[공유/정보] 매매심리지수가 뭔데? [feat, 아리팍, 대치삼성 신고가] / 가격 오르는 거하고 상관이 있어?

​목차
1. 현재 서울 시장 동향은?
2. 매수심리란
3. 매수심리와 매매가의 상관관계
4. 결론

 

 

오늘[3월 12일] 기준 아침 경제 뉴스 헤드라인에

무슨 일인지 [아무래도 선거와 관련이 있는거 같긴 한데.;;;]

"서울 아파트 가격이 오르고 있다!!'" 는 기사가 뜹니다.

이렇게 말이죠.

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1. 현재 서울 시장 동향은?

사실. 매주 보고 있는 한국 부동산원 지표에서는 그렇게 활발히 살아난다고 보기는 힘들었는데,

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[주간 부동산 동향이 궁금하신 분들은 아래 링크를 참조하세요]

https://life-note.co.kr/251

 

[금요루틴] 3월 1주차 주간 아파트 매매전세동향 [한국부동산원 기준]

 

 

서울 매매가 추이

 

보시는 바와 같이, -0.03정도라.. 아직도 하락 추세라서,

신고가가 잘 안보였는데, 지역별로 보면 분위기가 좀 바뀌었다 볼 수도 있을 것 같습니다

서울시 구별 매매가 추이, 동남권부터 꿈틀하는게 보이는것 같군요.

 

 

송파와 서초부터 하락을 끝내고 이제 보합 및 상승으로 옮겨 가려는 기미가 보이는 것도 같습니다.

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2. 매수심리란?

KB부동산 지수 기준

부동산에 대한 지표를 보는 한국의 두가지 대표적인 기관은

제가 매주 분석하고 있는 한국부동산원과, 대출 등에서 기준이 되는 KB지수가 있습니다.

그 중, 매매심리, 전세 심리 등의 지수는 KB 지수를 따라 보고 있는데요.

주택가격동향조사 - 아파트 매매가격지수 | KB부동산 데이터허브 (kbland.kr)

KB부동산 데이터허브

 

KB에서도 보시는 것 처럼 매주 매매가격지수를 발표하고 있습니다.

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그리고, 기사에서 나온 것 처럼 한국 부동산원에서도 발표하고 있습니다.

 

https://www.reb.or.kr/r-one/main.do

부동산통계정보시스템

 

 

 

기사 내용을 보니, 서울을 기준으로 뽑았네요.

한국 부동산원 - 서울 기준 매매수급동향

 

오른쪽 위 보시는 바와 같이, 0이면 공급 우위, 200이면 수요우위입니다.

말인 즉, 100이면 매매수요의 심리가 동등하다는 건데, 아직도 매도가 더 많은 상황이군요

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3. 매수심리와 매매가의 상관관계

자. 이쯤이면. 매수심리와 매매가가 어떻게 움직이는거야?? 라는 생각이 들겁니다.

즉,

수치는 아직 90도 안되는 상황인데, 시장이 살아난다는거야?

그렇다면 어느정도가 되면 시장이 살아난다는 거지??

라는 생각이 든다는 거죠.

그래서 제가 매매수급지수(심리)와 매매가격지수(실제 가격)의 움직임을 트래킹 해 봤습니다.

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한국 부동산원에 정보가 있는 2012년 7월부터 올해 3월까지의 데이터를 가지고 보겠습니다.

주의!!!
매매수급지수(심리)는 100을 기준으로 매도/매수의 우위를 보시면 되지만,
가격지수는 2022년 11월이 100입니다!!! 더불어 가격에는 물가도 포함 되므로 흐름을 봐야 합니다.

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1. 전국

전국 기준 심리와 가격 움직임

파랑색의 흐름과 빨강색의 흐름을 잘 보시자구요.

1. 구간은 심리가 쭈욱 올라가는데, 가격은 그렇게 많이 변하지 않았네요. 100이 넘어서니, 가격이 좀 많이 오르는 것 같습니다
2. 심리가 100이하로 떨어졌습니다. 그럼에도 불구하고 가격은 완만한 상승세입니다.
3. 이 구간은 어느정도 가격 심리가 올라간 다음에 확연이 가격이 오르기 시작하는 모습이죠.
4. 최근 구간이라고 볼 수 있는데, 심리가 많이 꺾이면서 가격이 떨어졌습니다.

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==> 전국구간이라 표본이 homogenious 하지 않을 수 있어, 서울로 다시 보죠

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2. 서울

서울 기준 심리와 가격 움직임

차트가 상당히 복잡합니다;;;

그래도 구간별로 보십시다.

1. 심리가 60~100까지 상승하는 구간입니다. 이에 따라 가격은 오르지 않다가 후반 정도에 오르기 시작하네요
2. 심리가 90~110정도를 왔다갔다 하고 있습니다. 이에 따라 지속적으로 상승하고 있는 듯 합니다. 급하게 심리가 상승했던 저자리는 아마도 이런저런 정책들이 나왔던것 같죠?
3. 잠깐의 조정기를 거쳐 다시 90~120까지의 심리를 나타내고 있습니다. 시장은 큰 폭으로 상승했네요.
4. 최근 구간입니다. 심리가 많이 위축되다가 23년 90정도까지 올라가면서 가격이 약간 반등하려 했다가 지금은 다시 조정을 보이고 있습니다.

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수치를 분석하다 보니,

선 하나를 더 그어 봤습니다.

네, 심리지수 86정도 되는 선인데요.

아주 정확하다 할 수는 없지만, 대략 이정도에서 변곡점이 나오지 않나 생각해 봅니다.

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여기저기 옮겨보니 85~90사이에서 볼 수 있을 것 같습니다

(너무나 당연하지만, 하락에서 상승으로 갈때는 좀 늦게 올라가고, 상승에서 하락으로 갈때는 아직 힘이 남아 있는 경우들이 꽤 있으니까요)

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결론

매수 심리가 오르고 있다고 합니다.

근데.. 큰 호흡에서 보면, 83.7~84.7은 큰 수치는 아닌 것 같습니다.

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다만, 86을 넘어가고 지속적인 상승그래프를 그린다면, 차츰 시장 회복이라고 볼 수 있지 않을까 생각해 봅니다.