니다. 물론 3월보다 늘었긴 했지만, 뭔가 돌파하고 시원하게 가주는 맛이 있어야 하는데,

조정이 나온것도 아니고 돌파도 확실하게 나왔다고 볼 수 없는 상황이라. 잠깐 숨돌리기를 하는게 아닌가 싶습니다. 

이렇게 되다 보니, 5월 거래량이 진짜 궁금해 지네요.  6월 2일 현재 5월 거래량은 2579건이라, 5천건은 넘지 않을까 싶기는 한데, .. 완성된 후에 좀 더 봐야겠습니다. 

[검정색 : 기준선 - 서울 평균 매매거래건수 - 이 건수는 넘어서야 시장이 활발하다고 봅니다]

   역시 평균 거래량이 되려면 아직 갭이 좀 있습니다. 사실 추이로 보면 4월에는 그래도 5천건 까지는 가지 않을까 싶었는데, 그러지는 못했습니다. 

[자주색] 지지저항

    3월 거래량이 시원하게 2년 반동안 뚫지 못했던 4천건을 뚫어주면서 시원하게 갈 줄 알았으나, 그러지는 못했네요.

   사실 주식에서는 4천건정도로 다시 조정 받고 가는 모습이 있는데, 아파트 거래에도 그대로 적용하기에는 무리가 있겠죠. 

  어쨌든 약간 추세가 주춤한건 사실입다.  

[녹색] 추세선 

  추세상으로 이번달에 좀 올라오겠다 했는데, 아니었어요, 그래도 아직 추세가 꺾인건 아니니까요. 

  (사실 추세선은 거래량으로 보기보단 가격으로 보는 게 일반적이라, 참조용으로 보는게 좋겠어요. ) 

 

 

 

1-2. 경기 아파트 매매거래 건수입니다. 

 경기지역도 한번 보겠습니다. 

서울과는 약간 다른 지표를 보이고 있어요, 서울은 매매거래가 조금이지만 늘어난 반면 경기는 줄어들었습니다. 

 

[검정색 : 기준선 - 경기도 평균 매매거래건수 - 경기는 15천건입니다]

     역시나 평균 거래량 대비해서는 좀 작은 편입니다. 그래도 지난 12월 이후 지속 늘어나고 있다는 부분은 주목해 볼만 합니다. 

 

[자주색] 지지저항

    역시, 경기 지역도 1만건에서 저항을 받고 있는 과거 모양새입니다. 지난달에, 이.. 1만건을 뚫고 올라갈 수 있을 지 궁금했는데, 

현재까지만 봐서는 1만건에서 다시 저항선에 막힌 것 같습니다. 

5월의 거래량은 어제까지 해서 5979건인데, 수치가 좀 애매 해요. 어쨌든 이번달도 좀 보죠. 

[녹색] 추세선

    이번 추세선을 보며 약간 다르게 분석한건, ①로 표시된 단기 추세선입니다. 

    딱 추세선을 깨지 않을만큼만 떨어진거라, 이렇게만 본다면 5월은 상승 추세를 타야 하는게 맞습니다. 

    사실, 다른 추세선들은 전부 하락을 예측하고 있어서, 우선 단기 추세선과 장기 추세선을 함께 봤습니다. 

 

 

거래 건수에 대한 생각
-  지난 4월 Dramatic하게 증가한 후, 약간의 조정세를 받고 있는게 아닌가 싶습니다. 
- 다만, 최근 강남3구를 위주로 들려오는 거래량 증가세 소식이 있어, 5월 지표는 많이 올라가지 않을까 생각됩니다.
- 서울, 경기 모두 평균지표에는 아직 많이 못미칩니다. 아직은 좀 더 보수적으로 봐야 하지 않을까 하는 생각을 해 봅니다. 
  하기사 평균지표까지 올라가면, 이미 대세 상승은 시작 된거겠죠. 하이리스크 하이리턴으로 미리 예측하고 들어갈지, 힘 받은 모습을 확인하고 들어갈지는 각자의 판단에 달렸습니다. 

 

 

2. 전월세 

 

2-1. 서울 전월세 건수 및 비중 

• 4월 전월세는 크게 줄었습니다. 수치나 비율상으로 보자면 21년 2월수준이네요. 이때는 심리가 완전히 바닥을 쳤을땐데 말이죠.
• 매매지표와 좀 같이 생각해 볼 필요가 있겠습니다. 저의 가정으로는 매매는 지속적으로 니즈가 있는 상황에,  수요가 없다기 보다는 시장에 매물이 없어진 상황이라 거래가 줄어든게 아닐까 생각됩니다. (전세 심리 지수를 한번 분석해 봐야겠네요)

서울 전체 거래량 추이 (매매+전월세)

이쯤에서 매매와 전월세를 전체적으로 한번 보죠.

• 지난달 전체 거래량은 큰 폭으로 늘었는데, 이번달은 전월세 거래량이 줄어들며 전체적인 거래 량은 많이 줄었습니다. 매매거래 대비 전월세 거래가 많이 줄어들었기 때문으로 보입니다.
• 단순 수치상으로 보자면, 집을 사서 들어가려는 사람은 꽤 있으나, 전월세는 이동이 별로 없다.. 인데, 최근 전세가 상승율을 고려해 보자면, 아마도 1,2월의 학군수요및 3월의 늦은 이동 후 거래가 좀 줄어들었다 + 전월세로 가고 싶으나 매물이 없다. 이런 사람들이 "그럴바에야 이번에 집 사자" 하는 사람들이 꽤 있지 않나. 생각해 봅니다. . 

 

2-2. 경기 전월세 건수 및 비중 

• 경기 또한 서울만큼은 아니지만 많이 줄어들었습니다. 근 3년 래 가장 작은 수치일수도 있겠네요. 물론 21년 5월까지의 수치가 매우 낮은것도 있긴 하지마뇽.
• 경기는 지난달에 분석해 본 것 처럼, 여전히 서울로 가고자 하는 거래량이 꽤 있습니다. 매매거래량이 줄어든것도 그런 이유이지 않을까 생각이 됩니다.
• 다만 과거 3년의 수치를 봤을때 4월이 그렇게 확 떨어지는 기간이 아닌데, 경기 또한 여전히 전세에 대한 수요가 많은데 반해 물건이 별로 없어서 그런게 아닐까 생각해 봅니다. .  '

 

 

경기 전체 거래량 추이 (매매+전월세) - 경기도도 전체 거래로 보겠습니다. 

• 지난달에도 경기 전월세는 상당히 작은 수준이었는데 이번달은 더 심하군요
• 매매거래량은 그래도 어느정도 수준을 유지하고 있는 반면 전월세 수치가 낮은 상황입니다. 어떻게 해석해야 할지 잘 판단이 안서네요. 
• 여전히 집을 사서 이동하려는 수요. 그리고 서울로 이동하려는 수요는 꽤 있고, 전월세 수요 대비 공급이 좋은 편은 아니다. 정도일것 같습니다.  

전월세 거래건수에 대한 생각
- 지난달도 많은 거래건수가 아니었는데 이번달에는 많이 줄었습니다. 아마도 전체적인 이사철이 지난 부분도 있겠지만, 전세의 공급 자체가 많이 줄어든 것도 이슈일 듯합니다.
- 생각해 보면, 지난 몇달간 강남을 제외한 신축 공급도 거의 보지 못한 것 같습니다. 
- 아직 매매전세율에 대한 갭은 있는 상황이지만, 작년대비 많이 줄어들었죠. 2013년 전세대란이 자꾸 생각나네요. 

 

 

3. 매매 전세 거래 추세

 

3-1. 서울 매매전세

• 서울의 매매와 전세만 놓고 흐름을 보니, 매매는 지속적으로 늘어나고 있고, 전세는 차츰 줄어들고 있는 모양입니다. (1-2개월 보다는 전체적인 기울기(흐름)가 그렇게 보이네요. 
• 최근 흐름이 "이럴바에야 집 산다!" 의 내용은 아닐까 조심스레 생각해 봅니다. 

3-2. 경기 매매전세

• 경기는 그 모습이 좀 더 확연히 보입니다. 
• 전월세 매물은 줄어들어가고 가격은 그래도 최근에 저점이 잡힌거 아닌가? 하는 생각일듯 해요.

 

 

 

4. 미분양. 

<아직 4월 데이터가 나오지 않아 3월까지로 봅니>

 

 

4-1. 전국 미분양 

• 준공전 미분양은 약간 줄어들긴 했습니다만  여전히 증가세네요. 매주 지표에서 본 것 처럼, 서울보다는 지방의 준공후 미분양이 여전히 높지 않나 생각이 됩니다만, 
• 그래도 서울 미분양을 보면 좀 더 명확해 지겠죠. 

 

4-2. 서울/경기 미분양

• 서울은 3월 기준으로 전체적인 미분양이 줄었습니다. 준공전, 준공후 모두 말이죠
  한달만 보고 판단할 상황은 아니겠으나, 전체적으로 상황이 나아진다 보여집니다.  
• 경기는 굳이 따지자면 전국 상황과 비슷합니다 (최근에 전체적인 미분양이 계속 늘어나고 있습니다) 다만 준공후 미분양은 좀 줄어들었네요. 

 

미분양에 대한 생각
- 서울은 지표가 미약하지만 좋아지고 있고, 전국적인 지표는 여전히 미분양이 쌓여가고 있는 상황으로. 
- 상황을 좀 더 지켜봐야겠지만 아직 "미분양이 줄어들고 있어!" 라고 말할 수 있는 상황은 아닌걸로 보입니다. 
- 다만 서울과 경기의 상황을 단기적으로 좀 더 지켜 보면 어떨까 싶네요
(당장 4월 지표만 나와도 어느정도 흐름이 보일텐데요)

 

 

5. 금리

 

 

• 한미 기준금리는 올해는 계속 같은 수치를 유지하고 있습니다. 
  개인적으로는 한국은행이 대단하다!! 생각하고 있습니다. 

• 우리가 주목해 봐야 할것은 점도표입니다. 대부분 2024년 말에는 현재보다 1% 정도가 내려온 4.6% 정도를 예상하고 있고, 내년말엔 현재보다 2.2% 가 더 내려온 금리를 FOMC 위원들이 예측하고 있습니다. 
• 사실 유럽에서는 이미 금리 인하를 시사했고, Fed에서도 "안내릴꺼야!!!"라고 생각하고 있지만 시장에서는 두번정도 내리지 않을까? 생각하고 있기도 합니다. 
• 다만 아직 결과적으로 변한 건 거의 없습니다. 그러므로 유심히 관찰하고 있어야겠죠. ㅎㅎ

• 최근에 금리가 오른다.. 이런 말이 있었는데. 고정금리가 좀 오른 거였군요. Stress DSR이 적용되어서 그런걸까요? 
• 개인적으로 주담대 금리는 아직까지는 안정적이지 않나 생각해 봅니다. 

 

6. K-HAI

[K-HAI는 3개월에 한번씩 나오는데, 지난달에 발표된 내용이 있으니, 해당 내용으로 갈음합니다]

 

지역별 - 서울은 아래와 같습니다.

지난 2분기 서울은 165.2 / 전국 68이었는데. 3분기는 161.4, 67.3으로 약간 하락했고, 이번에는 156/64.6으로 좀 더 떨어졌습니다. 

시장은 아직 조정의 기간을 거치고 있네요. 

 

 

 

 

5월, 시장 지표에 대한 결론
- 매매 거래량 상으로는 지난달보다 소폭 늘거나(서울) 비슷한 상황입니다. (경기)
- 전월세 거래량은 근 3년래 가장 작은 수치를 나타냈습니다. 다만, 시장의 니즈가 없다기 보다는 공급이 거의 없기 때문이 아닌가 싶습니다.
- 2013년 전세 물량이 거의 없었을때, 매매 전세 비율이 많이 좁혀져, 전세가가 매매가를 밀어올리며 대세 상승이 시작되었던 시장입니다. 면밀히 볼 필요가 있습니다.
- 미분양에 있어 전체적으로는 여전히 증가세이지만, 서울은 악성거래량 비율이 많이 줄어들었고, 전체적인 미분양도 감소세를 나타냈습니다. 다만, 지방 및 경기도는 여전히 전체적인 미분양은 증가세에 있습니다.
- 금리 지표에서는 현재 뭔가 다른 상황이 왔다고 볼 수는 없으나, 올해 국제 기준금리가 떨어질 가능성이 높습니다. 
==> 전체적인 지표가 바뀌고 있는 상황이 있습니다. 
   다만 아직 임계점을 넘은 상황은 아니니, 시장을 좀 더 면밀히 들여다 볼 필요가 있을 것 같습니다.