[정책] 지방 준공후 미분양 해소 대책 , 기준, 적용여부 확인

 

 

아침에 이런 기사가 나왔습니다.

지금 시점에 이런 기사가 의미가 있다고 생각되어 저도 공부할 겸 짚어 보겠습니다. 

 

악성 미분양이 뭐지?

 

부동산에 관심이 있는 분들은 대부분 아시겠지만, 

악성 미분양이라는게 있죠. 좀 더 순화된 용어는 "준공 후 미분양" 입니다.

 

그게 뭐냐면... 

건설사가 예를 들면 1천 세대의 집을 짓는다!! 라고 했을때 땅사고, 건물 올리고, 인건비를 줘야겠죠?

그럴때 들어가는 돈이, 채당 5억 정도다! 라고 하면, 5천억의 비용이 들겁니다. 

근데, 건설사가, 5천억이라는 돈을 현금으로 들고 있을까요? 아니죠

아니, 현금으로 들고 있더라도, 운용을 하던가 예비비로 들고 있겠죠. 기업이 어떤데인데.. 

 

그래서 건설사에서는, "여기 집 지어요~~ 사세요~~" 라고 합니다. 그게 청약이죠. 

청약 하고 나면, 대부분 계약금, 중도금, 잔금으로 10번 정도에 나눠서 돈을 내죠?

그걸 건설사에서 집 짓는데 쓰는 겁니다. 

 

근데! 여기 집지어요~~ 사세요~~ 했는데, 1천 가구중에 9백가구는 팔렸는데, 백가구는 안팔리네??

이게, 집이 다 지어졌는데도 안팔리네?? 그럼 준공후 미분양 (악성미분양)이 되는거죠. 

입주를 했는데 아무도 안들어오는 거죠. 

 

건설사 입장에서는 백가구에 대한 건설 비용 - 5백억원-을 어떻게든 구해서 집을 지어야 하는거고,

악성미분양 있는 단지야!! 라고 하면, 이미지가 그닥 좋지는 않죠. 

그리고, 이걸 어떻게.. 할인이라도 해서 팔아 치우려 하면, 기존에 제값내고 산 사람들이 가만히 안있잖아요. 

그러다 보니, 이런 사태도 납니다. 

전남 광양 모 아파트에서 일어난 할인분양 입주자 차별 사태

 

 

자, 어쨌든, 건설사는 미분양이 싫습니다. 악성 미분양은 더 싫어요.

그러다 보니, 건설사에서는 어떻게 하느냐. 

"에잇, 미분양 나는 것 보다, 그냥 다 지어서 공급하자!!!" 라는 생각을 하게 됩니다. 

사실, 건설사가 돈이 젤 많다는건 대략들 알고 계시죠??

 

그러다 보니 이런 그래프가 나와요. 

전국 미분양 추이

1. 전체 미분양 수는 줄어듭니다. 올 1월 피크를 치고 지속적으로 내려가고 있어요

2. 준공전 미;분양은 보시는 것 처럼 계속 감소중이죠. 

3. 준공후 미분양은 지속적으로 늘어나고 있습니다.

 

"여기 악성 미분양이네요??" 라고 하면, 

"아 여기는 후분양을 한 단지입니다, 악성미분양과는 다르죠" 라고 하는거죠. 

[후분양.. 이라는 이야기가 준공후에 청약을 받았다는 이야기입니다]

 

왜 지금 시점에 의미가 있을까?

 

제가 뭐 부동산 전문가는 아니지만, 이 정책이 왜 지금 시점에 의미가 있는지 생각해 봤습니다. 

1. 총선이 4월입니다. 

   국민들이 부동산에 바라는건 "안정"입니다. 엄청 오르거나 엄청 떨어지는 상황은 좋아하지 않는다는 거죠. 

   아무리 "서민"들이 집을 못산다고 하더라도, 자가 보유율은 60%정도 입니다. 
  결국 60% 사람들은 집값이 폭락하는게 싫지 않겠습니까? 

  폭등도 싫어하겠죠, 올라서 오른 가격에 파는건 좋은데, 일반적으로 가려고 하는건 더 좋은 단지일테고, 더 올랐을 테니까요. 

 

2. 지금 그래프가 아래로 고꾸라지고 있습니다. 

보시는건, 서울 수도권을 포함한 전국의 매매, 전세가 추이입니다. 

9월 이후로 고꾸라 지고 있고, 11월 말에 하락 전환을 한 이후로 방향 자체가 아래를 향하고 있죠. 

그러니, 국민들은 "내 돈!!!!!!!!!!!!!!!!"이라고 울부짖고 있지 않겠습니까??

 

사실, 이것 말고도 문제는 .. 거래량에 있습니다. 

아래 파랑색이 거래량인데, 바닥을 향해 기어가고 있죠. 

거래량이 안일어나면??

- 부동산 사장님들이 힘들어 하겠죠 (농담반 진담반)

- 취득세(지방세), 양도세(국세)가 안걷힙니다. 특히나, 취득세는 지방 재정의 17% 정도를 차지하는데, 지방 재정이 파탄나겠죠. 

그러다 보면 기반 시설에 투자할 수 있는 돈이 없겠죠. 

그러니 지방 정부가 "부동산 거래를 살려달라!!!" 라고 압박이 들어올겁니다.

 

 

정책을 봅시다. 

 

자 어쨌든. 악성미분양이 뭔지와 왜 지금이 문제인지는 여기까지 하고. 정책 내용을 보십시다. 

 

이 내용은 우선, 어제(10일) 발표된, 정부 관계부처 합동 자료에 있습니다

관련된 내용을 보면. 

1. 50% 취득세 감면을 해 준다고 했는데 "주택건설사업자" 대상이에요. "매입임대사업자"는 해당사항이 없습니다. 

즉, 건설사에서 미분양 아파트를 "임대 놓을께" 하면 취득세 50% 감면이지만, 

 일반인이 "내가 사서 임대 놓을께" 하면 혜택은 없다는 이야기. 

 

2. 준공후 미분양을 최초로 구입할때 세세 산정시 주택수 제외한다. 

  자. 이거는 좀 잘 생각을 해 봐야 합니다. 

  내가 지금 1주택이다? 라고 하면 해피합니다. 이 물건을 살때도 취득세도 1% (6억 이하니까), 보유세는 나오겠지만... 종부세도 중과 없고, 양도세 낼때도 주택수에서 빠지니 중과는 없네요 (비과세가 되는지는 확인이 필요하겠습니다. 주택수에서 빠지니 기존 주택 팔때 비과세는 되겠네요)

 

 근데, 내가 다주택이다?? 라고 하면 아~~무 의미가 없네요. 

  만약 3주택이다? 라면, 살때 이걸 채수에서 빼주더라도 3주택째 취득세를 내야 할거고, 종부세도 얼마 이상이면 중과 될꺼고, 양도세도 당연히 중과 될겁니다. (물론 지금은 한시적 배제중)

 

==> 즉, 1주택인 사람들한테 하나씩 더 사~~ 라는 이야기입니다.

 

개인적으로, 이걸 왜 이렇게 하는지 잘 모르겠습니다.

1주택인 사람들한테 "투자 세계로 와~~~" 라고 하는건지??, (공부 하지 않은 투자 세계 입문은 투기라고 생각하는데요 전)

 

저는 이런 정책은 "다주택자" 혹은 "임대사업자"대상이 되어야 한다고 생각하는데, 

그 사람들은 이미 공부가 되어 있고, 운용해 본 경험도 있으니까요. 

 

 

언론에서는 이미 부정적인 기사를 뿌리고 있네요 

미래를 예측하는건 의미가 없습니다만, 

대응은 필요하고, 또 정책의 의미와 파장의 예상해 보는건 재밌고 의미가 있다고 생각합니다.^^

 

저의 짧은 정책 브리핑이었습니다.