스트레스DSR 계산 엑셀 [스트레스DSR이 뭐냐? 스트레스 받는 DSR인가...

Stress DSR 계산기를 첨부합니다. 

DSR 적용시 내가 얼마나 대출을 받을 수 있는지 계산해 보실수 있습니다

 

 

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Stress DSR 계산기.xlsx

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Stress DSR 계산기 - Google Sheets

Stress DSR 계산기

 

 

 

 

어제부터 스트레스 DSR이 적용된다고 하죠.

 

 

사실, 개인적으로는, 그렇지 않아도 서울입성이 힘든 때, 

사다리를 끊어 버리는 것 같다는 생각을 지울 수는 없습니다. 

 

사람공부를 하면서 "모든 사람에게는 선한 의도가 있다"라고 생각하지만, 

"정책"에 있어서, 선한의도로 포장된 그들만의 리그..는 아닌지 생각해 보게 됩니다. 

 

어쨌든. 이건 제 사견이고, 

스트레스 DSR을 공부해 보겠습니다. 

DSR, DTI, LTV???

대출을 공부하다 보면 가장 많이 나오는 개념입니다. 

 

자세한 개념을 원하시는 분은 아래 내용을 참고 하시구요. 

LTV, DTI, DSR 부동산 대출규제 알아보기 | 뱅크샐러드 (banksalad.com)

LTV, DTI, DSR 부동산 대출규제 알아보기 | 뱅크샐러드

 

우리는 여기서 간단히 생각해 봅니다. 

LTV : 집값 대비 얼마나 대출이 나오느냐?

DTI : 소득 대비 대출이 얼마나 나오느냐?

DSR : 소득 대비 총부채감안시 얼마나 대출이 나오느냐?

정도로 보시면 되겠습니다. 

 

사실, 요즘 DTI는 거의 따지지 않기 때문에 

집 살때는 LTV와 DSR중 작은 부분에서 나온다 보시면 됩니다. 

 

신용대출 VS 주담대 , DSR에 어떤 차이가 있나?

"DSR 40% 한도" 라는 말을 많이 들어보셨을겁니다. 

그리고 "주담대를 많이 받으려면 신용대출을 갚아라" 하는 이야기도 꽤 들어보셨을꺼에요. 

 

DSR이 담보 대출의 척도가 되면서 신용대출과 주택담보대출이 어떻게 영향을 미치는지 궁금하신 분들이 꽤 있죠. 

 

간단히 설명을 해 봅니다. 

DSR은 다시 쉽게 말하면, "내 수입중에 부채로 1년에 내야 하는 비율"을 이야기 하는겁니다. 

즉, 내가 1년에 1억을 버는데, 신용대출, 주담대, 자동차 할부원금 등등으로 3천만원을 낸다 : DSR 30% 입니다. 

 

그런데, 1년에 내는 금액(원금, 이자)을 어떻게 산정하느냐에 따라 영향을 주는게 다르겠죠.

1억을 100년에 나눠내면 일년에 백만원(1억 소득시 DSR 1%) ,

1년을 1년동안 내야 하면 1억(1억 소득시 DSR 100%)이니까요. 

 

주담대는 대부분 30년 혹은 40년으로 진행됩니다. 

그러니 1억을 빌렸다? 하면 (원금만 따졌을때) 내야 하는 원금은

1억/30년 = 333만원, 1억40년= 250만원인거죠. 

1억 소득 환산시 각 3.33%, 2.5%의 영향이 있습니다. 

 

신용대출은 5년으로 간주합니다. 

그러니 1억을 빌렸다 하면 (동일하게 원금만 따지면)

1억 / 5년 = 2천만원, 즉 1억 소득시 DSR의 20%를 잡아 먹게 되는 겁니다. 

 

(쉬운 예시로) 내가 연봉이 1억인데 대출이 하나도 없고, 40년동안 주담대 원금만 낸다?
얼마까지 대출이 될까요?

((X) / 40년 )/ 1억(소득) = 40% (DSR)

그러니, 1억x 40 x 40% = 16억 까지 대출이 되는 거죠. 

 

신용대출은??

((x) / 5년) / 1억(소득) = 40% (DSR)  

2억까지 가능하겠네요. 

 

즉, 신용대출은 최대한 줄여야 주담대가 많이 나옵니다.

 

덧, 신용대출에는 마통도 들어가고, 

     주담대는 일반적으로 원리금 대출이 진행되니 실제 대출 금액은 차이가 날겁니다. 

     물론, LTV도 봐야 하구요. 

 

 

 

스트레스 DSR, 왜 하는거지?

 

기사 내용에 나와 있네요. 

금리 변동 리스크를 반영한다는 거죠. 

즉, 지금은 금리가 4%라서 DSR 40% 적용했을때 5억을 빌려줬는데 (예시입니다)

금리가 6%로 늘어나면?이자가 그만큼 쎄질테니. DSR이 40%를 넘게 된다는 거죠. 

 

DSR의 본질 목표는, 영끌족 방지였죠, 벌고 있는 모든걸 이자에 내고 나니 삶의 질이 엄청 떨어지는 걸 방지 한다는 차원이니까, 스트레스 DSR이 지향하는 바는 사실 명확하긴 합니다. 

 

[개인적으로 신용도를 체크하고 스트레스 DSR도 좀 달라져야 하는거 아닌가 생각됩니다;;;]

 

 

그래서, 어떻게 한다는거지?

 

[산정 기준]
v 매년 5월&11월 기준 연 2회 산정
v 과거 5년간 최고 가계대출 금리 - 현 시점 금리
v 1.5% 하한 ~ 3% 상한

==>   (지난 5년간 최고 금리 - 현시점 금리)를 스트레스 DSR 폭으로 두는데 

    이 폭의 산정 시기를 5월과 11월 연 2회 결정하겠다는 거죠.  아무리 낮아도 1.5%, 높아도 3%를 넘기지 않겠다. 

[적용 금리]
v 변동금리: 스트레스금리 그대로 적용
v 혼합금리: 만기 대비 고정 기간 비율 적용
(30년 만기 기준)
고정 5∼9년 -> 스트레스금리 60% 가산
9∼15년 -> 40% 가산
15∼21년 -> 20% 가산

==>   고정금리는 매년 내야 할 비용이 똑같으니까, 스트레스 DSR 을 적용할 필요가 없죠. (DSR 적용의 취지와 연결)

그렇지 않은 애들은 기간에 따라 적용을 하겠다는 거죠. 

"가산"이라는 표현이 되어 있는데, 가산이라기 보다는 "적용"이라는 표현이 맞을 것 같습니다. 

 

[적용 금리]
v 변동금리: 스트레스금리 그대로 적용
v 혼합금리: 만기 대비 고정 기간 비율 적용
(30년 만기 기준)
고정 5∼9년 -> 스트레스금리 60% 가산
9∼15년 -> 40% 가산
15∼21년 -> 20% 가산

 

 

즉, 스트레스 DSR이 3%라면

5년 고정의 경우, 1.8%, 10년 고정은 1.2%, 20년은 0.6% 가산을 하겠다는 거죠. 

 

[적용 대출 종류 및 시기]
1금융 주담대: 24년 2월 26일 적용
2금융 주담대 & 은행권 신대: 24년 6월 예정, 신대는 전체잔액 1억 초과 시 적용
기타대출: 24년 하반기 예정
==>  사람들이 많이 사용하는 1금융권부터 적용하겠다.

 상대적으로 어려운 사람들이 많이 사용하는 2금융권과 신용대출은 차차 적용한다.  

 

[금리 적용 비율]
24년 상반기: 스트레스금리의 25% 적용
24년 하반기: 스트레스금리의 50% 적용
25년: 스트레스금리 100% 그대로 적용

==>  순차적으로 적용하겠다!  

 

실제, 그럼 나한테는 어떻게 적용이 되나??

 

자 적용해 봅시다. 

내가 올 3월에 잔금을 하려고 국민은행에서  5년고정 혼합금리로 5% 받았다!

5년내 최고 금리는 5.64%였다면  스트레스 DSR 은 얼마일까요?

 

적용 여부 : 국민은행  1금융권 & 3월이니까 적용

적용 금리 : (5.64%-5%) = 0.64% 니까 최소 1.5%적용, 5% 혼합금리니까 60% 적용

금리 적용 비율 : 24년 상반기니까 25% 적용

==> 1.5%(스트레스금리) x 60%(혼합금리) x 25%(기간에 따른 적용비율) = 0.225%

즉, 원금과 이자는 5%로 내겠지만, DSR은 5.225%로 받는다!

 

이게 큰게 아닌 것 같지만, 올 하반기에는 5.45%이고 내년부터는 5.9%입니다. 

연봉 1억인 사람이 5%로 받으면 69,120천원 받을 수 있지만, 

5.9이면 61,360천원 까지 대출이 가능하다 (8천만원 줄어듬)

출처, 부동산 계산기 : 왼쪽 5%, 오른쪽 5.9%

어떻게 해야 하나..

강남3구에 집을 사고 싶은 사람은 풀 대출을 받으려 할텐데

무엇보다 싸게 대출이자를 받아야 겠지만, 

그렇지 않으면 올 상반기라도 받아놔야겠습니다.

 

아. 그리고 지금 시점은 고정금리를 노려봐도 괜찮지 않을까 생각되네요.