날씨에도, 부동산 시장에도 봄이 얼른 찾아오면 좋겠습니다.
지난주 복기
- 설 연휴가 끼면서 거의 쉬어가는 흐름이 나오지 않았나 싶습니다.
-그럼에도 불구하고 서울 지역은 매매의 하락세가 꺾이는 흐름이 나왔습니다. 사실 흐름이라고 표현하기엔 이번 한주라서 좀 더 시장을 봐야 할것 같습니다.
- 전세는 여러가지 상황상 이번주 흐름은 약간 제외하고 봐야 하지 않나? 싶은 생각입니다.
- 설이 끝났으니, 2월 3주차부터는 손님이 또 좀 돌지 않을까 생각해 봅니다. 시장의 흐름을 볼 수 있는 가장 좋은 방법은 현장이죠.
<지난주 동향을 보시려는 분은 아래 링크로!!!>
[금요루틴] 2월 2주차 주간 아파트 매매전세동향 [한국부동산원 기준]
어느새 2월도 2주차입니다. 정부 여당이, 부동산은 많이 건드리지 않고 지역별로 돌아다니면서 각개격파를 하기로 마음먹어서일까요? 작년 생초 특례처럼 시장의 반향이 있을 줄 알았던 신생아
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2월 3주차 매매 전세 전체 동향
- 나름 부동산 투자 5년차이고, 매주 금요일 추세를 본지, 2년이 넘었지만, 최근 몇달간의 추세는 뭐라고 말하기가 쉽지 않습니다.
- 제가 느끼는 직관 상으로는 데드캣 바운스 시장 이후 관망 상태라고 할까요
- 전체적으로는 하락장이 진행되고 있는 듯한, 우하향 그래프를 나타내고 있죠.
- 지지난주에 방향을 정한듯 하다가 지난주에 그 방향을 바뀐듯 하다가 이번주 다시 소강상태에 접어드는 매매가, 전세가의 흐름을 나타내고 있는데,
시장이 매주 이렇게 바뀐다기 보다, 지금은 혼조세라고 표현하는게 더 맞지 않을까 생각이 되어요.
2월 3주차 매매가 추이
- 지난 상승이 있던 다음부터 잘라봤습니다. 지난주와 비슷한 흐름이 지속되고 있다 생각이 되네요
- 전체적인 흐름에 있어서는 작년 9월 이후 쭈욱 하락장이 지속되고 있는 듯한 모습입니다.
- 흐름의 폭을 정리해 본다면, 경기도의 가격 변동성이 가장 크고, 지방의 변동성이 가장 작습니다.
- 그리고, 지금의 흐름은 수도권이나 지방이나 커플링되어 움직이고 있습니다.
과거처럼 수도권은 오르는데 지방은 떨어진다든지, 그 반대든지의 움직임은 지난 수년간 포착되는 것 같지 않습니다.
==> 이 시점에서 본다면, 지방의 투자가 효용성이 있을까? 하는 의문이 듭니다.
2월 3주차 시도별 아파트 지난주 대비 매매가격지수 변동율
- 서울 및 수도권은 수치에서도 거의 차이가 없습니다.
- 충청 지역이 상대적으로 하락 폭이 크네요, 저는 매주, 세종의 흐름을 유의깊게 보는 편인데, 이번주 낙폭이 "다시"커졌습니다.
수도권의 판세도 폭은 작지만 이렇게 진행되고 있지 않나 생각이 되거든요 - 전라권도 소폭이지만 하락폭이 좀 더 커진 모양새군요.
2월 3주차 지역별 매매가격 동향
□ [수도권 : -0.04%] 서울 0.03% 하락, 인천 0.02% 하락, 경기 0.06% 하락
ㅇ [서울 : -0.03% → -0.03%]
- 급매물 위주로 매수문의 존재하나 매도희망가격간 격차가 좁혀지지 않아 관망세가 지속중인 상황속에서 지역별 상승‧하락 혼재되는 거래속에서 간헐적인 급매물 거래 영향으로 하락세 지속
☞ 서울에서도 거래가 많지 않은 상황입니다.
제 주위에서 봐도, 지금 시장 가격이 떨어지는 것 처럼 보이니, 사고자 하는 의지가 있는 사람도 기다리는 듯 합니다.
짧은 소견에, 저는 선거철이 오면서 좀 흔들리지 않을까 했더니, 집값이 약간의 하향 한정세??이다 보니, 정부에서 딱 원하는 수준이 아닌가? 생각됩니다.
집 없는 사람들은 조금씩 떨어지니까 "안정"이라고 생각하는 것 같고, 집이 있는 사람들은 그렇게 "패닉"상태도 아니니 큰 말 하지는 않고 있고.
그 와중에 교통호재를 톡톡 미끼 던져주면서 재건축,재개발에 대한 떡밥을 뿌려주는 듯한 ..?
- (강북 14개구 : -0.03%) 거래 한산하고 단지별 혼조세를 보이며 보합세 수준을 유지중인 가운데, 서대문구(-0.08%)는 남가좌‧북아현동 주요단지 위주로, 도봉구(-0.08%)는 창‧방학동 중소형 규모 위주로, 강북구(-0.07%)는 미아‧수유동 주요단지 위주로 하락
- (강남 11개구 : -0.02%) 송파구(0.01%)는 단지별 상승‧하락 혼재되는 상황에서 상승 전환되었으나, 구로구(-0.08%)는 신도림‧구로동 주요단지 위주로, 강서구(-0.05%)는 화곡‧염창동 위주로, 서초구(-0.05%)는 잠원‧서초동 구축 위주로 하락
☞ 사실 서울의 구별 지표를 보면 혼돈속 안정세?? 안정속 혼돈세?? 이렇게 보입니다.
뭔가 특징을 짓기가 쉽지 않은 상황이죠.
선호도가 높은 지역이 더 오르거나 떨어지거나도, 선호도가 떨어지는 지역이 더 떨어지거나 오르지도 않는 뭔가 혼조세가 있는 시장입니다.
굳이 보자면, 구로, 강북, 도봉등이 상대적으로 좀 더 떨어진듯 하고, 송파 양천 성북등의 상대적으로 선호도가 (구로강북등에 비해) 있는 지역은 낙폭을 줄여가는 모양새랄까요?
사실 이 멘트만 보면, 하락장을 수습하고 상승으로 가는 장이어야 할법한데, 다른 구들을 보면 아직 그런 말을 하기는 시기장조로 보이죠?
ㅇ [인천 : -0.02% → -0.02%]
- 부평구(0.01%)는 직주근접성 양호한 청천‧산곡동 위주로 상승했으나, 중구(-0.19%)는 운남‧신흥동 위주로, 계양구(-0.05%)는 효성‧작전동 구축 위주로, 동구(-0.05%)는 입주물량 영향 있는송림‧송현동 위주로, 남동구(-0.02%)는 간석‧구월동 위주로 하락
ㅇ [경기 : -0.05% → -0.06%]
- 고양 덕양구(0.18%)는 교통호재 영향 있는 도내‧행신동 위주로, 여주시(0.04%)는 정주여건 양호한 현암동 위주로 상승했으나, 안양 동안구(-0.16%)는 비산‧호계동 위주로, 과천시(-0.16%)는 입주물량 영향 있는 중앙‧별양동 위주로, 안성시(-0.15%)는 옥산동‧공도읍 위주로, 고양 일산서구(-0.14%)는 덕이‧주엽‧대화동 구축 위주로, 시흥시(-0.14%)는 배곧‧정왕동 위주로 하락
☞ 경기지역도 혼조세이긴 한데, 하락의 모습이 훨씬 더 많이 보입니다.
아까 잠깐 언급했던 "교통호재"가 있는 지역 위주로 수가 몰리면서 차라리 그 주변의 지역들을 낙폭이 더 커지는 듯한??
역풍선효과.. 라고 해야 할까요? 아님 블랙홀이라고 해야 할까요?
딱 맞지는 않지만, 어쨌든 일부 지역이 수요를 끌어들이면서 주변지역은 낙폭이 과다되어지는 모습입니다.
□ [지방 : -0.05%] 5대광역시 0.07% 하락, 세종 0.16% 하락, 8개도 0.02% 하락
ㅇ [5대광역시 : -0.06% → -0.07%]
- (대구 : -0.12% → -0.12%) 달성군(-0.27%)은 논공·화원읍 위주로, 중구(-0.17%)는 대봉·남산동 주요단지 위주로, 남구(-0.14%)는 대명·봉덕동 구축 위주로 하락
- (부산 : -0.07% → -0.10%) 해운대구(-0.17%)는 재송·중동 구축 위주로, 수영구(-0.16%)는 망미·민락동 위주로, 부산진구(-0.15%)는 부전·양정동 위주로, 동구(-0.14%)는 초량·수정동 중소형 규모 위주로 하락
ㅇ [세종 : -0.03% → -0.16%]
- 신규 입주물량 영향으로 도담·어진·다정동 위주로 하락
☞ 이번주 다시 변화의 폭이 심해졌네요.
30만 정도의 도시지만 아파트가 워낙 많고 서울 /경기 남부 사람들이 이사간걸로 알고 있어서 수도권보다 더 빠른 흐름이 항상 일어난다고 보는 지역인데, 큰폭의 하락으로 바뀐걸 보니, 주의깊게 봐야 하는 시장이 맞는 듯 합니다.
ㅇ [8개도 : -0.03% → -0.02%]
- (충남 : -0.09% → -0.09%) 홍성군(-0.54%)은 홍성·홍북읍 위주로, 서산시(-0.19%)는 읍내동 대단지 및 성연면 위주로 하락
2월 3주차 전세가 추이
- 이번주차만 보면 "흐름이 바뀌나??" 싶기도 한데, 사실 지난 몇주간 "바뀌나??"를 반복해 와서, 이젠 또 바뀌나?? 하면
약간 양치기 소년같은 느낌이네요. - 전체적인 방향으로 보는게 더 파악하기 쉬울 것 같은데,
전체적인 흐름은 현재 우하향이 맞다 보여져요. - 다만 경기지역은 2주 연속 우상향으로 가면서 흐름을 좀 더 익혀 봐야 할것 같은데, (선거용) 교통호재에 대한 기대감이 높아지면서 실수요 전세의 니즈가 많아지는 것이 아닐까 생각해 봅니다.
2월 3주차 시도별 아파트 지난주 대비 전세가격지수 변동률
- 수도권에서는 역시나 교통호재가 있는 인천과 경기 지역이 약간이나마 상승 흐름을 이어가고 있습니다.
- 다른 지역은 특징할만한 수치가 보이지는 않는 듯 합니다. 사실 2월 말이라, 이동 수요는 많이 줄어들 수 밖에 없죠. 이미 학교 배정은 끝났을테니까요.
2월 3주차 지역별 전세가격 동향
□ [수도권 : 0.06%] 서울 0.04% 상승, 인천 0.08% 상승, 경기 0.07% 상승
ㅇ [서울 : 0.05% → 0.04%]
- 매매시장 관망세 장기화로 인해 매매대기 수요가 전월세 수요로 지속적으로 전환되며 지역내 학군‧신축 대단지 등 선호단지 위주로 매물 부족하고 상승거래 발생하는 등 상승세 지속
☞ 매매 하락이 역시나 전월세 시장에도 영향을 주는 군요. 매매가가 더 떨어질 것 같다 보니, '좀 기다려 보자' 라는 생각으로 전월세로 우선 가는상황이라는 거네요.
물론 그런 상황도 있겠지만, 매매로 내놓은 물건이 팔리지 않아서 이사를 못가니까 전체적으로 시장 거래가 얼어붙는 게 아닐까? 생각이 됩니다.
- (강북 14개구 : 0.07%) 성동구(0.22%)는 금호‧행당동 대단지 위주로, 광진구(0.11%)는 구의‧광장동 위주로, 은평구(0.09%)는 응암‧불광동 대단지 위주로, 용산구(0.07%)는 이촌‧서빙고동 위주로, 강북구(0.07%)는 미아‧번동 대단지 위주로 상승
- (강남 11개구 : 0.02%) 영등포구(0.07%)는 신길‧당산동 대단지 위주로, 동작구(0.06%)는 흑석‧상도동 준신축 위주로, 양천구(0.05%)는 목‧신정동 주요단지 위주로, 강동구(0.04%)는 성내‧강일동 위주로, 구로구(0.03%)는 구로‧개봉동 위주로 상승
☞ 전세는 그래도 상승 흐름이 꽤 있습니다. 매매에 대한 대기 수요가 전월세로 이동했다고 보는게 가장 reasonable한듯 해요.
강남 송파등의 선호도가 가장 높은 동남권의 전세 가격이 하락으로 바뀌었다는건 의외로 보일수도 있겠지만, 아무래도 최근 공급이 많으니까. 이해도 가네요.
ㅇ [인천 : 0.06% → 0.08%]
- 미추홀구(-0.02%)는 관교·도화동 위주로 하락했으나, 중구(0.14%)는 신흥동1가·운서·중산동 위주로, 서구(0.11%)는 청라·심곡동 위주로, 연수구(0.11%)는 청학·송도동 위주로, 부평구(0.08%)는 갈산·부평·삼산동 위주로, 남동구(0.06%)는 간석·만수동 위주로, 동구(0.04%)는 만석·송현동 위주로 상승
ㅇ [경기 : 0.04% → 0.07%]
- 안성시(-0.17%)는 금산·가사동 위주로, 파주시(-0.16%)는 검산·아동동 위주로, 과천시(-0.11%)는 부림·중앙동 위주로 하락했으나, 수원 영통구(0.26%)는 영통·하·망포동 위주로, 부천 오정구(0.25%)는 고강·원종동 위주로, 고양 덕양구(0.22%)는 토당·행신·화정동 위주로 상승
☞ 역시 경기 지역은 혼조세입니다만, 지역/도시별로 차이가 상당히 심하네요.
수원, 부천, 안산, 고양 위주의 1기 신도시가 전체적으로 상승하고 있습니다. 아무래도 택지지구이다 보니 정주여건이 좋아서일까요?
재개발,재건축이슈라면 매매가가 오를 것 같은데, 이쪽 지역의 전세가가 오르고 있다는건, 그 지역 안에서 움직이고자 하는 수요 혹은 매매의 대기수요 전세로 이동했다고 볼 수 있지 않을까 생각이 됩니다.
□ [지방 : -0.03%] 5대광역시 0.03% 하락, 세종 0.22% 하락, 8개도 0.01% 하락
ㅇ [5대광역시 : -0.03% → -0.03%]
- (대구 : -0.10% → -0.11%) 달성군(-0.29%)은 다사·유가읍 준신축 위주로, 수성구(-0.18%)는 범어·만촌동 중소형 규모 위주로, 서구(-0.16%)는 중리·내당동 위주로 하락
- (부산 : -0.05% → -0.04%) 북구(-0.10%)는 화명·덕천동 주요단지 위주로, 해운대구(-0.08%)는 좌·재송 구축 위주로, 수영구(-0.08%)는 남천·민락동 위주로, 중구(-0.07%)는 수정·범일동 위주로 하락
ㅇ [세종 : -0.19% → -0.22%]
- 신규 입주물량 영향으로 아름·도담동 위주로 하락
ㅇ [8개도 : -0.01% → -0.01%]
- (충남 : -0.05% → -0.06%) 홍성군(-0.32%)은 홍북·홍성읍 대단지 위주로, 천안 동남구(-0.12%)는 신방·용곡동 위주로 하락
2월 3주차 결론
- 전국적인 흐름으로는 "관망"이라고 볼 수 있을것 같습니다. 다만, 이전처럼 수도권과 지방이 따로 움직이지 않고 거의 완벽히 커플링 되어 움직인다 생각되네요.
- 매매가 하락의 흐름이 지속되면서 매매를 대기하고 있던 사람들이 전세로 마음을 돌리는 듯 합니다. 사실 이렇게 되면 시장은 당분간 조정의 흐름을 가져갈 수 밖에 없지 않을까? 생각이 됩니다. 한번 전세로 돌리면 2년을 살테니까요
- 최근의 흐름은 4월 총선을 위한 정치권의 영향이 없을수가 없겠다. 하는 생각이 듭니다. 어찌 보면 정치권 사람들이 (여당 사람들이) 참 똑똑하고 영악하구나. 생각도 듭니다.
- 답은 역시나 현장에 있습니다. 강남3구의 매매가와 전세가가 바뀌고 있는 것 처럼 보이지만, 시장에서는 분명히 선행으로 움직이는 모습이 있을꺼고, 그 모습이 지표로 보는 것과 다를거라고 확신이 됩니다.
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