[Monthly 루틴][2월] 부동산 동향 파악 - 아파트거래건수/매매전세 비중, 미분양, 금리

어라?? 하니 3월이에요. 

오늘이 금요일이라 아침에 금요 루틴을 하고 나서, 오늘 헤드라인을 보니, 3월이더라구요?

그래서 아싸~[헉;;; ] 하고, 2월 동향을 봅니다.

 

자, 2월이 끝났으니, 이제 1월 부동산 거래 신고가 완료되었겠네요. 

부동산 거래는 30일 이내에 하면 되는데 2월은 29일까지라, 3월 1일까지가 30일이지만, 오늘부터 3일 연휴니까, 아마도 어제까지 모두들 다 신고를 했겠죠?

 

이번달 결론 부터 말씀드려봅니다. (승격 급하신 분들을 위하여  ㅎㅎㅎ)
-  시장이 "혼란하다 혼란해"라는 생각입니다. 
- 시장에 긍정적인 지표는 
   매매 건수가 올라왔고, 전세 비중이 올라왔고, 금리가 안정세인데 반해
- 시장에 긍정적인 지표는 
   여전히 거래 건수는 평균보다 저~~ 밑이고, 미분양은 아직 갈길이 멀어 보입니다. 
- 시장은 "관망세"라는 표현이 맞는 것 같습니다. 다만 그 안에서도 지금 수치와 지표들은 살아 움직이고 있구요 

정부는 현재 상황이 "안정적"이다, 라고 보는 것 같습니다. 당분간은 건드릴것 같지 않고, 건드려도 우선 4월 총선은 되어야 할 것 같습니다.   

 

 

목차
1. 거래건수 (서울, 경기)
2. 전월세 건수 및 비중 (서울, 경기)
==> 전체(매매, 전월세) 거래량 추이 (서울, 경기)
3. 매매 전세 거래 추세 (서울, 경기)
4. 미분양 (전국, 서울)
5. 금리
6. K-HAI (주택구입부담지수)

23년 1월 복기
-  시장은 확실히 아래쪽으로 향하고 있습니다.
- 다만 금리와 내년에 있을 총선, 그리고 신생아특례대출이 얼마나 힘을 써 줄지가 관건이지 않을까 생각이 됩니다. 
- 지표는 후행입니다. 시장을 가서 직접 느낀 것들이 이렇게 눈에 보이는 것 같습니다. 
  다만, 시장의 방향은 과거의 거래량을 보면 미래 구간을 어느정도 대응해 볼 수 있지 않을까 생각합니다. 

[Monthly 루틴][1월] 부동산 동향 파악 - 아파트거래건수/매매전세 비중, 미분양, 금리 (life-note.co.kr)

[Monthly 루틴][1월] 부동산 동향 파악 - 아파트거래건수/매매전세 비중, 미분양, 금리

 

 

 

1. 거래건수

 

1-1. 서울 거래 건수 보시죠. 

 

[검정색 : 기준선 - 서울 평균 매매거래건수 - 이 건수는 넘어서야 시장이 활발하다고 봅니다]

    1월 거래량이 반짝 늘긴 했는데, 6천건에는 아직 멀었고, 작년 10월 수준으로 올라왔네요. 

   시장에서 느껴지는 온기가 높지는 않았는데, 데이터를 보니, 영등포, 송파 등등의 거래량이 12월 대비 올랐는데, 
"여기가 이래서 거래가 많이 됐어!!"라는 느낌은 없네요. 

[자주색] 지지저항

  1800 라인을 딱 지지 받고 올라갑니다. 신기하게도 과거 구간을 봐도 이 구간을 깨지는 않는 흐름이 나오고, 여기가 깨지면 저 아래 1000 이하까지 내려갈것 같네요

[녹색] 추세선 

 굳이 따진다면, 추세에서 벗어났고, 상승 거래의 흐름이긴 한데, 

  22년 1분기의 차트와 비슷하게 잠깐의 반짝 거래 상승은 아닐까 생각도 됩니다. 

  그도 그럴듯이, 기대를 가져왔던 "신생아 특례대출"의 버프가 없는 상태라서. 기대감이 많이 없어졌죠. 

 

 

 

1-2. 경기 아파트 매매거래 건수입니다. 

경기 지역도 같은 방법으로 분석해 보죠. 

[검정색 : 기준선 - 경기도 평균 매매거래건수 - 경기는 15천건입니다]

    경기도도 15천건에 육박하려면 많이 부족하지만, 상승흐름은 나왔어요. 

    역시나 "흐름"이라고 하기엔 한달이지만, 앞으로의 행보가 중요해 집니다 

[자주색] 지지저항

   사실 지난달부터 느낀건데, 경기는 지지저항이 약간 약한 개념으로 보여요. 

   서울의 흐름에 따라서 바뀌는 것 같단 말이죠. 서울에 들어갈 기회가 있으면 서울 거래량이 늘어나고,  서울이 들어갈 기회나 시기가 아니다! 하면 경기 거래량이 상대적으로 더 늘어나는 것으로 보입니다. 

   그래서 제가 보기엔 서울 거래량도 늘었지만, 경기 거래량이 더 늘지 않았나? 하는 생각이에요. 

   서울에서 매매로 기회를보고 있다가 전세로 가는 사람도 있겠지만, 경기에서 서울로 들어가려다가, "좀 더 있어 보자" 하는 생각도 꽤 하는 것 같단 말이죠. 

   

[하늘색] 추세선

  기존의 단기 추세선에 추가로, 고점끼리/저점끼리 연결해서 추세선을 그려 봤는데, 7천건 정도에 수렴하는 느낌이랄까요. 

  (이 데이터가 의미를 가질지는 1년 이상 지나봐야 알 것 같아요. )

  경기의 추세선은 완만하달까? 커플링이 강하게 되어 있지 않은 듯 합니다. 

  지지저항도 그렇고 추세선도 그렇고 뭔가 딱 잡혀있지는 않지만, 

  서울과 마찬가지로 하락추세에서 이탈한 상황입니다. 

앞으로 어찌 될지 좀 더 봐야겠습니다.  

거래 건수에 대한 생각
-  1월, 전체적으로 거래량이 늘었습니다. 시장에서 체감하는 거래량은 많지는 않았지만 (그도 그럴듯이 2500, 7800 건이면, 평균의 반에도 미치지 못하는 건수이긴 합니다) 그래도 지난달 대비해서는 꽤 거래가 된 상황이군요. 
- 신생아특례가 대환으로 많이 갔다고는 하나, 9억 이하 거래에서는 진행이 되지 않았을까 생각해 봅니다. 
- 1월 거래 추세는 하락추세를 이탈했습니다. 2월 추세가 더욱 궁금해지네요. 

 

 

2. 전월세 

 

2-1. 서울 전월세 건수 및 비중 

• 매매가 좀 늘어났다고는 하지만, 월세와 전세를 모두 합친 총량은 12월보다 줄어들었습니다. 
• 전세 비중은 약간이나마 12월보다는 늘었고, 작년(55%) 재작년(58% 동월보다도 높은 수준(60%)입니다. 
• 차트상으로만 보면 역시나 이전달보다 전월세 모두 줄어들었다는 걸 볼 수 있습니다. 
• 과거구간, 12월에서 1월로 오는 구간에는 월세가 꺾이는 경우가 많았네요. 
• 과거구간보다도 전체 거래량에서도 작은편에 속하는 것 같습니다. 
• 일반적으로 1월에 거래량이 줄어든 다음 2월에는 거래량이 늘어나는 형태를 보이고 있네요. 
   

서울 전체 거래량 추이 (매매+전월세)

이쯤에서 매매와 전월세를 전체적으로 한번 보죠.

• 지표와 같은 색으로 선을 그려 봤습니다. 
• 노랑색의 전체 거래량을 보니, 근 3년동안 작년 2월의 거래량이 가장 많았군요. 작년 1,2월이면 보금자리특례등이 많았던 시기인데, 매도 뿐 아니라 전,월세에서도 상당히 많은 거래가 있었던 것 같습니다 .
  
• 거래량이 가장 많은 곳은, 상승장의 peak  포인트였던 21년 하반기일줄 알았더니, 그때는 거래량이 많았던 시기였고,
  지금 보니 거래량에서도 이미 피크가 지났음을 알려주고 있었습니다.
  [그래서 거래량을 신뢰도..라고도 이야기 하죠]

 

2-2. 경기 전월세 건수 및 비중 

•  경기도 지표에서 가장 눈에 띄는건, 월세 비중이 급격히 줄었다는 겁니다. 사실 과거 지표를 보니, 지난 1년 반정도에 월세 비중이 많이 늘었던건 거고, 지금이 어찌 보면 정상화 되었다고 볼수 있을 것 같습니다. 아무래도, 전세 사기 때문에 아파트도 영향을 받았던 것 같고, 1월로 오면서 정부 정책등을 통하여 정책 대출등으로 전세가 좀 늘어나지 않았나 생각해 봅니다. 
• 당연히 월세가 많이 줄었으니, 전세가 늘어난건 당연한 내용이구요. 
• 전체 거래량으로는 과거 구간과 비슷한 편으로 보여집니다. 
• 마찬가지로 과거 구간, 2월에 거래량이 늘어나는 경향성이 있으니 (21년 제외) 올해 2월도 좀 늘어나는 예측을 해 봅니다. 

경기 전체 거래량 추이 (매매+전월세) - 경기도도 전체 거래로 보겠습니다. 

 

• 전월세는 1월에 많이 줄어들었습니다. 서울과 경기의 매매거래가 늘어난것과도 어느정도는 연관성이 있지 않을까 생각해 봅니다. 
• 전체 거래량에 있어서도 많다 적다를 말할 수 없는 부분입니다. 차라리 최근 1년 대비해서는 상당히 거래가 줄어들었다 보입니다. 
• 전체 거래는 줄었으나, 매매거래는 늘었다. .. 아무리 조정장이라지만 지금이 저가 매수로 보고 매수를 하는 사람의 "비율"은 늘었다"라고 볼수 있지 않을까 생각해 봅니다. 
  즉, 전체적으로 위축된 장이라서 거래가 거의 없지만, 필요한 사람들은 / 혹은 중,고수들은 매수를 하고 있다??로 볼수 있지 않을까 생각됩니다. 

전월세 거래건수에 대한 생각
- 기회만 된다면 서울로 옮기겠다. 하는 대중의 마음이 드러난 듯 합니다. 
- 거래는 줄었으나, 매매의 비중은 늘었다. => 시장에서 움직이는 사람들은 계속 움직이고 있다. 

 

 

3. 매매 전세 거래 추세

 위에 제가 세웠던 가설이 맞는지 검증해 보죠

3-1. 서울 매매전세

•  저기 있는 투명색의 추세선은 제가 그리는게 아니고 시스템에서 그려주는 내용인데요. 
• 개인적인 생각인데 서울 매매의 추세선이 약간 완만해졌다.. 는 느낌입니다. (지난달까지는 좀 더 하락 기울기가 심했습니다)
• 거래 추세상으로 보면 여전히 매매는 하락쪽이고 전세는 상승쪽으로 가고 있습니다. 즉, 시장의 분위기를 바꾸려면 좀 더 봐야 한다는 이야기죠. 
• 사실, 저 위에서부터 숫자를 보고오니, 뭔가 그려지는 [예상값]이 있긴 한데, 시장은 예측하는게 아니고 대응하는 거니까, 있는 그대로 보겠습니다. 

3-2. 경기 매매전세

•  역시, 경기는 서울보다 변화의 폭이 상당히 심합니다. 
• 다만, 지난 수년간의 경험치와 더불어 오늘 몇가지 수치를 보니, "경기는 서울에 종속되어 있다"는 느낌은 확실히 보입니다. 
  서울이 먼저 움직이고, 이에 따라서 경기가 움직인다. 조금 더 세밀하게 이야기 하자면, 서울로 들어가려는 사람들이 "언제" "어떤방법(매매/전세/월세)으로 움직이느냐에 따라 경기 시장은 움직일수 밖에 없다는 이야기 입니다. 

 

 

 

4. 미분양. 

최근에 악성 미분양이 많이 났다고 했죠. 사실 우리는 지난달에 이미 악성 미분양이 늘어나고 있음을 확인했었습니다. 

이번달에는 그 미분양의 트렌드가 다시 바뀌었는지? 에 중점을 두고 한번 봐야겠습니다. 

 

4-1. 전국 미분양 

[아직 12월 수치인데, 1월 수치가 발표되면 수정해야겠네요. ]

• 위쪽의 그래프는 2010년부터의 데이터를 보다 보니, 최근 수치가 잘 안보일 수 있는데, 그럼에도 불구하고 보시면 아시겠지만, 미분양 수치가 늘어나고 있습니다. 
• 준공후 (악성미분양) 비율은 줄어드네?? 라고 볼 수 있지만, 준공후의 절대적인 수치는 여전히 늘어나고 있고, 전체 미분양 수치도 늘어나고 있네요. 

 

4-2. 서울/경기 미분양

• 서울 및 경기의 미분양도 비슷한 상황입니다. 특히 경기의 미분양이 많이 늘었네요. 
• 거래건수와 마찬가지로 아무래도 서울에 대한 선호도가 높은게 그 이유가 아닐까 생각됩니다. 
• 사실 모든 수치중에, 미래를 유일하게 예측할 수 있는게 "공급량"인데, 새집도 이렇게 남는 집이 있다는건 그리 좋은 상황은 아니죠. 앞으로도 시장이  풀리기는 쉽지 않을것 같습니다. 

미분양에 대한 생각
-최근 미분양이 많이 늘어나고 있습니다. 다만 전체 미분양 대비, 악성 미분양의 증가 속도는 크지 않아, 시장이 완전히 경색되겠다..는 생각이 들지는 않습니다만, 
- 전체 미분양이 늘어난다는건, 공급이 그렇게 폭발적으로 늘고 있는 상황이 아님에도 불구하고, 좋은 시그널로 보이지는 않네요. 

 

 

 

5. 금리

 

•  한국과 미국의 기준금리는 작년 중순부터 동결을 이어오며 2%의 차이를 보이고 있습니다. 
• 사실 당시에는 "한국이 계속 이렇게 버틸 수 있을까?"를 걱정했는데, [솔직히 말하면 저는 그렇게 버티면 안되었다 생각도 합니다. 그러니, 미국과 일본 증시는 날라가는데, 한국 증시는 .... ]
  어찌됐든 국가 정책에 따라 버티고 있죠
• 주담대 대출 금리는 많이 떨어졌습니다. 정책적인 뒷받침도 있지만, 인뱅들이 치고 나가는 바람에 4대 은행도 이제 4% 아래로 떨어졌으니까요. 
• 다만, 연방은행에서 금리 인하를 할 지 안할지는 불투명합니다. 사실 Fed에서 금리 조정을 하더라도 우리나라도 막 할까??는 잘 모르겠습니다. 그냥 제 혼자 시나리오를 써 보자면 미국 1% 내릴때 우리는 0.5 정도 내리지 않을까? 하는 생각?
• 여튼 금리는 정책적으로 안정화 된게 맞는 것 같습니다. 

 

 

6. K-HAI

[K-HAI는 3개월에 한번씩 나오는 관계로 아래 내용은 지난달 분석 내용과 동일합니다.]

 

 

지역별 - 서울은 아래와 같습니다.

지난 2분기 서울은 165.2 / 전국 68이었는데. 3분기는 161.4, 67.3으로 약간 하락했네요. 

4분기는 나오려면 3개월은 더 있어야 겠지만, 아무래도 좀 더 떨어지지 않을까 생각해 봅니다. 

 

전체적 결론
-  시장이 "혼란하다 혼란해"라는 생각입니다. 
- 시장에 긍정적인 지표는 
   매매 건수가 올라왔고, 전세 비중이 올라왔고, 금리가 안정세인데 반해
- 시장에 긍정적인 지표는 
   여전히 거래 건수는 평균보다 저~~ 밑이고, 미분양은 아직 갈길이 멀어 보입니다. 
- 시장은 "관망세"라는 표현이 맞는 것 같습니다. 다만 그 안에서도 지금 수치와 지표들은 살아 움직이고 있구요 

정부는 현재 상황이 "안정적"이다, 라고 보는 것 같습니다. 당분간은 건드릴것 같지 않고, 건드려도 우선 4월 총선은 되어야 할 것 같습니다.