[Monthly 루틴][6월] 부동산 동향 파악 - 아파트거래건수/매매전세 비중, 미분양, 금리

 

 

'24년 6월  시장 지표에 대한 결론

-매매거래량 기준, 서울은 평균 거래량에 근접해 오고 있습니다. 경기는 상당히 갭이 있는 상황이구요. 즉 서울과 경기도도 흐름이 다릅니다.
- 흐름과 과거의 지표를 기준으로 보자면, 서울이 어느정도 오르고 나서 "비싸다"인식이 들 때, 경기도로 번지지 않을까 생각이 됩니다. 
==> 전체적인 지표가 바뀌고 있는 상황이 있습니다. 
- 금리는 하락에 대한 기대감을 강하게 표출하고 있습니다. 주택구입부담지수 또한 약간이지만 완연한 하락세를 나타내고 있구요. 
  이번달 지표를 보면서, 마음이 좀 다급해지기도 하는데요. 시장은 예측이 아니고 대응이라는 말을 다시 한번 되뇌어 봅니다. 
 즉, 저는 아직 실력이 미천한 투자자이다 보니, 예측을 하지 말고, 제대로 상승이 일어나는 상황을 보고 투자로 들어가야겠다. 그리고 지표/숫자놀이 보다는 현장에 들어가서 봐야겠다! 생각해 봅니다. 

 

 

 

 

전체적인 지표는 아래를 위주로 보겠습니다. 

목차
1. 거래건수 (서울, 경기)
2. 전월세 건수 및 비중 (서울, 경기)
==> 전체(매매, 전월세) 거래량 추이 (서울, 경기)
3. 매매 전세 거래 추세 (서울, 경기)
4. 미분양 (전국, 서울)
5. 금리
6. K-HAI (주택구입부담지수)

23년 5월 복기
- 매매 거래량 상으로는 지난달보다 소폭 늘거나(서울) 비슷한 상황입니다. (경기)
- 전월세 거래량은 근 3년래 가장 작은 수치를 나타냈습니다. 다만, 시장의 니즈가 없다기 보다는 공급이 거의 없기 때문이 아닌가 싶습니다.
- 2013년 전세 물량이 거의 없었을때, 매매 전세 비율이 많이 좁혀져, 전세가가 매매가를 밀어올리며 대세 상승이 시작되었던 시장입니다. 면밀히 볼 필요가 있습니다.
- 미분양에 있어 전체적으로는 여전히 증가세이지만, 서울은 악성거래량 비율이 많이 줄어들었고, 전체적인 미분양도 감소세를 나타냈습니다. 다만, 지방 및 경기도는 여전히 전체적인 미분양은 증가세에 있습니다.
- 금리 지표에서는 현재 뭔가 다른 상황이 왔다고 볼 수는 없으나, 올해 국제 기준금리가 떨어질 가능성이 높습니다. 
==> 전체적인 지표가 바뀌고 있는 상황이 있습니다. 
   다만 아직 임계점을 넘은 상황은 아니니, 시장을 좀 더 면밀히 들여다 볼 필요가 있을 것 같습니다. 

 

[같이 보면 좋은글]

https://life-note.co.kr/365

 

 

1. 거래건수

 

1-1. 5월 서울 거래 건수 보시죠. 

5월은 많이들 아시는 것 처럼. 서울의 상승이 시작된 지점입니다. (아직 대세라고 말하기에는 쉽지 않습니다)

5천건을 뚫을것이라는 예상을 깨고, 55건이 부족한 4945건입니다. 사실, 뭐 5천건정도 된다고 봐도 무방하겠죠.  

[검정색 : 기준선 - 서울 평균 매매거래건수 - 이 건수는 넘어서야 시장이 활발하다고 봅니다]

   요즘 마음이 싱숭생숭? 들썩들썩?? 합니다. 서울의 가격은 엄청올라가고 있고, 거래량도 상당히 나오니까요. 
  "이러다 상승장에 올라 타지 못하면 어쩌지??" 하는 생각이겠죠. 그도 그럴것이 저처럼, 최근 5년 사이 부동산에 관심있는 사람들은

하락장도 처음, 하락하다가 올라가는 장도 처음이니까.

 

마음을 다져봅니다. 처음에 "서울 거래량 6천건 넘어가고, 전세가율 70% 육박했을때 하자!!" 라고 했으니까, 

그리고 저는 고수가 아니니까, 제대로 상승장으로 넘어갔을때 투자를 해야 겠다! 다짐해 봅니다. 

 

 

[자주색] 지지저항

    3월에 4천건의 저항선을 뚫으며 시원하게 올라갈줄 알았던 거래량이 4월에 주춤했는데요. 그래도 5월에 거래량이 꽤 올라오면서 그 추세를 유지하는것 같아요. 이렇게 보면 6천건까지는 쓔우웅~~ 올라갈것 같기도 하네요. 

 

[녹색] 추세선 

  추세대로 본다면, 6천건에서 저항선과 추세선이 만날것 같아요.

  차트상으로만 미루어 보면 6천건 거래량을 시원하게 뚫느냐!! 가 이슈일듯!! 

 

 

 

1-2. 경기 아파트 매매거래 건수입니다. 

 경기지역도 한번 보겠습니다. 

서울과는 약간 다른 지표를 보이고 있어요, 서울은 매매거래가 조금이지만 늘어난 반면 경기는 줄어들었습니다. 

 

[검정색 : 기준선 - 경기도 평균 매매거래건수 - 경기는 15천건입니다]

     역시나 평균 거래량 대비해서는 좀 작은 편입니다. 그래도 지난 12월 이후 지속 늘어나고 있다는 부분은 주목해 볼만 합니다. 

 

[자주색] 지지저항

    서울과 좀 다르게 1만건에서 보합세를 보이고 있습니다. 사실, 매주 금요루틴에서 분석했던 것 처럼, 지금 경기도는 서울 매수 대기세가 더 강한 부분으로 보여져요. 그래서 어찌 보면 서울이 후웅~ 올라갈수록 경기권의 거래량은 약간 눌리지 않을까? 생각도 되는 부분이에요.

그렇다면, 서울이 6천건에서 눌림을 받는다면?? 서울이 너무 많이 올랐다 생각하면 아마 경기쪽으로 옮겨올 수 있겠습니다.

그때, 돌파가 나오지 않을까? 그러면서 약간의 풍선효과가 있지 않을까 생각해봅니다

 

근데 과거를 생각해 보면,, 풍선효과는 국가의 규제가 있었을때가 대부분이긴 했어요. 하지만 지금의 정부는 규제할 생각이 별로 없어 보이죠. 아래서 보겠지만, 금리 와 대출은 여전히 매수세를 자극할 가능성이 높아 보입니다. . 

[녹색] 추세선

    경기의 녹색 추세선은 사실 그렇게 큰 의미가 있어 보이지는 않아요. 1만건의 거래량을 돌파한 다음에 추세선이 의미를 가지지 않을까 싶습니다. 

근데 사실, 지금 상태라면 1년전의 상태(하락기)로 돌아갈수도 있지 않나??생각도 듭니다. 

서울과의 역학관게를 잘 봐야겠어요 

 

 

거래 건수에 대한 생각
-  서울과 경기도 다르게 가고 있습니다. 서울에 들어가고 싶으나 들어가지 못한 매수대기자 위주로, 서울에 가까운 곳의 매수를 할 가능성이 높아지지 않을까? 생각됩니다
- 추세로만 보자면, 서울이 6천건을 뚫느냐?? 가 관심사입니다. 6천건을 뚫으면 서울과 경기의 디커플링이 좀 더 심하게 나타나지 않을까 생각해 봅니다. 

 

 

2. 전월세 

 

2-1. 서울 전월세 건수 및 비중 

• 서울의 전월세는 줄었습니다. 다만, 지금 서울 전월세, 특히 전세가 줄어든 수치는 과거와는 약간 양상이 다릅니다. 전세에 대한 수요는 많은데 그 매물이 없다는 것이 과거와 다른 부분이죠. 
• 전세뿐 아니고 월세도 줄었습니다. 즉 서울은 전세도 월세도 품귀현상, "이럴바에야 이번에 사자!! 금리도 내렸다는데!!" 라는 심리가 강하지 않나 생각이 됩니다. 
• 결국 어느 수준/상태에 도달하면 경기쪽으로 매매가 이동하지 않을까 생각되는 대목이에요

서울 전체 거래량 추이 (매매+전월세)

이쯤에서 매매와 전월세를 전체적으로 한번 보죠.

• 전체 거래량을 보면 많다고 할 수 없는 수준입니다. 이번달에 매매 거래량이 늘었다고 하나,  지난달과 전체 거래량은 비슷한 상황이에요.
• 다만, 서울은 지금 전월세도 품귀, 매물도 거둬들이는 상황. 즉 매도인 우위 시장으로 지속적으로 바뀌고 있는 시장으로 보여집니다.

 

2-2. 경기 전월세 건수 및 비중 

• 경기 또한 서울만큼은 아니지만 많이 줄어들었습니다. 매매거래량은 아까 본것 처럼 지난달과 거의 비슷한데, 전세 거래량이 별로 없다는 것. 경기도는 워낙에 넓기에 모두 동일시하기는 힘들지만, 좋은지역(서울과 가까운 지역)은 매물이 없고, 입지가 떨어지는 지역은 매물이 남아돌지 않을까 생각됩니다. .
• 경기는 지난달에 분석해 본 것 처럼, 여전히 서울로 가고자 하는 거래량이 꽤 있습니다. 매매거래량이 줄어든것도 그런 이유이지 않을까 생각이 됩니다.. 

 

 

경기 전체 거래량 추이 (매매+전월세) - 경기도도 전체 거래로 보겠습니다. 

• 그렇지 않아도 작았던 경기 전월세는 이번달에 더 줄었습니다. 
• 매매는 지난달과 비슷한 상황. 
• 지금 상황으로만 보면, 경기는 투자로 접근하기에 쉽지 않겠네? 하는 생각이 드는게 사실입니다. 아무래도 좋은 곳이 더 좋아지는 현 상황으로 볼때, 지금 가격이 올라가는 곳을 면밀히 보고 있다가 투자로 접근해야겠다! 생각이 되는군요.  

전월세 거래건수에 대한 생각
- 서울도, 경기도 마찬가지로, 전월세는 꽤 줄었습니다. 
- 다만, 매수세가 줄었다는 것이 사려는 사람이 없다기 보다는 양극화가 심해진게 아닐까 생각해 봅니다. 
  [매주 금요일마다의 한국부동산원 지표를 보다 보니 이렇게 유추가 되네요]
- 결국, 좋은 곳이 더 간다. 내가 부동산 "꾼"이 아닌 이상, 좋은 곳을 사서 더 오르기를 바라는 투자가 맞는 방향이 아닐까 생각합니다. 

 

 

3. 매매 전세 거래 추세

 

3-1. 서울 매매전세

• 매매의 흐름이 드디어, 평행이 되었습니다. 지난달까지만 해도 계속 아래쪽을 향하고 있었는데 말이죠.섣불리 말하긴 어렵습니다만, 거래량으로만 보자면 이제 전체적인 회복의 흐름이 아닐까 생각됩니다. 
• 서울의 매매와 전세만 놓고 흐름을 보니, 매매는 지속적으로 늘어나고 있고, 전세는 차츰 줄어들고 있는 모양입니다. (1-2개월 보다는 전체적인 기울기(흐름)가 그렇게 보이네요. 

3-2. 경기 매매전세

• 경기는 확실이 그 변동이 심하죠? 그럼에도 불구하고 서울과의 기울기 차이가 상당합니다. 서울과 대조적으로 보자면, 회복이 완전히 되었다? 말하기는 쉽지 않겠습니다.  

 

 

 

4. 미분양. 

 5월 데이터까지 나왔네요 함께 봅시다. 

 

4-1. 전국 미분양 

• 올초 전체적인 미분양이 늘어났다가 약간 보합세로 보여집니다. 
• 준공후 미분양은, 거의 비슷하지만 지속적으로 늘어나는 모양새이긴 합니다. 
• 다만, 지금은 전국과 서울/수도권의 분위기가 다르기 때문에 서울, 경기는 별도로 봐야겠어요.  

 

4-2. 서울/경기 미분양

 

• 사실, 서울의 미분양을 이야기 할때 참 난감하긴 합니다. 950만명이 사는 서울에서 1천건이 안되는 물량을 가지고 미분야이 많네 적네 말하는게 참 의미있나? 싶기도 해요. 
• 어쩄든 그럼에도 불구하고 지속적인 보합세입니다. 준공후 미분양도 크게 늘어났다?? 의 느낌은 없습니다. 
• 데이터를 좀 보긴 했는데, 노도강쪽의 200세대 이하 아파트들이 많긴 하더라구요. 

• 경기의 준공후 미분양은 지난달에 반짝 증가했다가 약간의 하락세를 보이고 있는 상태입니다. 
• 이렇게 보니, 서울의 미분양이 확실히 없다.. 생각이 되어요. 경기는 1400만명에 9천여건, 서울은 950만명에 1천건이니까요.

 

 

미분양에 대한 생각
- 서울은. 사실 미분양이라고 말할 수 있을 만한 정도의 수량이 있다고 보기는 힘들지 않을까 생각됩니다. 
- 미분양에 대해서는 최근 변동이 있다? 트렌드가 있다? 말하기는 쉽지 않습니다. 

 

 

5. 금리

 

 

• 지난달과 같은 상황이니, Pass 합니다. 
  이 지표보다는 FOMC의 점도표가 더 중요하니까요. 

• 우리가 주목해 봐야 할것은 점도표입니다. 대부분 2024년 말에는 현재보다 1% 정도가 내려온 4.6% 정도를 예상하고 있고, 내년말엔 현재보다 2.2% 가 더 내려온 금리를 FOMC 위원들이 예측하고 있습니다. 
• 아침 뉴스를 보니, 이번 실업률이 관건인것 같더라구요? 미국의 실업률이 좀 올라간것 같으니 연내 두번정도의 인하를 예상해 보는것 같기도 합니다. 
• 사실, 미국 금리가 내린다고 해서, 우리나라 금리에는 바로 영향이 없을지도 모릅니다. 이미 차이가 많이 나 있으니까요.
  다만, 전세계 경제를 좌지우지 하는 미국의 "금리인하"를 하기 시작한다! 는 방향성이 많은 영향을 줄꺼에요. 

• 최근, 가장 많이 이야기가 나오고 있는게 이 금리죠. 
  
• 특히 고정금리는 3% 이하가 나오기 시작하면서, 미뤄진 Stress DSR 2단계와 함께 "아파트 매매"에 대한 심리를 부추기고 있다고 이야기 합니다. 
• 갈아타기 수요도 꽤 있고, 미국 기준금리도 하락을 예상하고 있는 상황이라, 사람들의 기대감은 더욱 높아지지 않나 생각이 됩니다.

 

6. K-HAI

3개월에 한번씩 발표도는 K-HAI (주택구입부담지수)의 1분기 지표가 얼마전에 공개 됐습니다. 
사실 1분기는 매수 분위기가 그렇게 심하지 않은 상황이었는데도 불구하고 주택구입 부담지수는 약간의 하락세를 나타냈습니다. 

서울도 마찬가지로 지난달보다 약간 더 내려갔죠. 

과거 분석에 의하면, 서울은 127정도가 되면 매수 타이밍으로 볼 수 있다. 했던 말이 기억납니다. 그렇게 본다면, 아직은 약간 Gap이 있는 상황일 수 있겠습니다.

 

'24년 6월  시장 지표에 대한 결론

-매매거래량 기준, 서울은 평균 거래량에 근접해 오고 있습니다. 경기는 상당히 갭이 있는 상황이구요. 즉 서울과 경기도도 흐름이 다릅니다.
- 흐름과 과거의 지표를 기준으로 보자면, 서울이 어느정도 오르고 나서 "비싸다"인식이 들 때, 경기도로 번지지 않을까 생각이 됩니다. 
==> 전체적인 지표가 바뀌고 있는 상황이 있습니다. 
- 금리는 하락에 대한 기대감을 강하게 표출하고 있습니다. 주택구입부담지수 또한 약간이지만 완연한 하락세를 나타내고 있구요. 
  이번달 지표를 보면서, 마음이 좀 다급해지기도 하는데요. 시장은 예측이 아니고 대응이라는 말을 다시 한번 되뇌어 봅니다. 
 즉, 저는 아직 실력이 미천한 투자자이다 보니, 예측을 하지 말고, 제대로 상승이 일어나는 상황을 보고 투자로 들어가야겠다. 그리고 지표/숫자놀이 보다는 현장에 들어가서 봐야겠다! 생각해 봅니다.