[Monthly 루틴] 부동산 동향 파악 - 서울 경기 아파트거래건수/매매전세 비중, K-HAI, 미분양

8월의 마지막날입니다. 
오늘은 월에 한번씩 진행하는, 서울과 경기도의 아파트 거래건수와 이에 따라 매매전세 비중
거기에 미분양물량까지 좀 보려 합니다. 

우선 이 지표를 왜 보려 하는지, 어떤 지표를 보려 하는지 잠깐 짚고 넘어갑니다. 

현재 부동산 시장은 강보합세라고 볼 수 있습니다. 
21년 10월까지 정점을 찍고 올라온 아파트 매매가는 11월부터 하락을 시작하여, 올해 1월까지 지속하락을 거듭해 왔고, 
정부에서 둔촌주공의 나락을 방지하기 위한 몇가지 대책들을 내놓음과 동시에 미국 금리가 완급 조절함에 따라, 우리나라 금리는 동결되면서 전체적으로 강보합세를 이루고 있습니다. 
 
사실 과거의 그래프를 보면 
장기 상승 후 하락, 그리고 수년간의 보합 장세를 나타내는 걸 볼 수 있습니다. 
아래는 99년 부터 보여주고 있지만, 전문가 분들의 이야기를 들어보면 이런 현상은 항상 그래왔었다고 합니다. 
 

그런데, 투자공부를 하는 우리는, 시장이 반등할때를 알면 투자 시기를 잘 가져갈수 있지 않겠습니까?
아무리 미래는 대응의 영역이라고 하지만, 
많은 분들이 경험해 보신 것 처럼
"어~~~~~~~~~~~~??????????" 하는 사이에
이 싸이클은 언젠지도 모르게 저~~ 위를 향하고 달려가고 있죠. 
 
그래서, 시장이 이동하는 지표로 몇가지를 보고 있습니다. 
그 지표는 
1. 서울 / 경기 아파트 거래량입니다. 
  서울은 월 평균이 6000 정도 된다고 해요 그래서 그 이상이면 살아났다, 이하면 아직이다. 라고 봅니다. 
  경기   월평균은 15000정도입니다. 
 
2. 전월세 동향입니다. 
   금리에 따른 영향도 있고, 전세 사기에 대한 영향도 있지만, 
   어쨌든 사람들이 전월세를 선호하느냐 , 매매를 선호하느냐, 
   그래서 전세를 더욱 선호하면서 매매가를 밀어 올려줘야 시장의 상승이 일어난다고 보고 있습니다. 
 
3. K-HAI (주택구입부담지수) 입니다. 
   내가 버는 소득대비 주택을 구입하면서 얼마나 나가느냐?
    서울 기준 120 정도를 투자 적기로 보고 있습니다.  
   (K-HAI 에 대한 내용은 제 예전 블로그를 참고 해 보십셔)
  https://blog.naver.com/riki78/222996933332

[1월 28일 지표 정리] 지금 시장은 어디쯤인가?

4. 금리
   기준 금리 내용이죠 
   뭐 너무나 잘 아시겠지만, 미국은 자꾸 올린다고 엄포 놓는 중입니다만, 
   한국은행에서 더이상 올리지 않으면서 어느정도 안정세를 유지하고 있습니다. 
   (금리는 낮아야 안정이 아닙니다. 흔들리지 않아야 안정이죠)
 
5. 미분양 지수
   시장이 살아나게 되면, 재고 물건부터 나갑니다. 
   새집이지마나 재고, 즉 미분양 지수가 줄어든다는 거죠. 
 

 
자. 이제 그럼 각 지표를 좀 보죠. 
 

서울 아파트 거래건수

아파트 거래 신고는 30일 이내에 하게 되어 있습니다. 
그러니, 어제까지 7월의 데이터가 끝났겠죠. (그래서 8월의 데이터는 현재 의미가 없습니다)

서울 아파트 매매거래량 추이

• 지난 10월을 최하점으로 11월부터 6월까지 8개월동안 상승하던 매매거래건수가 줄었습니다. 
• 그리고 월 평균 6천건에는 아직 못미치고 있죠. 
• 7월이 장마와 휴가를 앞둔 비수기라 볼수도 있긴 하지만, 트렌드가 깨졌다는 점에서 주의깊게 볼만합니다. 

경기 아파트 거래건수

• 경기도의 거래건수도 비슷합니다. 어찌 보면 경기도는 이미 지난 6월부터 거래량이 하락 국면으로 보이고 있네요. 

거래건수에 대한 생각

• 아파트 거래건수로만 보면, 상승장이 아닌 보합장으로 느껴집니다. 
• 다만, 매주 금요일 보고 있는루틴으로 보자면, 서울, 경기 모두 상승으로 진행되고 있는 바, 호재에 의해 좋은 지역만 가고 있다. 로 볼 수 있지 않을까 싶습니다. 
• 어쨌든 7월 기준, 서울과 경기 거래건수가 답보 상태, 약간의 하강 국면입니다. 

 

전월세 동향입니다. 

서울시 전월세 동향

먼저 서울시의 전월세 동향입니다. 역시나 8월은 거래가 끝나지 않았으니, 7월까지 우선 보죠

• 2월을 정점으로 지속적으로 전월세 건수가 하락하고 있습니다. 물론 1,2월이 아이들 학교 때문에 이사의 성수기라 하지만, 거래가 전체적으로 줄어들고 있다, 는걸 부정할 수 없네요. 
• 거래건수로 보면 줄고 있지만, 비중으로는 전세가 늘어나고 있긴 하네요. 다만, 줄어드는 속도가 워낙 커서 전세 비중이 얼마나 의미 있을지 모르겠습니다. 
• 매매 시장에서 거래 절벽이라 완전 비수기라 생각했던 작년보다 거래 건수가 더 줄고 있습니다. 

 

경기도 전월세 비중

다음은 경기도의 전월세 비중입니다. 
서울과 비슷한 그래프입니다. 전체적으로 거래량이 줄어들고 있고, 전세 비중은 약간 늘었다. 로 볼 수 있겠습니다. 
 
전월세 건수에 대한 생각
사실, 전월세는 내 집이 아니기 때문에, 이동이 상대적으로 자유롭습니다. 
그리고 반드시 이사를 해야 하는 사람이 있기에, 거래 건수가 확연이 줄어들었다는 건 이해가 잘 가지 않습니다만, 
- 거래는 좋은 입지 위주로 상반기에 많이 일어났다. (같은 가격으로 더 좋은데를 갈 수 있었다)
- 전세 가격의 하락이 안정화 및 하반기 가격 상승이 일어나며, 계갱권 사용과 묵시적 계약이 늘었다. 
라고 볼 수 있지 않을까 생각합니다. 
 
 

K-HAI 지수입니다. 

사실, 이 지표는 너무 늦게 나와서, 봐야 하나 싶을때가 있습니다. 
그럼에도 불구하고 트렌드라는게 있기에, 의미는 있을거라 생각합니다. 
 
1분기 기준으로 21년 4 Q(집값 정점 시점)보다 많이 떨어졌습니다. 

K-HAI 분기별 평균

전국 지표로 봅니다. 
사실 전국 보다는 서울로 들어오고 싶어하는 사람이 많기에 이를 좀 보는 편입니다. 
서울 기준 175입니다. 피크일때 230을 넘었는데, 이제 많이 안정 됐습니다만, 120까지는 와야 시장이 살아날거다, 라고 생각해 볼것 같습니다. 
 

K-HAI 지역별 지표

미분양 지수입니다. 

전국 미분양 지수

전국 미분양지수

전국 미분양지수는 지난 1월을 정점으로 지속 떨어지고 있습니다만. 

보시는 것 처럼, 준공후 물량이 지속적으로 늘어나고 있습니다. 
사실 이는 최근 건설사들이 후분양을 진행하면서, 나타나는 현상이죠. 
어쨌든 "다 지었는데도 안팔렸다"라는 의미로 악성 미분양이라 보여지는 준공후 미분양 물량의 증가는 유의 깊게 봐야 할듯 합니다. 
 
 

금리 관련

금리 관련 내용은 굳이 다루지 않았습니다. 
해당 내용은 워낙에 이슈가 되고 있기도 하고, 최근에는 한국 금리가 지속적으로 보합세를 나타내며
크게 영향을 받고 있지는 않아 보이기도 합니다. 
물론, 새마을금고나 PF대출에 대한 은행채의 불안함으로 잠깐잠깐 주담대의 금리에 영향을 보이고는 있지만
안정세를 유지하고 있다 보여집니다. 
 
금리 관련한 내용은 조만간 별도로 다루겠습니다. 
 
 

오늘의 결론입니다. 
- 시장의 방향을 가늠할 수 있는 여러 요소를 봤을때 현재 시장은 혼조세라 볼수 있습니다. 
- 거래량 : 서울 및 경기의 아파트 거래량은 8개월간의 상승을 뒤로하고 보합 혹은 감소세입니다.
- 전월세 비중 : 전달에 비해 크게 감소했습니다. 아마도 전세가 하락 및 반등의 영향으로 보입니다.
- K-HAI : 21년 4분기 대비 많이 내려왔습니다만 약간 더 떨어져야 할것 같습니다. 
- 미분양 : 전체 미분양 지수는 줄었습니다만 악성 미분양 지수는 상승세입니다.