[금요루틴] 6월 2주차 주간 아파트 매매전세동향 [한국부동산원 기준]feat. 심해져가는 디커플링

요즘.. 신문 보기가 약간 겁납니다;; ㅎㅎㅎ서울이 뛰기 시작했다고 해서요;; 

 

사실, 신문보다 시장에서 제가 몸으로 먼저 체감했어야 하는데;; 반성해 보며, 6월 2주차 매매전세 동향 분석.. 시작해 봅니다. 

 

6월 2주차 결론
-  서울의 매매 전세 상승폭이 예사롭지 않습니다. 앞으로 그 지속력이 얼마나 될까. 궁금합니다. 
- 경기는 개별장세입니다. 지표상으론 매매전세 모두 상승을 유지하고 있지만, '언제라도 서울 입성 준비가 된' 사람들이 꽤 많구나? 하는 생각을 하게 되는 지표입니다. 
- 지방은 힘을 잃고 있습니다. 더 잃을 힘이 어디 있다고.... 라고 말하고 싶을정도로 말이죠. 
- 서울과 지방의 디커플링이 심해지고 있습니다. 지방 투자는 진짜 실력이 뛰어나지 않으면 쉽지 않겠다.. 싶은 요즘입니다. 
- 항상 말하지만, 결국 답은 시장에 있습니다. 열심히 시장을 다시 헤집어야겠네요. 

 

---

 

지난주 복기
- 시장이 더 어려워지고 있습니다. 아니, 어찌 보면 더 단순해 지고 있다고도 볼 수있겠습니다. 좋은곳이 빠르게 올라가기 시작했습니다. 서울의 동남권을 위주로, 선호도가 높은곳의 매매가의 상승의 힘은 꽤 좋습니다. 
- 다만, 2013년의 대세 상승이 시작될지, 아니면 23년의 단기 상승일지는 두고 봐야죠. 모멘텀은 13년하고 비슷하지만, 전세가율이 그렇게 높지는 않다는 점, 전체적인 지표는 23년과 크게 다르지 않는다는 점에서 시장의 움직임은 면밀히 봐야 할 것 같습니다. 
- 경기도는 흐름이 개별장세.. 개인적인 의견을 섞어 보자면, "서울 입성 기회를 보고 있는 사람들"이 많다고 보여집니다. 기회가 되면 집을 팔고 서울로 올라가고 싶은 사람들이 있다 보니, 서울은 매매전세 다 오르고, 경기는 매매가가 힘을 못쓰는 것 처럼 보여집니다. 
- 수도권외 지방은 여전히 힘이 많이 부족합니다. 거주로는 매력이 있겠으나(비싸지 않은 가격에 넓고 신축이니) 투자의 가치로서는 이제 잘 모르겠습니다. 물론 나중에 또 분위기가 바뀔수 있겠습니다만, 제가 공부를 시작한 19년 이후, 그렇게 좋은 시장은 거의 못봤습니다. 
-단순하지만 쉽지는 않은 시장입니다. 기회를 놓쳤다고 생각할게 아니라, 좀 더 면밀히 보고 이제 시작일수 있으니. 제대로 시장을 봐야겠습니다. 

 

 

 

<지난주 동향을 보시려는 분은 아래 링크로!!!>

 

[금요루틴] 6월 1주차 매매전세 동향 (한국부동산원기준), feat. 강남3구 가속도가 붙다. (life-note.co.kr)  

 

 

6월 2주차  매매 전세 전체 동향

6월 2주차 매매 전세 전체 동향

 

• 가장 눈에 띄는건 아무래도 서울의 약진.. 사실 약진이라기 보다는 군계일학에 가깝습니다. 혼자 독야청청...
  [지속력과 파급력이 매우 궁금해 집니다]
• 두째는 지방과의 디커플링이 더 심해지고 있다는 점입니다. 지방은 힘을 더 못쓰고 있고, 서울을 위시한 수도권은 어쨌든 상승세.. 앞으로도 지방의 선호도는 자꾸 더 떨어지지 않을까 생각이 되는 차트로 보입니다. 

6월 2주차 매매가 추이

6월 2주차  매매가 추이

• 지난주부터.. 차트를 좀 길게 보고 있는데요. 서울의 상승율이 얼마나 갈까..가 궁금했습니다. 개인적으로는 아직 가지 않았으면 하는 바램이랄까요;; 사실 서울이 엄청 치고 나가는 이유를 아직 잘 못찾고 있습니다. 심리에 이유가 있겠습니까만, 금리가 떨어질거라는 기대감 때문일까요? 제가 자꾸 2013년이 생각난다고 하긴 하지만, 전세가율은 그때에 비하면 여전히 엄청 낮은편입니다. 
  

강남. 역삼래미안 가격 변동율, 전세가율에 주목해봅니다.

• 서두에서도 썼다시피, 지방과의 디커플링이 상당히 심해지고 있습니다. 길지 않은 투자자 입장에서, 서울이 이렇게 독야청청 혼자 뛸 경우, 경기까지 흐름을 이어나가게 하면서 전국으로 흐름을 퍼뜨릴지, 여전히 혼자 날아갈지. 궁금해집니다.
• 사실 10년 이상전의 과거에는 데이터가 공유되지 않았기 때문에 디커플링이 날 수 있다고 생각했는데, 호갱노노, 아실, 네이버부동산, 부동산지인 등등등.. 데이터가 엄청 많아진 이후로는, 디커플링이 없어질거라 생각했습니다. 
  다만, 인구가 줄어들면서 결국 사람들이 원하는 곳은 서울이겠구나, 싶은 생각에 요즘엔 지방에 투자가치가 있을까? 하는 생각으로 이어지고 있습니다. 

 

6월 2주차 시도별 아파트 지난주 대비 매매가격지수 변동율

 

6월 2주차  시도별 아파트 지난주 대비 매매가격지수 변동율

• 지난주와 비교를 해 보니, 더욱 확연히 보이는군요. 서울 및 수도권은 상승 폭 확대 및 상승 유지. 지방은 거의 모조리 하락폭 확대
• 최근 기사에, 지방에 공급이 더 많아진다고 하는데, 앞으로 이 현상은 좀 더 심해지 않을까 생각이 됩니다. (사실, 새집 공급은 전세가에 영향을 미치는게 일반적이긴 한데, 지방의 요즘 모습은 그렇게 안가는거 같아요)
• 개인적으로.. 최근 경기의 힘이 좀 빠지는 것 같습니다. 경기의 힘이 빠지고 그만큼 서울의 힘이 강해지고 있는 것 같아요. 지속적으로 서울 입성의 목표를 이뤄가는 사람들이 꽤 있지 않나? 혹은 그 열망이 표출되고 있지 않나 생각 해 봅니다.

  

6월 2주차 지역별 매매가격 동향

 

□ [수도권 : 0.05%] 서울 0.10% 상승, 인천 0.06% 상승, 경기 0.02% 상승

 

ㅇ [서울 : 0.09% → 0.10%]

 

- 전세가격 상승세 속 매매가격 하락 우려가 점차 줄어들고 선호지역‧단지 중심으로 매수문의 꾸준히 유지되는 상황으로 간헐적 상승거래 발생 후 매도호가 상향조정하는 등 상승 지속

 

☞ 역시 제가 생각했던 것 처럼, 전세가 매매를 끌어 올리고 있군요. 다만, 이전(13년)과 다른 부분은 그때는 전세가율이 꽤 붙었던 걸로 기억하는데 지금은 그렇지 않은 상태에서 출발하고 있다는 점입니다. 지속력이 궁금하다는 포인트도 이런 부분이구요. 

- (강북 14개구 : 0.10%) 성동구(0.26%)는 행당·왕십리‧옥수동 주요단지 위주로, 광진구(0.15%)는 구의‧광장동 구축 위주로, 동대문구(0.14%)는 전농‧제기‧답십리동 위주로, 서대문구(0.14%)는 남가좌‧북아현동 위주로, 마포구(0.14%)는 용강‧공덕동 주요단지 위주로 상승

 

- (강남 11개구 : 0.10%) 서초구(0.21%)는 반포‧잠원‧서초동 선호 대단지 위주로, 강남구(0.14%)는 역삼‧삼성동 중소형 규모 위주로, 송파구(0.11%)는 송파‧문정동 일대 상대적 저가단지 위주로 상승

☞ 본격 열망 표출 상승!!!

동남권을 보니 생각나는 한자는 주마가편!! 달리고 있는 말이 더 힘을 내는구만요. 더불어 서북권도 힘을 내서 가고 있고, 동북권 또한 힘을 받고 있습니다. 이정도면 서울 전체가 뛰기 시작했다고 볼 수 있지 않을까 싶기도 합니다. (흑;; 개인적으로 떨어져라. 떨어져라.. 하고 있습니다)

 

 

 

ㅇ [경기 : 0.03% → 0.02%]

- 지역별 상승·하락 혼조세 가운데, 과천시(0.38%)는 재건축 기대감 있는 중앙·별양동 위주로, 성남 분당구(0.30%)는 이매·서현동 위주로, 안양 동안구(0.21%)는 평촌·호계동 주요단지 위주로, 성남 수정구(0.11%)는 창곡·신흥동 중소형 규모 위주로, 광명시(0.11%)는 철산·하안동 위주로 상승

☞ 지표에서 잘은 보이지 않지만, 오르고 있는 곳(호재가 있는 곳)은 더 오르고, (과천, 동안구, 광명 등) 서울과 떨어진쪽은 하락 가속화 되는 듯 합니다. 사실, 평택은 개인적으로 좀 의아한 지역인데, 교통 호재도 있는 편이고(좀 멀긴 하지만) 직장수요도 충분한데, 최근 분양도 잘 안된다 하고, 가격은 지속적으로 떨어지고 있어서, 결국 경기도도 서울은 아니구나.. 경기도도 다 다르구나. 하는 생각을 해 보는 요즘입니다. 

 

 

6월 2주차 전세가 추이

6월 2주차  전세가 추이

•  원래. 전세가가 Fluctuation이 심했는데, 언뜻 봐서는 이제 매매보다 안정적인 차트처럼 느껴지기도 하네요. ㅎㅎ 아마 주로 보고 있는 서울의 매매가가 최근 변동폭이 많아서 그럴것 같기도 합니다. 사실, 왼쪽 축선의 기준값이 좀 달라서 그런거기도 한데 말입니다. 
• 어쨌든, 매매와 비슷하게, 서울은 달리고 지방은 떨어지고 있는 현상이 좀 비슷합니다. 
• 전세가에서는 경기지역도 힘이 남아 있는 상태로 보이는군요. 

6월 2주차 시도별 아파트 지난주 대비 전세가격지수 변동률

6월 2주차 시도별 아파트 지난주 대비 전세가격지수 변동률

•  음.. 지난주와 비교를 하고 나니, 왠지 지표에 속은 기분입니다 -_-.(저만 헷갈렸는지도 모르겠습니다) 왠지 전세는 경기도를 위시하여 좀 버텨주고 있는 줄 알았는데, 역시나 지방은 모두 다 떨어지고 있네요. 
• 사실 경기지표가 (매매가 대비) 높아서 "버티고 있다"고 생각한건지 모르겠네요. 경기의 전세 지표는 여전히 높습니다만, 지난주보다 좀 떨어지고 있는게 눈에 띕니다. 개인적으로 경기쪽 사람들이 서울로 이동하면서 서울 집값을 올리고 있다고 지표를 해석하고 있기 때문에, (서울로 가려다가 잠깐 주춤하는) 경기 전세지표가 좀 떨어지면 안정세가 되지 않을까 생각이 되기 때문입니다. 
• 어쨌든 여전히 지방의 하락세는 눈에 띕니다. 

6월 2주차 지역별 전세가격 동향

 

 

□ [수도권 : 0.10%] 서울 0.12% 상승, 인천 0.14% 상승, 경기 0.08% 상승

 

ㅇ [서울 : 0.10% → 0.12%]

 

- 신축‧역세권 등 선호단지 중심으로 갱신계약 증가하면서 매물부족 현상 심화되고 있으며, 대기수요 꾸준한 가운데 인근 구축의 경우도 저가매물 소진되는 등 전체 상승폭 확대

☞ 서울의 전세 수요는 여전히 꾸준하다는 이야기겠네요. 신축, 역세권이 요즘에는 강남을 말하는 것 같아서, 얼핏 멘트 자체가 "동남권 위주로 오릅니다!!" 라고 말하고 있는 듯 합니다;; 

 

- (강북 14개구 : 0.15%) 은평구(0.25%)는 수색‧응암동 준신축 위주로, 용산구(0.19%)는 이촌‧도원동 대단지 위주로, 성동구(0.18%)는 금호동1가‧옥수동 주요단지 위주로, 성북구(0.17%)는 길음‧정릉동 대단지 위주로, 중구(0.16%)는 신당‧황학동 위주로 상승

 

- (강남 11개구 : 0.10%) 양천구(0.14%)는 목‧신정동 주요단지 위주로, 동작구(0.13%)는 노량진‧사당동 대단지 위주로, 관악구(0.13%)는 신림‧봉천동 위주로, 강서구(0.12%)는 마곡‧가양동 위주로, 영등포구(0.12%)는 신길‧대림동 역세권 구축 위주로 상승

6월 2주차 서울 전세지수 동향

 

☞동남권이 오른다!!! 일줄 알았더니, 그것 보다는 전체적으로 상승폭이 확대!! 군요. 0.15% 이상을 색으로 보긴 했지만, 어디가 특출나게 오른다!! 보다, 전체적으로 상승세로 보여집니다. 차라리 동남권은 송파와 강동이 지난주 대비 떨어지면서 지표상으로는 낮아졌어요. 

 

ㅇ [경기 : 0.10% → 0.08%]

 

- 파주시(-0.14%)는 야동‧검산동 구축 위주로, 안양 동안구(-0.12%)는 입주물량 영향으로 비산‧호계동 위주로 하락했으나, 광명시(0.32%)는 하안‧철산동 소형 규모 위주로, 시흥시(0.27%)는 미산‧거모동 위주로, 부천 소사구(0.26%)는 소사본‧송내동 위주로 상승

 

☞ 어라??? 의외네요?? 경기지역은 생각보다 오른곳이 많은데요. 왜 전체적인 지표에서는 지난주보다 떨어졌을까요? 인구가 많은 용인, 수원 등지가 지난주보다 가격 상승폭이 떨어져서인가 봅니다. 
그럼에도 불구하고 여전히 경기는 개별장세의 모양이 더 커 보입니다. 직주근접, 호재가 있는 곳 위주로 전세가는 상승하고 있습니다. ..요즘 분석을 할때 보면, 경기지역에선 왠지 직주근접이나 호재가 매매가로 작용하는 것 보다는 전세가의 상승으로 이어지고 있는 것 같습니다. 아무래도, "언제라도 서울에 들어올꺼야!!! "하는 마음이 많아서일까요? 

 

 

6월 2주차 결론
-  서울의 매매 전세 상승폭이 예사롭지 않습니다. 앞으로 그 지속력이 얼마나 될까. 궁금합니다. 
- 경기는 개별장세입니다. 지표상으론 매매전세 모두 상승을 유지하고 있지만, '언제라도 서울 입성 준비가 된' 사람들이 꽤 많구나? 하는 생각을 하게 되는 지표입니다. 
- 지방은 힘을 잃고 있습니다. 더 잃을 힘이 어디 있다고.... 라고 말하고 싶을정도로 말이죠. 
- 서울과 지방의 디커플링이 심해지고 있습니다. 지방 투자는 진짜 실력이 뛰어나지 않으면 쉽지 않겠다.. 싶은 요즘입니다. 
- 항상 말하지만, 결국 답은 시장에 있습니다. 열심히 시장을 다시 헤집어야겠네요.