[금요루틴] 10월 4주차 매매전세 동향 (한국부동산원 기준)

일주일이 참 빠릅니다. 

벌써 금요일이네요. 

 

최근 서울 주택 시장은 약간의 소강상태를 보여주고 있다 생각됩니다. 

아마도 대출 규제가 가장 큰 영향일 것 같습니다. 

 

한때 3%이하까지 갔던 주담대가, 최근엔 실질적으로 4.5%는 되어야 하는 것 같더라구요. 

이에 따라 DSR 40%를 감안하면, 연봉 1억 정도 되는 사람의 대출은 1.5억 정도 감소하는 것으로 보여집니다. 

 

아마도 일반적으로 1.5억 감소가 문제라기 보다는, 

대출의 실행 여부,, 그리고 같은 돈으로 덜 빌릴수 밖에 없는 상황이 맘에 들지 않아서 그런것일수도 있겠죠.

자 어쨌든 10월 4주차 매매전세 동향 시작합니다.

 

 

 

매매가 추이

 

□ [전국 : 0.02%] 전국 주간 아파트 매매가격은 지난주(0.02%) 대비 상승폭 유지됐다. 수도권(0.07%→0.05%) 및 서울(0.11%→0.09%)은 상승폭 축소, 지방(-0.03%→-0.02%)은 하락폭 축소됐다.(5대광역시(-0.06%→-0.03%), 세종(-0.08%→-0.01%), 8개도(-0.01%→-0.01%))

 

ㅇ 시도별로는 인천(0.06%), 경기(0.04%), 울산(0.02%), 충북(0.01%) 등은 상승, 전북(0.00%), 경남(0.00%)은 보합, 대구(-0.05%), 부산(-0.05%), 제주(-0.03%), 경북(-0.02%), 대전(-0.02%) 등은 하락했다.

 

- 공표지역 178개 시군구 중 지난주 대비 상승 지역(89→93개)은 증가, 보합 지역(13→8개)은 감소, 하락 지역(76→77개)은 증가

 
==> 서울과 경기는 상승폭이 축소 됐지만, 지방 및 광역시는 하락폭이 축소 됐습니다. 그렇다고 아직 수도권과 지방의 디커플링이 해소 됐다.. 는 커녕, 여전히 지방은 하락추세인거죠. 

수도권이 꺾였다고는 하지만, 여전히 상승중인 상황입니다.

 

• 가장 관심이 많은 서울은, 그래프가 왔다갔다 널뛰기를 하고 있습니다. 사실 말이 그렇다는 거지, 0.12-0.10-0.11-0.09 정도의 상승폭으로 상승폭이 일정 혹은 아주 천천히 하락을 하고 있는 듯 합니다.
  아마도, 재건축과 신축 중심으로 거래가 일어나고, 다른 곳은 상승에 대한 피로도가 있는 상황으로 보여집니다.
• 경기도도 서울과 별다른 차이가 있지는 않습니다. 몇주째 서울의 닮은꼴인데 그 폭이 작다고 볼수 있겠네요.
• 지방은 사실 아직도 갈길이 멀어 보입니다. 그래도 한때 거의 보합까지 갔는데, 요즘엔 계속 -0.03, -0.02.. 를 반복하고 있구만요. 

 
 

□ [수도권 : 0.05%] 서울 0.09% 상승, 인천 0.06% 상승, 경기 0.04% 상승

 

ㅇ [서울 : 0.11% → 0.09%]

 

- 일부 선호단지의 매매수요는 여전하나, 대출규제 영향과 매도‧매수인의 거래 희망가 격차 지속으로 매물 적체되는 등 매수심리 위축되며, 상승폭은 지난 주 대비 축소

 

- (강북 14개구 : 0.08%) 성동구(0.19%)는 금호·행당동 역세권 위주로, 용산구(0.18%)는 한강로·이촌동 대단지 위주로, 마포구(0.14%)는 아현·합정동 위주로, 광진구(0.10%)는 광장·화양동 위주로, 서대문구(0.10%)는 북가좌·연희동 위주로 상승

 

- (강남 11개구 : 0.09%) 강남구(0.23%)는 개포·압구정동 재건축 추진 단지 위주로, 서초구(0.13%)는 반포·잠원동 주요단지 위주로, 영등포구(0.11%)는 영등포‧여의도동 위주로, 강동구(0.08%)는 고덕·암사동 준신축 위주로 상승

 

==> 역시나 예상이 맞긴 했습니다. 재건축 단지 위주로 가격 상승이 있는 상태이고, 매도인은 얼마전의 오른 가격으로 인식하고, 매수인은 떨어진 가격으로 사고 싶어할테니 지금은 갭이 있는 듯 합니다. 

제가 보고 있는 지역만 해도, 몇주째 저가 매물이 빠지지 않은 걸로 봐서, 희망 가격 거래차가 있는 것으로 보여집니다.

 

ㅇ [경기 : 0.06% → 0.04%]

 

- 광주시(-0.09%)는 양벌동·초월읍 등 외곽지역 위주로, 김포시(-0.05%)는 구래·장기동 위주로 하락했으나, 과천시(0.14%)는 별양·부림동 주요단지 위주로, 성남 중원구(0.12%)는 은행·하대원동 위주로, 안산 상록구(0.12%)는 성포·본오동 대단지 위주로, 안양 동안구(0.11%)는 재건축 기대감있는 호계·평촌동 위주로 상승

==> 요즘 경기는 어떻게 분석해 보기가 쉽지 않습니다. 워낙 서울.. 그것도 강남3구 위주로 쏠림 현상이라 경기도도 크게 힘을 받지는 못하는 듯 합니다. 지난주와 비슷하게 재개발, 재건축이 있는 곳으로 거래가 도는 모습으로 보입니다. 

 
 
 

전세가 추이

 

□ [전국 : 0.05%] 전국 주간 아파트 전세가격은 지난주(0.06%) 대비 상승폭 축소됐다. 수도권(0.12%→0.10%) 및 서울(0.10%→0.09%)은 상승폭 축소, 지방(0.01%→0.01%)은 상승폭 유지됐다.(5대광역시(0.00%→0.01%), 세종(0.00%→0.02%), 8개도(0.02%→0.01%))

 

ㅇ 시도별로는 인천(0.22%), 경기(0.07%), 경남(0.05%), 부산(0.04%), 울산(0.04%), 전북(0.03%) 등은 상승, 충남(-0.03%), 강원(-0.03%), 대전(-0.03%), 대구(-0.03%), 제주(-0.02%), 전남(-0.01%)은 하락했다.

 

- 공표지역 178개 시군구 중 지난주 대비 상승 지역(124→122개)은 감소, 보합 지역(12→13개)은 증가, 하락 지역(42→43개)은 증가

 
==>  매매와 전세는 일반적으로 같이 가게 되죠. 서울 및 수도권의 전세 상승폭이 감소했습니다. 

지방은 그래도 상승폭을 유지하고 있고, 광역시도 모두 상승은 유지중입니다. 그러고 보니, 드디어 지방 시장은 전세가 모두 상승으로 돌아선것 같네요?

• 차트중 마지막에 교차되는 곳이 있어서, 뭐지? 하고 봤더니, 서울과 경기의 전세 상승폭이었네요. 
  서울은 0.1 --> 0.09, 경기는 0.11-->0.07로 되면서, 경기의 상승폭이 많이 줄어든 모습이에요. 수도권 전체적으로는 인천의 상승률이 상당히 높아서 더 높게 보이는 듯 합니다. 
• 지방은 지난주와 비슷한 상황. 

 

□ [수도권 : 0.10%] 서울 0.09% 상승, 인천 0.22% 상승, 경기 0.07% 상승

 

ㅇ [서울 : 0.10% → 0.09%]

 

- 역세권 및 신축 등 정주여건 양호한 선호단지 중심으로 매물부족 현상 지속되며 가격상승 이어지고 있으나 일부 외곽지역 및 구축에서 하락거래 발생하는 등 상승폭은 지난 주 대비 축소

 

- (강북 14개구 : 0.11%) 성동구(0.25%)는 행당·하왕십리동 대단지 위주로, 서대문구(0.15%)는 북아현·홍제동 역세권 위주로, 은평구(0.14%)는 신사·불광동 구축 위주로, 중구(0.13%)는 황학·신당동 주요단지 위주로, 노원구(0.11%)는 중계‧공릉동 위주로 상승

 

- (강남 11개구 : 0.08%) 강남구(0.16%)는 압구정·개포동 주요단지 위주로, 영등포구(0.13%)는 신길·대림동 위주로, 양천구(0.12%)는 목·신월동 중소형 규모 위주로, 서초구(0.12%)는 잠원·서초동 역세권 위주로, 강서구(0.06%)는 마곡‧가양동 위주로 상승

==> 서울의 전세는 약간 나뉘고 있네요. 좋은 곳은 여전히 부족하고 외곽쪽은 이제 매물이 남는 상태로 보입니다. 

뭐 그럼에도 불구하고 역시나 좋은 곳들은 강력한 상승세를 유지하고 있네요. 

 

 

ㅇ [경기 : 0.11% → 0.07%]

 

- 성남 중원구(-0.18%)는 하대원·은행동 위주로, 이천시(-0.09%)는 공급물량 영향있는 증포·송정동 위주로 하락했으나, 구리시(0.21%)는 교통환경 양호한 인창·교문동 위주로, 남양주시(0.21%)는 다산동·화도읍 위주로, 안산 상록구(0.20%)는 본오·월피동 위주로 상승'

==>  성남이 재건축, 재개발이 지속되면서 전세 가격 상승이 큰폭으로 이뤄지는 것 같습니다. 이외 다른 곳들도 살기 좋은 곳들은 오르는 어찌보면 당연한 흐름이 이어지고 있네요..

 

 

이번주 결론

•  서울은 지난주 약간 반등하면서 흐름이 다시 상승으로 이어지나? 싶었는데, 그렇다기 보다는 보합세가 강해지는 상태로 보여집니다. 대출 및 금리의 영향을 받을 수 밖에 없을 것 같은데, 기준금리의 기준점인 Fed의 향방으로 보면, 당분간은 인하를 하지 않을 듯 하여, 생각보다 보합세가 갈수도 있겠다 생각이 듭니다. 
• 지방은 상승 전환했다고는 하지만, 아직 지역별로 그 힘이 크지는 않은 듯 합니다. 상승으로 가려면 모멘텀이 필요한데, 특히나 요즘은 서울 쏠림이라 쉽지는 않을거 같다는 생각이 드네요.