[Monthly 루틴][4월] 부동산 동향 파악 - 아파트거래건수/매매전세 비중, 미분양, 금리

 

 

총선으로 시끌시끌했던 4월이 지났습니다. 

일반적으로 총선때, 집권당의 부동산 공약이 힘을 발휘할 수 있기 때문에 흐름에도 영향이 있을거라 보고 있는데, 

좀 더 유의깊게 시장을 봐야 할 이유가 늘어나고 있습니다. 

 

어쨌든, 어제까지 해서 3월 거래 신고가 끝났습니다. 

주요 지표를 살표보도록 하죠. 

 

 

'24년 4월 분석 결론
- 거래량 지표상으로는 시장이 살아날 기미가 보이는 듯 합니다. 
- 다만, 이 기세가 세다고 보기에는 아직 이릅니다. 
- 서울 경기에서 전세에 대한 수요가 많지만 물량이 많지는 않으면서 이 수요가 매매 수요로 대체되지 않았나 싶습니다. 
- 거래량을 제외한 다른 지표는 "긍정적이지" 않습니다. 금리/미분양 모두, 시장을 들뜨게 하기 보다는 당분간 "침착해야해"라고 말하는 듯 합니다. 
- 그럼에도 불구하고 거래량은 신뢰도니까, 4~5월 거래량이 얼마나 변화가 되는지는 유의깊게 봐야 하지 않을까 생각됩니다. 

 

전체적인 지표는 아래를 위주로 보겠습니다. 

목차
1. 거래건수 (서울, 경기)
2. 전월세 건수 및 비중 (서울, 경기)
==> 전체(매매, 전월세) 거래량 추이 (서울, 경기)
3. 매매 전세 거래 추세 (서울, 경기)
4. 미분양 (전국, 서울)
5. 금리
6. K-HAI (주택구입부담지수)

23년 3월 복기
- 시장은 움직이고 있긴 하겠지만 약간은 정체, 혹은 고요한 분위기입니다. [최근 느껴지는 3월의 분위기는 좀 다릅니다]
- 역대급으로 거래량이 많이 줄었습니다.  수도권 사람들은 많은 사람들이 서울 집 매수를 원하고 있고, 그래서 2월의 부동산은 "눈치보기"인듯 합니다. 
- 공급 측면에서는 시장이 좀 더 위축되고 있지 않나 생각됩니다. 시장이 살아나려면 "새 집"부터 팔려야 하는데, 새집이 계속 쌓이고 있네요. 
- 다시 한번, .. 답은 현장에 있습니다. 2월 데이터를 봤고, 3월도 다 지났으니,. 4월의 부동산 시장은 어떻게 움직이는지 현장에서 답을 찾아 봅시다. 

 

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[Monthly 루틴][3월] 부동산 동향 파악 - 아파트거래건수/매매전세 비중, 미분양, 금리 (life-note.co.kr)

[Monthly 루틴][3월] 부동산 동향 파악 - 아파트거래건수/매매전세 비중, 미분양, 금리

 

 

 

1. 거래건수

 

1-1. 3월 서울 거래 건수 보시죠. 

우선 지난달보다 Dramatic한 증가가 있었습니다. 앞으로 어떻게 될지 궁금하네요. 

[검정색 : 기준선 - 서울 평균 매매거래건수 - 이 건수는 넘어서야 시장이 활발하다고 봅니다]

   서울 거래량 평균은 6천건 정도가 된다고 하죠. 아직 여기 수치에 올라오면 좀 있어야 합니다. 그럼에도 불구하고 지난달 대미 60% 정도의 상승이 있었으니, 시장 매수의 힘은 상당히 세다고 볼 수 있지 않을까 생각 됩니다. 

[자주색] 지지저항

    서울의 거래량은 4천건 정도에서 지지와 저항을 반복하고 있습니다. 어찌하다 보니 3월에 딱 그 숫자에 걸렸는데요. 

   과연 4월 서울의 거래량은 위로 갈지 아래로 갈지 궁금합니다. 

  윗 방향으로 간다면, 어느정도 시장이 활발하게 가지 않을까 싶기도 한데, 사실은 전월세와 경기도 까지 함께 보고 판단을 해야 할것 같습니다. 

[녹색] 추세선 

  지난달까지는 아래 방향의 추세선을 그려 봤는데, 이번달은 윗방향의 추세선을 그려 봅니다. 추세션 대로만 한다면, 올해 중순 정도 6천건으로 올라와야 할것 같은데, 지지저항으로 걸릴지 추세방향으로 갈지 4~5월의 거래량이 참 궁금하네요. 

 

 

 

1-2. 경기 아파트 매매거래 건수입니다. 

 경기도도 이번에 거래양이 많이 늘어 1만건에 육박했습니다. 경기 지역도 같은 방법으로 분석해 보죠. 

 

[검정색 : 기준선 - 경기도 평균 매매거래건수 - 경기는 15천건입니다]

     역시나 평균 거래량 대비해서는 좀 작은 편입니다. 그래도 지난 12월 이후 지속 늘어나고 있다는 부분은 주목해 볼만 합니다. 

 

[자주색] 지지저항

    역시, 경기 지역도 1만건에서 저항을 받고 있는 과거 모양새입니다. 하지만 서울 차트와 달리, 지지가 되는 모양은 없었는데, 이번에 저항선을 뜷을 수 있을지 궁금하네요. 

[녹색] 추세선

    서울보다 차트의 경향도가 좀 낮아 보입니다. 우선 추세로만 본다면, 상승의 힘이 있다고 했을때 6월까정도 1.3만건 정도 되지 않을까 생각되는데요, 역시나 저항선이 강할지 추세선이 강할지 4~5월의 거래 현황을 보면 좋겠습니다. 

  

 

거래 건수에 대한 생각
-  지난달보다는 확연히 늘어난게 보입니다. 다만 시장이 완연히 활성화되었다.. 라고 보기에는 과거에 이정도 거래량에서 다시 꺾인적이 있었기에 좀 더 두고 봐야 할 것 같습니다. 
- 더군다나, 4월에는 총선이 있었습니다. 이후 시장의 변화는 어떻게 갈 지, 유의깊게 봐야 하지 않을까 생각됩니다. 

 

 

2. 전월세 

 

2-1. 서울 전월세 건수 및 비중 

•  지난달 서울 전월세 거래 건수가 상당히 떨어졌는데요. 그러면서 거래량이 약간 늘었던 상황이라, 전월세가 매매로 일부 돌아선 것이라 판단했었는데, 이번달은 매매 뿐 아니라 전월세도 증가했습니다. 다만, 전월세 량도 평균보다는 좀 적은 부분이 있네요. 이 내용은 아래에서 좀 더 보기로 하겠습니다 
• 전세 비중, 월세 비중도 전형적인 과거의 모습과 비슷한 형태를 보이고 있 듯 합니다. 

서울 전체 거래량 추이 (매매+전월세)

이쯤에서 매매와 전월세를 전체적으로 한번 보죠.

• 제가 주목한 지표는 전체 거래량입니다. 사실 지난달에는 매매거래량이 늘어났지만, 전월세 거래량이 많이 줄어, 역대급으로 매매+전월세 거래량이 줄었기 때문인데요. 이번달은  지난달에 비해 10% 이상이 늘어났고, 전체 평균대비해서는 약간 적은 거래량이라 볼수 있지만, 그래도 의미있는 거래량으로 보입니다. 
• 전월세는 지난달과 크게 차이가 있지는 않지만, 매매거래량에서 많이 이뤄져서인지, 시장이 살아나는 모습처럼 보입니다. 

 

2-2. 경기 전월세 건수 및 비중 

• 경기는 지난달 대비 상대적으로 전월세 거래량이 하락했습니다. 전세 건수는 비슷한데 월세 거래량이 많이 떨어졌네요. 
  서울과 전체적으로 놓고 보면, 경기의 월세 거래량이 줄어들고, 서울의 매매 거래량이 늘어났다. 경기 월세 ==> 서울 매매..로 갈수도 있었을꺼고, 전세를 통해 갈 수도 있었겠지만, 어쨌든 월세를 줄여서 매매로 간 사람들은 꽤 있는 걸로 보인다. 고 해석됩니다. 
• 이에 따라 전세 비중이 근래 가장 높은데요. 이제 전세 사기에 대한 대책도 많이 마련되어 그럴까요? 전세 비중이 다시 회복되는 모습이 보입니다.  

경기 전체 거래량 추이 (매매+전월세) - 경기도도 전체 거래로 보겠습니다. 

• 경기 전월세를 여기서 다시 보니. 역대급으로 작은 부분이네요. 21년 중순 이후 가장 작은 거래량입니다. 
• 매매거래건수는 이와 대비 21년 하반기 이후 (추세 하락이후) 그래도 꽤 많은 거래량으로 보입니다. 물론 작년 중반기 수준인데, 앞으로 어떻게 변화가 될지 주목 됩니다. 
• 전체 거래량으로 놓고 보면, 작년 특례 나왔을때보다는 아직 회복되지 못한 상황으로 보입니다. 
   

전월세 거래건수에 대한 생각
- 서울은 소폭증가, 경기는 소폭 하락의 모습을 보이고 있습니다. 이에 서울과 경기의 매매건수는 늘어났죠. 결국 경기에서 떠나서 서울로 옮기는 현상이 지속되지 않나 생각해 봅니다. 
- 아직 시장이 살아나고 있다.라고 말하기는 쉽지 않아 보입니다.  

 

 

3. 매매 전세 거래 추세

 

3-1. 서울 매매전세

• 서울의 매매와 전세만 놓고 흐름을 봅니다. 
• 지난달까지 서울의 매매(파랑색)는 아래쪽으로 향한게 확연히 보였는데, 이번달 거래량이 많이 늘어나면서 거의 수평 수준으로 보여집니다. 차트에서도 "앞으로 어디로 가야 하나??" 라고 말하는 듯 하네요
• 전세 거래건수는 지난달과 비슷합니다. 
• 전세는 줄어들고 매매는 늘어난다? 최근 전세가가 많이 오르고 있는 상황과 연계해 보면, 
  "전세 가려 했는데, 너무 오르네?? 이럴바엔 그냥 집 사서 가자!" 라는 분위기도 있지 않나? 생각해 봅니다.
  또 한가지는 최근 서울 매매가가 좀 떨어졌다 보니. 이번기회에 사자!! 라는 생각도 있지 않을까요? 

3-2. 경기 매매전세

• 서울과 비교해 보니, 경기는 확실히 변화량이 심해 보이네요. 
• 경기 전세는 줄어들고 매매는 가파르게 오르는 걸로 보이는데, 전세에서 매매로 올라타는 사람들, 그리고 서울로 이사하는 사람들이 많다고 생각할 수 있겠습니다.  

 

 

 

4. 미분양. 

<아직 3월 데이터가 나오지 않아 이전 데이터로 대신합니다>

다만 최근 데이터 나온게 있으니 대신해 봅니다. 

4-1. 전국 미분양 

•  

 

4-2. 서울/경기 미분양

• 줄어들기는 커녕 둘다 늘어나고 있습니다. 
• 미래를 알 수 있는 유일한 지표가 공급량이라고 했는데, 미분양이 지속적으로 쌓이고 있어서, 좋지는 않은 분위기네요. 

 

 

5. 금리

 

•  오늘부터 미 FOMC가 열리고 있는데요. 빠른 시점의 금리 인하는 논의되고 있지 않은 상황인듯 합니다. 빨라도 하반기, 지금은 내년으로 밀린다는 말도 나오고 있죠. (그도 그럴듯이 실업률등이 너무 낮고, 스테그 플레이션 말이 나오고 있으니까요)
• 당분간 한국도 기준금리 변동은 있을 것 같지 않습니다. 그렇다면 주담대 금리가 크게 요동치지는 않겠죠
• 5대은행의 금리 추이도 변화가 크지 않습니다. 변동 금리는 약간 내려오고 고정 금리는 약간 올라가는 정도네요. 
  [그나저나, 저 받을때는 고정금리가 1% 정도 더 비쌌는데 지금은 반대구만요? 아무래도 기준금리가 낮아질걸로 예상하는건가 봅니다]

 

 

6. K-HAI

[K-HAI는 3개월에 한번씩 나오는데, 지난달에 발표된 내용이 있으니, 해당 내용으로 갈음합니다]

 

지역별 - 서울은 아래와 같습니다.

지난 2분기 서울은 165.2 / 전국 68이었는데. 3분기는 161.4, 67.3으로 약간 하락했고, 이번에는 156/64.6으로 좀 더 떨어졌습니다. 

시장은 아직 조정의 기간을 거치고 있네요. 

 

 

 

 

4월, 시장 지표에 대한 결론
- 거래량 지표상으로는 시장이 살아날 기미가 보이는 듯 합니다. 
- 다만, 이 기세가 세다고 보기에는 아직 이릅니다. 
- 서울 경기에서 전세에 대한 수요가 많지만 물량이 많지는 않으면서 이 수요가 매매 수요로 대체되지 않았나 싶습니다. 
- 거래량을 제외한 다른 지표는 "긍정적이지" 않습니다. 금리/미분양 모두, 시장을 들뜨게 하기 보다는 당분간 "침착해야해"라고 말하는 듯 합니다. 
- 그럼에도 불구하고 거래량은 신뢰도니까, 4~5월 거래량이 얼마나 변화가 되는지는 유의깊게 봐야 하지 않을까 생각됩니다.