목차
1. 임대차2법 (3법)이 뭐지?
2. 그게 왜/ 무엇때문에 문제가 된거야?
3. 그럼 앞으로는 어떻게 한다는거지?
4. 잘 될까??
5. 마치며
기사만 보고는 "갱신계약해지권" 폐지...가 뭐지??? 라고 생각이 들었는데,
쉽게 말하면, 계갱권 쓰고 나면 묵시적 계약과 같아 지는데 [세입자가 언제는 나간다고 하면 집주인은 3개월 내에 전세금 돌려줘야 함]
이를 없애는 쪽으로 가닥이 잡혔다는 내용이에요.
뭐가 문제여서 그랬는지, 그래서 될 것 같은지 한번 같이 보죠.
임대차2법 (3법)이 뭐지?
기사 원문에 내용이 잘 나와 있어서 가져와 봅니다.
제일 많이 알고 있고, (현재 가장 문제가 되고 있는) 계약갱신청구권은 일명 계갱권이라고 이야기 합니다.
실생활에서는 임대차 2법이라고도 하는데, 전월세 신고제는 일반적으로 부동산에서 신고해 주는 경우도 왕왕 있기 때문이기도 하고,
크게 이슈가 되지 않아, 2법이라 부르기도 합니다
<실제 블로그나 카페에서도 임대차 2법이라고도 많이 부릅니다.>
그게 왜/ 무엇때문에 문제가 된거야?
사실, 여러가지 히스토리가 있었고, 그에 따라 이슈도 많은데, 이슈가 되고 있는 메인 포인트만 짚어 보겠습니다.
- 전월세상한제 관련
사실, 이 법이 만들어질 당시인 20년~21년은 부동산의 대세상승기의 끝판을 넘어, 최정점에 다다를 때였습니다.
그러다보니, 전세도 천정부지로 오르는 상황이라, 전세가에 대한 규제가 필요했었죠.
사실 전세가가 오른다는건, 결국 매매가를 밀어올리는 상황이 되니까요.
다만, 현재는 상황이 달라졌습니다.
수도권도 2년여의 역전세 이후 이제야 전세가 오르기 시작했고,
지방의 경우 아직도 역전세에 허덕이고 있습니다.
21년 10월 이후 하락세였다가 이제야 상승 기류를 만났는데, 이걸 올리지 못하게 하니 힘들어지는게 가장 힘든 상황이겠죠.
- 계약갱신권 관련.
사실 가장 큰 문제는 계갱권에 있습니다.
2년 살고 나서, 특별한 사유가 없으면 2년 더 살게 한다 (상승은 5% 이하로만).. 는 개념인데,
사실 이렇게만 간단하면 이슈가 없습니다.
1) 특별한 사유에 대한 문제
- 사실 특별한 사유도 별 문제는 없었습니다. 집주인이 들어와 살려면 6개월 전에 이야기 해라. 정도? 였죠.
그러면서, 집주인이 진짜 들어와 사느니 마느니, 잠깐 살고 나가느니, 손해 배상을 해야 하느니.. 이런 내용들이 이슈가 잠깐씩 되고 있습니다.
사실, 좀 더 Critical한 이슈는, "매도시 임차인이 계약을 종료할 수 있다"는 내용입니다.
"매도시 계약이 종료된다"도 아니고, 임차인이 옵션을 가지게 함으로써, 상당히 혼란스럽게 된 부분이 있었죠.
실제 제 동료분은 집을 매도하시려다 이것 때문에 소송이 걸려 2년째 법정 싸움을 하고 계신분이 있습니다.
계약시 "현 임대차 계약은 승계한다" 라고 관용적으로 썼다가, 임차인이 나간다고 하면서 매수인쪽에서 "중대하자"라고 걸고 넘어졌기 때문입니다.
2) 묵시적 갱신권
- 제가 생각하는 가장 큰 이슈는 계갱권을 쓰면 묵시적 갱신이 된다는 겁니다.
묵시적 갱신을 우습게 볼수도 있는데, 묵시적 갱신이 되면, 임차인이 언제라도 계약 종료를 이야기 하면 3개월 내에 보증금을 돌려줘야 합니다.
이게 역전세 시장도 문제지만, 주위에 신축아파트가 대규모 분양이라도 하게 되면 공실이 어마어마 하게 되죠.
요즘 젊고 똑똑한 친구들은 그래서 이걸 상당히 잘 이용 하더군요 [악용이라 말하고 싶지만 적법사항이라 이용이라 표기할 수 밖에;;;]
- 결국, 임대인과 임차인을 싸우게 만들고 있습니다.
제가 부동산 공부를 하면서, 임차인과 임대인을 이렇게 싸우게 만드는 법들은 처음인듯 합니다.
그리고, 위에 말한 두가지 사항을 임차인, 임대인도 잘 모를 뿐더라, 부동산 중개업자도 잘 모른다는 점입니다.
실제, 제가 작년 초 노도강 쪽 임장을 할때 "특별한 사유에 대한 문제" 내용을 이야기 했더니,
부동산 사장님이 "에이 그런게 어딨어요~" 라고 하셨었죠.
그럼 앞으로는 어떻게 한다는거지?
골자는 "계약갱신해지권" 폐지 입니다.
즉 처음에 말씀드린 것 처럼, 묵시적 계약처럼
"임차인이 아무때나 퇴거를 요청할 수 있음"을 없애겠다는 거죠.
기본적으로는 2+2는 유지하되,
+2에 대한 기간도 기존과 같은 형태를 유지하겠다.. 의 내용이 되겠습니다.
사실, '특별한 사유에 관한 이슈"내용도 손을 봐야 한다고 생각하는데,
이 내용은 사실, "깡통전세"가 이슈가 되면서 나온거라, 아마 다루어지기는어렵지 않을까 생각됩니다.
잘 될까??
그렇습니다.
크지 않은 내용일수도 있지만, 실행이 된다면, 투자자/임대인의 입장에서는 그래도 한숨 돌리는 상황입니다.
다만, 고려할 포인트는 반드시 있습니다.
1. 여소야대의 상황이라. 쉽지는 않을것.
사실, 여당은, 이것 뿐아니라, 임대차 3법 자체를 폐기하고, 취득세, 종부세도 손 보고 싶었을겁니다.
이번에 여당이 총선에서 참패를 하며 어쩔수 없이 "이정도"로 들고 나온거죠.
기사 발췌
기사에서도 힘이 없는게 느껴지긴 합니다.
2. 세금이 안걷히니, 어떻게든 부양책을 쓸거 같기도 하다.
[사설]역대 최대 ‘나랏빚 1126조’… 결산 보고 미룬 이유 이거였나
지난해 한국의 국가채무가 역대 최대인 1126조7000억 원으로 집계됐다. 전년보다 59조4000억 원 늘었다. 국내총생산(GDP) 대비 국가채무비율은 1982년 관련 통계 작성…
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사실, 취득세가 지방세에서 차지하는 비중은 2020년 기준 28.9%(29조5천억원)
달합니다.
그런데 지금 세수가 엄청 부족하다 보니,
어떻게든 세수 확보를 위해 (취득세, 재산세는 지방세, 종부세, 양도세는 국세) 완화를 하지 않을까 생각됩니다.
"세율을 낮추는데 왜 세수 확보가 돼??" 라는 분들이 가끔 있는데,
세율을 낮춰야 거래가 활성화가 되니까요.
3. 헌법소원 결과
기사 발췌
또하나의 변수는 지난 헌법소원 결과입니다.
지난 2월, 임대차2법이 헌법에 어긋난다며 낸 소원에
헌법재판소에서 전원일치 합헌 결정을 내렸다 보니,
야당이 이를 근거로 "반대!!!" 한다면 방법이 요원할 수 있겠습니다.
마치며
상황이 변하면 법도 변합니다.
미래가 어떻게 된다.. 라고 예측하는건 사실 의미가 없기도하구요.
그러니 우리는 현재에서 무엇에 집중할것인지, 대응할 수 있는 담대함이 필요할 것 같습니다.
다만, 미래가 어떻게 될지 중요하지 않다.. 는 내용은 절대 아닙니다.
과거를 보면 어느정도 미래도 볼 수 있고,
지표에서 나오지 않는 시장의 센싱은 현장에서 반드시 필요하겠습니다.
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