[금요루틴] 12월 1주차 주간 아파트 매매전세동향 [한국부동산원 기준]

12월에 접어 들었습니다. 

요즘 부동산 사장님들에게 전화를 해 보면, "매매가 완전히 죽었다" 라는 말씀들을 많이 하십니다. 

올해 1월을 기점으로 좀 살아나는 모양새였는데, 

한 해에, 이렇게 상승과 하락을 반복하는 흐름은 저도 처음 겪어봐서 

'살아 움직이는 경제' 라는 말을 진짜 실감하게 되는 듯 합니다. 

 

자, 12월 1주차 매매전세 동향 분석해 봅니다. 

지난주 복기
-  서울 및 수도권의 대부분 지역이 매매가가 하락으로 돌아섰습니다. 다만, 학군지나 사람들의 선호도가 있는 곳은 아직 "버티고" 있습니다. 
- 전세가는 전체적으로 "짱짱하게" 버티고 있습니다. 
- 전국이 같은 방향으로 흘러가고 있습니다. 완전히 커플링 되어 움직이는 것 같습니다. 
- 추세상, 매매가는 좀 더 떨어지지 않을까 보여지고, 전세가는 언제든 반등할 힘을 가지고 있는 것 같구요. 
- 총선 및 국제 금리 동향등에 많은 영향을 보일것 같습니다. 

[금요루틴] 11월 5주차 주간 아파트 매매전세동향 [한국부동산원 기준] (life-note.co.kr)

[금요루틴] 11월 5주차 주간 아파트 매매전세동향 [한국부동산원 기준]

 

12월 1주차 매매 전세 전체 동향

12월 1주차 매매 전세 전체 동향

•  매매와 전세 전체적으로 아래방향의 흐름이 지속되고 있습니다. 
• 문득 그런 생각이 듭니다. 지방아파트는 오를때도 천천히 더 늦게 오르고, 떨어질때는 같이 떨어지는구나? 
  왜 수도권으로 보라고 하는지 약간의 단편적인 결론도 나오게 되네요. 
• 전세는 그래도 여전히 매물 부족이어서 그런지, 흐름은 꺾인것과는 무관하게 지속적으로 상승하고 있습니다. 

12월 1주차 매매가 추이

• 지난주를 기점으로 이번주는 전국이 하락을 기록했습니다. 추세라는게 진짜 무시하지 못하겠군요. 
• 아마 지금 시장은 더욱 얼어붙지 않았을까 생각해 봅니다. 
• 지방은 수도권보다 늦게 올랐으니, 디커플링이라고 하면 따로 가야 할듯 한데, 이제는 진짜 전국이 같이 움직이네요. 
  더군다나 얼마 오르지 못하고 툭 떨어졌다는 생각이 강하게 듭니다. 

 

12월 1주차 시도별 아파트 지난주 대비 매매가격지수 변동율

11월 5주차 대비 12월 1주차 매매지수 변동율

• 수치는 크지 않지만, 서울, 경기 지역이 하락 전환했다는 것이 가장 큰 부분이겠습니다. 
• 먼저 움직이는 시장인 세종이 그 낙폭을 많이 키웠네요. 
• 지방의 지역마다 약간씩 차이는 있습니다만, 보합세 속 하락이라고 보는게 맞지 않을까 생각됩니다.
• 부울경 지역은 참 힘들것 같네요, 오르려 하면 떨어지는게 수차례 보이는 것 같습니다. 
• 광주는, 그 어느곳보다 하락을 늦게 시작했던 것 같은데, 시장이 "공무원"처럼 움직인다는 말이 맞는 듯 합니다. 

12월 1주차 지역별 매매가격 동향

 

□ [수도권 : -0.01%] 서울 0.01% 하락, 인천 0.05% 하락, 경기 0.01% 하락

 

ㅇ [서울 : 0.00% → -0.01%]

 

- 향후 주택시장에 대한 불확실성 등으로 매수관망세가 확대되고 매물가격 하향조정 사례가 진행되며 매물가격이 조정되는 단지 위주로 간헐적인 거래가 이루어지는 등 하락 전환

☞ 지난주까지는 "눈치보기" 시장이라는 상황이 더 강했는데, 이번주는 하향 조정 사례, 그리고 향후 주택시장 불확실성.. 이라는 단어들이 등장했네요. 아무래도 하락이 좀 더 장기화 된다고 보는 것 같습니다. 

 

- (강북 14개구 : -0.01%) 강북구(-0.06%)는 미아‧번동 주요단지 위주로, 도봉구(-0.03%)는 쌍문‧창동 구축 위주로, 마포구(-0.03%)는 성산‧아현‧공덕동 대단지 위주로, 은평구(-0.02%)는 진관‧녹번‧불광동 대단지 위주로 하락하며 하락 전환

 

- (강남 11개구 : -0.01%) 금천구(-0.06%)는 시흥‧독산동 주요단지 위주로, 강남구(-0.05%)는 역삼‧개포‧도곡동 주요단지 위주로, 구로구(-0.04%)는 구로·신도림동 위주로, 관악구(-0.04%)는 봉천동 대단지 위주로 하락하며 하락 전환

☞ 오를때는 동남권부터 쭈욱 오르더니, 내릴때는 뭐 순서 없군요. 

차라리 강남을 제외한 송파 서초 등은 차라리 더 버티는 것 같습니다. 

아직 상승을 하고 있는 곳도 몇군데 보이네요, 아무래도 재개발이나 호재가 있는 곳으로 보여집니다.

강남구는 여전히 하락세입니다. 실제 시장을 봐도 이번주부터 하락 매물이 나오고 있는게 보여지니까요.

 

ㅇ [인천 : -0.07% → -0.05%]

 

- 중구(-0.11%)는 신흥‧운서동 위주로, 계양구(-0.08%)는 효성‧작전동 중소형 규모 위주로, 미추홀구(-0.08%)는 학익‧주안동 구축 위주로, 동구(-0.07%)는 송현‧만석동 위주로, 부평구(-0.06%)는 공급물량 영향으로 부평‧청천동 위주로 하락

 

ㅇ [경기 : 0.00% → -0.01%]

 

- 하남시(0.22%)는 감이‧망월동 위주로, 수원 영통구(0.13%)는 이의‧하‧매탄동 위주로, 안양 동안구(0.09%)는 비산‧평촌동 위주로 상승했으나, 성남 중원구(-0.16%)는 상대원‧은행동 원도심 위주로, 동두천시(-0.10%)는 송내‧생연동 외곽 구축 위주로, 광주시(-0.08%)는 장지‧탄벌동 위주로 하락하는 등 지역별 혼조세를 보이며 경기 전체 보합에서 하락 전환

☞ 경기 지역의 전체적인 흐름은 "하락 전환 혹은 상승폭 축소" 로 보여집니다.

영통이나 광명, 하남의 경우 교통등의 호재로 그 상승폭을 여전히 유지하고 있고, 다른 지역은 꽤 꺾였네요. 

항상 제가 살고 있는 화성의 흐름을 보는데, GTX A, 인동선 및 반도체클러스터의 호재가 이제 힘을 다 했나? 싶기도 하구요. 

서울시 편입 이슈가 있었던 김포도 다시 하락으로 돌아섰습니다.

 

□ [지방 : -0.02%] 5대광역시 0.03% 하락, 세종 0.09% 하락, 8개도 0.00% 보합

 

ㅇ [5대광역시 : -0.03% → -0.03%]

 

- (부산 : -0.07% → -0.07%) 부산진구(-0.19%)는 부암·연지동 중소형 규모 위주로, 영도구(-0.12%)는 동삼동 대단지 및 청학동 위주로, 동구(-0.12%)는 수정·좌천동 구축 위주로 하락

 

- (대구 : -0.03% → -0.04%) 북구(-0.15%)는 동천·읍내동 구축 위주로, 중구(-0.14%)는 대봉·대신·남산동 위주로, 수성구(-0.07%)는 범물·신매·지산동 구축 위주로 하락

☞하락폭이 큰곳은 확실히 선호도가 상대적으로 떨어진곳들입니다. 수성구 범어동은 왠만해서는 하락폭 상승 지역으로 잘 나오지 않는군요. 

 

ㅇ [세종 : -0.02% → -0.09%]

- 반곡·한솔·고운동 주요 대단지 위주로 하락

☞ 생각보다 낙폭이 크게 확대 되었습니다. 앞으로 서울 경기도 이렇게 하락폭 확대로 가지 않을까 생각이 드네요. 

 

ㅇ [8개도 : 0.00% → 0.00%]

 

- (전남 : -0.02% → -0.05%) 순천시(-0.09%)는 풍덕·연향동 위주로, 여수시(-0.08%)는 신기·웅천동 중소형 규모 위주로 하락

 

12월 1주차  전세가 추이

12월 1주차  전세가 추이

• 경기도의 전세가 상승율이 둔화되며, 서울 상승율이 더 높아졌네요. 해석이 좀 쉽지 않은데, 어찌보면 서울이 지속력이 강하다? 라고 볼수 있지 않을까 싶습니다. [아마 지역 마다 차이가 있겠지요]
• 지방은 상승을 하고는 있으나, 그 힘이 참 약하네요. 올라가지 못하고 보합에서 계속 머물고 있습니다. 그래도 보합으로라도 계속 머물고 있는게 대단하다고 해야 할까요?
• 매매와 전세를 봤을때 투자 관점에서 그래프만 보면, 확실히 수도권 투자가 좋아 보입니다. 
  다만 전세가율과 가격차이가 꽤 있으니, 감안해야겠죠. 

 

12월 1주차 시도별 아파트 지난주 대비 전세가격지수 변동률

12월 1주차 시도별 아파트 지난주 대비 전세가격지수 변동률

• 이렇게 수치만 놓고 보니, 전세 시장이 썩 나쁜 상황은 아닌것 처럼 보이네요. 수치상으로는 그래도 꽤 잘 버티고 있는 것으로 보입니다. 
• 세종이 꽤 떨어지긴 했지만 잘 버티고 있는 것 처럼 보이고, 서울과 경기도 지수가 약한건 아니네요. 다만, 흐름에서 본것 처럼 전체적으로 하락하고 있다는 것이, 앞으로의 전세 시장도 좀 떨어지지 않을까? 생각해 봅니다. 
• 지방 광역시 또한 지난주와 거의 비슷한 흐름입니다. 대전 시장이 다른 곳 보다 힘이 강한것이 눈에 띄네요. 

12월 1주차 지역별 전세가격 동향

 

□ [수도권 : 0.11%] 서울 0.14% 상승, 인천 0.01% 상승, 경기 0.12% 상승

 

ㅇ [서울 : 0.16% → 0.14%]

 

- 매수심리 위축으로 매매수요 일부가 전세로 유입되면서 선호단지 중심으로 상승세 지속중이나, 일부단지는 임대인과 임차인간 거래희망가격 격차가 커 하향조정되는 등 상승폭 축소

☞ 내년 초 이동할 사람들이 이미 전세 계약을 끝내던지 아니면 그 자리에서 더 살기로 의사결정을 하면서 전세도 이제 좀 꺾이는 것 같습니다. 물론 여전히 좋은 단지에 대한 선호도는 있다. 라는 시장의 분위기지만, 이제는 임차인 우위 시장으로 변해 간다고 보고 있네요. 

- (강북 14개구 : 0.13%) 성동구(0.26%)는 금호·하왕십리동 대단지 위주로, 동대문구(0.21%)는 전농․답십리동 위주로, 광진구(0.19%)는 광장·자양동 선호단지 위주로, 용산구(0.15%)는 이촌·도원동 위주로, 노원구(0.15%)는 상계·월계동 중소형 규모 위주로 상승

 

- (강남 11개구 : 0.14%) 송파구(0.26%)는 신천·잠실동 주요단지 위주로, 구로구(0.18%)는 구로․개봉동 역세권 단지 위주로, 양천구(0.15%)는 목·신정동 학군지 위주로, 강서구(0.15%)는 마곡·방화동 대단지 위주로, 동작구(0.14%)는 상도·흑석동 위주로 상승

☞ 구별로 보니, 여전히 상승세는 꽤 됩니다. 

의외인건, 강남이 매매에서도 그러더니, 전세에서도 다른데 보다 힘이 빨리 빠지네요? 이미 계약이 다들 끝났기 때문일까요? 부동산에 전화 한번 해 봐야겠어요.

서울에서 전세가 기준, 아직 하락 전환한 곳은 없네요!

 

ㅇ [인천 : 0.00% → 0.01%]

- 중구(-0.14%)는 중산·운남동 위주로, 동구(-0.05%)는 송현·송림동 구축 위주로 하락했으나, 서구(0.08%)는 정주여건 양호한 청라·가정동 주요단지 위주로, 남동구(0.04%)는 논현·구월·간석동 위주로 상승하며 인천 전체 상승 전환

☞인천은 계속 바뀌지 않는 것 같습니다. 좋은 데는 오르고, 선호도가 낮은 곳은 떨어지고,

부익부 빈익빈 이라, 그갭이 더 커지는 거 같은데요. 

 

ㅇ [경기 : 0.15% → 0.12%]

 

- 수원 영통구(0.32%)는 망포·이의동 주요단지 위주로, 화성시(0.30%)는 반송·석우동 등 동탄신도시 위주로, 하남시(0.30%)는 창우·망월동 대단지 위주로, 고양 덕양구(0.26%)는 행신·화정동 준신축 위주로, 고양 일산동구(0.26%)는 중산·마두동 위주로, 구리시(0.25%)는 교문·갈매동 위주로 상승

☞ 인천만 그런줄 알았더니, 이번주는 경기도도 빈익빈부익부 현상인듯 합니다. 지속적으로 강세를 띠어왔던 하남, 화성,영통등은 상승폭이 아직도 꽤 쎄네요. 

교통망 계획이 발표된 구리의 경우 , 신도시 계획지구인 토평 때문에 상승이 커진듯 합니다.

다만, 경기 북부 지역을 위주로 하락 전환이 되어가는 모습이 보입니다.

 

□ [지방 : 0.03%] 5대광역시 0.01% 상승, 세종 0.14% 상승, 8개도 0.03% 상승

 

ㅇ [5대광역시 : 0.01% → 0.01%]

 

- (대전 : 0.21% → 0.19%) 동구(0.23%)는 가양동 및 판암동 역세권 위주로, 중구(0.22%)는 유천·오류동 주요 단지 위주로, 서구(0.18%)는 가수원·갈마동 위주로 상승

☞ 대전이 지금 여름 시장으로 가고 있는 걸까요? 매매도, 전세도 꽤 높은 상승율이네요. 

 

- (대구 : -0.05% → -0.04%) 수성구(-0.14%)는 사월·매호동 구축 단지 위주로, 동구(-0.07%)는 봉무·지묘동 중대형 규모 위주로, 중구(-0.05%)는 대봉·수창·대신동 위주로 하락

 

ㅇ [세종 : 0.21% → 0.14%]

- 거주환경 양호한 보람·소담·도담동 위주로 상승

☞ 세종도 매매는 하락, 전세는 상승 하고 있는 상황입니다. 

세종의 흐름을 항상 눈여겨 보고 있습니다. 아주 딱 맞지는 않지만 대체적으로 바로미터 역할을 하는 것 같습니다. 

ㅇ [8개도 : 0.03% → 0.03%]

 

- (강원 : 0.07% → 0.12%) 원주시(0.22%)는 반곡·단계동 위주로, 강릉시(0.17%)는 입암동 대단지 및 노암동 위주로 상승

이번주 결론
- 매매, 전세 모두 흐름상 방향이 아래쪽입니다. 매매는 하락 전환을 했고, 전세는 그래도 아직 꽤 힘이 있습니다
- 서울의 경우, 상승시기에는 좋은 지역부터 오르고 비선호 지역은 나중이었는데, 하락은 순서 없군요. 
  다만, 강남구가 매매도, 전세도 다른 곳보다 더 하락했는데, 이유가 궁금합니다. 먼저 움직이는 곳이라고도 볼수 있을까요? 사실, 올 1월 그 하락시장에서 어디보다 빨리 움직였던 시장이라 그 궁금증이 더 커지네요. 
- 전세의 힘이 꺾였다고는 하나, 호재가 있는 곳, 특히 교통의 여건이 좋아질 수 있는 곳들은 전세가의 상승율이 여전합니다. 
- 세종시는 지금처럼 방향이 제각각인 시장에서 바로미터 역할을 하고 있는 것 같습니다. 보고 있으면 서울의 1-2주 후 모습이 보이는 것도 같네요. 
- 결국 시장 안에 답이 있습니다. 왜 그러는지,어떤 흐름인지, 되도록 현장에 가서 답을 찾아야겠습니다.