시간이 참 빨리 갑니다. 벌써 11월 4주차네요.
이제 내년을 천천히 준비해야 할때가 온것이라는 말도 되겠죠.
어제 주식 투자자이신 저희 아버지께서, 제가 부동산 공부를 하고 있는걸 아시곤
이런 문자를 주셨습니다.
주식 시장에 계시다 보니 뉴스가 진짜 빠르신 분이거든요.
뭐 그렇지 않더라도, 이런 기사가 계속 요즘에 나오고 있습니다.
하지만 저는 투자자니까요.
아버지한테 이렇게 답을 보냈습니다.
답을 쓰면서, 저도 다시 한 번 마음을 다집니다.
이럴때가 기회다!!!
자. 서론이 좀 길었습니다. 이번주 매매전세 동향 보죠.
지난주 복기 : 거래량 줄어들며 시장 축소
- 수도권은 거래량이 줄어들면서 매매가가 주춤하고 있습니다. 매매에서 전세로 옮겨가며 가파르게 상승했던 전세가도 약간은 숨고르기 처럼 보입니다만, 지역별로 보면 전체적으로 힘을 모두 유지하고 있는 것으로 보입니다.
- 수도권과 지방은 약간 다른 모양새로 가고 있습니다, 광역시는 많이 움직이지는 않고 있습니다만, 부울경은 약간 더 소강상태, 호남은 보합, 충청권은 세종과 대전을 위주로 약간의 상승세를 보여주는 모습입니다.
- 현재 가장 중요한 지표는 "거래량"이라 보여집니다. 지표는 과거 지표라, 현장에서 어떻게 움직이는 지 보는 것이 그 언제보다 중요한 시점입니다.
이번주 매매 전세 전체 동향
- 수도권 지방 할 것 없이 전체적으로 줄어드는 형태입니다.
- 매매의 상승율 축소가 상당히 심각하네요. 이러다간 다음주에는 하락으로 갈 추세입니다.
11월 4주차 매매가 추이
- 가장 크게 보이는 것이 녹색 그래프죠? 경기의 매가 추이의 기울기가 상당히 가파릅니다. 아직 하락은 아닙니다만, 이대로는 올해 내 분명히 하락으로 접어들 태세입니다.
- 다른 지역도 크게 다르지 않습니다.
- 개인적으로는 국제 금리가 좀 안정된다고 하는데 괜찮아지지 않을까 생각도 드는데, 방향을 바꿀 정도의 모멘텀이 나와야 되지 않을까 싶군요.
- 내년 신생아 대출이 시작되면 좀 괜찮아 질것 같기도 하고 그러네요.
시도별 아파트 매매가격지수 변동율
- 이렇게 보면 또 그렇게 심각한것 같지 않은것 같기도 합니다. 수치가 그리 크게 바뀌지 않은것 같아서요
- 세종이 다시 또 하락으로 돌아섰네요. 전 개인적으로 전국의 바로미터라고 생각하고 있ㅅ브니다.
- 보합과 하락만 있을 뿐 상승인 지역은 없어 보입니다. 전국 전체적으로 거래가 없어지지 않나 생각되는 대목이에요
지역별 매매가격 동향
□ [수도권 : 0.01%] 서울 0.03% 상승, 인천 0.05% 하락, 경기 0.02% 상승
ㅇ [서울 : 0.05% → 0.03%]
- 매도‧매수자간 희망가격 차이로 관망세가 깊어지는 가운데 가격 상승에 대한 기대심리 축소되고 매수문의 감소로 일부단지에서 가격 조정되는 등 상승폭 축소
☞ 지난주와 비슷하지만 미묘하게 다릅니다. 지난주에는 관망세가 깊어서 거래가 없다.. 였는데. 이번주에는 가격 조정이라는 말이 나왔네요, 급한 사람들부터 이제 좀 던지는 분위기가 나오는것 같습니다.
- (강북 14개구 : 0.03%) 노원구(-0.04%)는 상계·월계동 위주로, 강북구(-0.03%)는 미아·수유동 위주로 매수심리 위축되며 하락했으나, 성동구(0.11%)는 옥수·금호동 대단지 위주로, 용산구(0.10%)는 이촌·도원동 위주로, 광진구(0.06%)는 자양·광장동 주요단지 위주로 상승
- (강남 11개구 : 0.03%) 영등포구(0.09%)는 여의도·문래동 주요단지 위주로, 양천구(0.07%)는 목·신정동 위주로, 강동구(0.07%)는 천호·둔촌동 구축 위주로, 강서구(0.06%)는 마곡·방화동 위주로, 송파구(0.05%)는 송파·오금동 위주로 상승
☞ 이번주 특징은 두가지 입니다.
1) 지난주와 마찬가지로 서울에서 중하급지 위주로 먼저 떨어지는 현상입니다. 강북, 도봉, 노원, 구로등, 상대적으로 선호도가 떨어지는 곳들의 하락 폭이 더 커졌습니다.
2) 강남의 하락 전환입니다. 약 8개월만에 강남이 하락장으로 돌아선 것 같은데, 다음주도 이어질지 어떨지 봐야겠네요.
물론 그렇더라도 메인단지들은 굳건하죠, 래대팰이나 도곡렉슬은 가격이 떨어지는게 잘 안보이더라구요.
ㅇ [인천 : -0.04% → -0.05%]
- 미추홀구(-0.15%)는 주안‧용현동 중저가 구축 위주로, 부평구(-0.09%)는 부개‧삼산동 중소형 규모 위주로, 동구(-0.09%)는 송현‧만석동 준신축 및 구축 위주로, 남동구(-0.04%)는 만수·서창동 위주로 매물 적체되며, 계양구(-0.03%)는 효성·병방동 위주로 하락
ㅇ [경기 : 0.03% → 0.02%]
- 광주시(-0.14%)는 송정·양벌동 준신축 위주로, 동두천시(-0.13%)는 생연·지행동 위주로 하락 거래 발생하며, 의정부시(-0.07%)는 가능·낙양동 위주로 하락했으나, 하남시(0.17%)는 망월동 대단지 및 덕풍동 준신축 위주로, 안양 동안구(0.16%)는 호계·관양동 구축 위주로, 수원 영통구(0.16%)는 매탄·이의동 주요 단지 위주로, 성남 분당구(0.09%)는 정주여건 양호한 정자·수내동 위주로 상승
☞ 경기나 인천 지역도 서울과 크게 다르지 않습니다, 전체적인 하락세가 있습니다만, 여기도 두가지 특징이 있습니다.
1) 동두천 의정부등의 경기 북부와 평택의 경기 최 남단이 제일 먼저 하락세가 오고 있습니다. 서울의 비선호지와 비슷한 개념이겠죠.
공통으로 볼 수 있는것이, 하락시기에는 비선호지가 먼저 빠진다. 라는 부동산 투자시장의 진리입니다.
2) 서울시 편입 이슈가 있는 김포와 구리는 상승했습니다. 저는 당연히 안될거라 생각했는데, 정부여당과 지자체에서 강하게 밀어부치니, 가능성이 있는걸까요? 앞으로가 궁금해집니다.
□ [지방 : 0.00%] 5대광역시 0.02% 하락, 세종 0.02% 하락, 8개도 0.01% 상승
ㅇ [5대광역시 : 0.01% → -0.02%]
- (대전 : 0.07% → 0.03%) 동구(0.05%)는 성남·홍도동 주요단지 위주로, 유성구(0.05%)는 상대·전민동 대단지 및 중대형 규모위주로, 중구(0.02%)는 목·오류동 위주로 상승
- (부산 : -0.04% → -0.06%) 부산진구(-0.26%)는 양정·전포·범천동 위주로, 영도구(-0.11%)는 동삼동 대단지 및 청학동 위주로, 금정구(-0.08%)는 부곡·장전동 위주로 하락
ㅇ [세종 : 0.10% → -0.02%]
- 조치원읍 및 나성동 위주로 하락하며 상승에서 하락전환
ㅇ [8개도 : 0.02% → 0.01%]
- (충북 : 0.07% → 0.06%) 청주 상당구(0.14%)는 방서·용암동 신축 위주로, 제천시(0.13%)는 청전·하소동 위주로 상승
ㅇ
☞ 지방은 전체적으로 하락세라 별도 코멘트하지 않겠습니다. 광역시를 보니, 실거주 위주 장세는 여전히 맞는 것 같습니다.
11월 4주차 전세가 추이
- 전세는 그래도 전체적으로 어느정도 힘을 유지하고 있는 것 같습니다.
- 추이가 약간 하락으로 보이긴 하지만, 좀 봐 준다면 보합세 정도로도 볼 수 있지 않을까 생각되네요.
시도별 아파트 전세가격지수 변동률
- 우선 세종시가 지난주에 입었던 핑크색은 바꿔 입었군요.
- 전체적으로는 떨어진것 같지만 그래도 일부 지역은 힘이 있어서 오른 곳도 있네요, 충남이나 강원은 상승폭이 더 커졌어요
- 서울을 비롯한 경기, 전북 등지등은 그래도 꽤 큰 상승폭을 유지하고 있습니다. 이렇게 본다면 전세가는 아직 힘이 있다고 볼 수 있지 않을까 싶습니다.
주간 아파트 전세가격 동향
[수도권 : 0.16%] 서울 0.17% 상승, 인천 0.03% 상승, 경기 0.19% 상승
ㅇ [서울 : 0.19% → 0.17%]
- 정주여건 양호한 지역 위주로 매물부족 지속되며 거래‧매물가격 상승중이나, 시중금리 상승 및 금융비용 부담으로 높게 형성된 주요단지 가격이 상승·하락 혼조세 보이며 상승폭 축소
☞ 전세는 매물이 없어 지속적으로 상승중이다.. 는 내용도 있지만, 역시 매매가와 약간 비슷한 맥락이 있네요.상승과 하락의 혼조세도 있다고 합니다. 이럴때일수록 좋은곳만 더 몰리니까. 약간이라도 떨어지는 입지는 하락으로 갈 수 있겠죠.
- (강북 14개구 : 0.18%) 성동구(0.39%)는 금호·행당동 선호단지 위주로, 강북구(0.23%)는 미아·번동 주요단지 위주로, 노원구(0.23%)는 상계·중계동 교통 양호한 단지 위주로, 용산구(0.21%)는 이촌·도원동 위주로, 마포구(0.19%)는 도화·상암동 위주로 상승
- (강남 11개구 : 0.17%) 양천구(0.29%)는 목·신정동 중소형 규모 위주로, 강서구(0.26%)는 염창·가양동 주요단지 위주로, 영등포구(0.20%)는 당산·여의도동 위주로, 송파구(0.20%)는 가락·잠실동 대단지 위주로 상승
☞ 와. .수치를 보니, 결코 전세 시장은 꺾였다고 볼 수 없는데요? 지난주보다 약간 떨어졌을 뿐, 양천이나 강서 지역은 오히려 오르고 있고, 성동구는 그 힘이 아직도 대단합니다.
전체적으로 꺾였다고 볼수는 없는것 같아
ㅇ [인천 : 0.05% → 0.03%]
- 부평구(-0.06%)는 신규 입주물량 영향 있는 청천·갈산동 위주로 하락했으나, 서구(0.11%)는 교통환경 양호한 검단신도시 위주로, 남동구(0.10%)는 논현‧만수동 대단지 위주로, 연수구(0.02%)는 송도신도시 및 동춘동 위주로 상승
ㅇ [경기 : 0.21% → 0.19%]
- 동두천시(-0.08%)는 생연·보산동 구축 위주로 하락했으나, 화성시(0.61%)는 주거환경 양호한 영천·청계동 위주로, 안양 동안구(0.41%)는 관양·비산동 구축 위주로, 고양 덕양구(0.38%)는 화정‧행신동 준신축 위주로, 구리시(0.33%)는 갈매·수택동 대단지 위주로, 하남시(0.30%)는 선‧망월동 주요단지 위주로, 수원 영통구(0.28%)는 이의·망포동 위주로 상승
☞ 경기는 매매가 흐름과 전체적인 분석은 같이 하는 것 같습니다.
1) 서울 북부위주로 하락폭이 점점 커지고 있습니다.
2) 서울 편입 이슈가 있는 곳 중 구리는 올랐는데 김포는 떨어졌군요.
3) 주요 지역의 전세가는 아직도 여전히 힘이 좋네요, 화성이나, 하남, 고양은 전세가 상승율이 외려 상승했습니다.
□ [지방 : 0.03%] 5대광역시 0.02% 상승, 세종 0.24% 상승, 8개도 0.04% 상승
ㅇ [5대광역시 : 0.03% → 0.02%]
- (대전 : 0.29% → 0.18%) 유성구(0.26%)는 주거환경 양호한 관평·상대동 위주로, 중구(0.21%)는 선화·대흥동 (준)신축 위주로, 동구(0.17%)는 대·가양동 위주로 상승
- (부산 : -0.01% → -0.03%) 부산진구(-0.19%)는 전포동 소형규모 및 연지동 위주로, 동구(-0.08%)는 범일·초량동 위주로, 금정구(-0.05%)는 장전·부곡동 위주로 하락
ㅇ [세종 : 0.28% → 0.24%]
- 소담·한솔·종촌동 위주로 임차 수요 지속되며 상승
☞ 전형적인 투자의 겨울 시장인가요, 매매가는 떨어졌는데 전세가는 여전히 힘이 좋네요.
ㅇ [8개도 : 0.04% → 0.04%]
- (충남 : 0.03% → 0.10%) 천안 서북구(0.34%)는 불당·두정동 위주로, 계룡시(0.18%)는 금암동 및 엄사면 위주로 상승
☞ 제 투자 물건이 불당에 하나 있는데, 제발 좀 올랐으면 좋겠습니다; 법인이라 매년 종부세도 어마어마 한데 말이죠.
이번주 결론
- 금리 등의 영향에 따라 매수의 힘이 줄어들며 매매가는 전체적으로 상승폭이 줄어들었습니다. 아직 숫자 상으로는 상승으로 보이지만 실제 시장에서는 꺾이는 물건이 많이 나오고 있을 것으로 보입니다.
- 전세 시장은 차트로 보면 꺾이는 것 같지만, 실제 지역마다 보면, 아직도 상승의 여력이 많이 남아 있는 것으로 보입니다.
- 투자시장으로 보면, 전형적인 겨울 시장으로 보입니다. 아마도 전세와 매매가가 더 붙겠지만, 그걸 언제까지나 기다리면 기회는 날아가겠죠. 투자자로서 시장을 면밀히 볼때입니다.
- 요즘 뉴스등의 미디어에서는 불황설을 다시 이야기하고 있습니다. 지금 이런 시장에서 좀 더 면밀히 보고 기회를 잡아야 하지 않을까 생각되는 11월 4주차 분석이었습니다.
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