[매수 프로젝트] 국민주택채권, 꼭 사야 할까? 안팔면안되나? 얼마나 사야 하는지 한눈에 정리

제가 최대한 보수적으로 잡아 보면요,

1억당 18만원 , 6억이면 100만원 정도는 통장에 있어야 합니다.

지난주, 주택담보대출을 위한 자서를 진행했다.

생각보다 엄청 많은 서류에 서명까지 다 하고 난 후, 추가적인 비용을 물어보는데,

국민주택 채권을 사야 한단다.

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"아? 그래요? 집 매수할때 사는거 외에, 근저당 잡을때도 국민주택 채권을 사야해요?"

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그렇단다.

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국민주택채권이란.

채권이란건 알겠는데, 왜 국민주택채권이라는 말이 붙었고,

반드시 사야 하는건가?

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정부가 주택사업자금을 마련하기 위해 발행하는 채권이란다.

1종은 인허가, 등기, 등록시

2종은 분양가 상한제 관련 채권이지만 2013년 이후 폐지 됐다.

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정부가 자금마련을 하기 위해 발행하는 채권이니,

기금이라고 하지만 솔직한 시쳇말로, 세금이나 다를 바 없다.

매수, 근저당시 국민주택 채권이 필요한 상황

찾아보니 아래 상황에는 채권매입을 해야 한다

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크게는 부동산 소유권이 바뀔때 (매수, 증여, 상속 등), 저당권 설정, 건축허가등이다.

그러니, 차를 살때도, 집을 살때도, 담보대출로 저당권 설정이 될때도 매수를 해야 한다.

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국민주택 채권 매입 금액

각 상황별로 국민주택 채권의 매입 비율은 다르다.

크게, 소유권 이전, 근저당 설정, 자동차 매입이 가장 많은 비율을 차지하기에 아래와 같이 정리해 봤다.

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국민주택채권 (주택 소유권 이전 등기)

주택 기준 특별시·광역시(수원 포함) 매입률 표입니다.

시가표준액 구간	매입률 (%)
2천만 ~ 5천만 미만	1.3
5천만 ~ 1억 미만	1.9
1억 ~ 1.6억 미만	2.1
1.6억 ~ 2.6억 미만	2.3
2.6억 ~ 6억 미만	2.6
6억 이상	3.1

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근저당 설정 채권 매입

채권최고액(대출 원금 110~130%)의 1% 매입, 2천만 원 미만 면제, 10억 초과 상한 10억 원 적용.

기준	매입 기준
채권최고액 2천만 이상	최고액 × 1%

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지역개발채권 (자동차 등록, 경기도)

취득세 과표(차량 가액)의 비율 적용, 최근 1,600cc 이하 비영업용·영업용 면제.

배기량 기준	매입률 (신규등록 기준)
1,000cc 미만	0.75%
1,000~1,600cc	0.8~1.0% (면제 가능)
1,600~2,000cc 초과	1.2%
2,000cc 초과	1.5~5% (감면 여부 확인)

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채권 할인율

채권할인율은 무엇일까.

아까 국민주택채권이, 정부의 주택 사업을 위해 발행하는 채권이라고 했다.

하지만 이 채권은 5년 만기이고, 지금 매수하는 채권은 24년 4월에 발행된 채권으로

1% 복리로 이자를 준다. 심지어 만기에는 이자에 대해 15.4%를 떼어간다

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즉, 1천만원어치를 사면 대략 5년 후에 1050만원 정도를 받게 되는 것,

근데, 사실 집을 사거나, 대출을 받는 사람들은 돈을 있는대로 끌어오고도 부족해서 대출을 받는 상황이니

채권을 보유할 만한 여력이 없다.

그러니, 사자마자 일정 금액을 지불하고 바로 팔아버린다.

여기서의 일정금액이 바로 할인율이다.

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채권 할인율은 시기마다 다르다.

매일, 채권의 할인율은 공시되어 나온다.

https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP07/FP0705/FP070503.jsp

주택도시기금

 

지금은 약 11.70523 ,

즉 1천만원어치를 사면 11.7% 정도를 지불하고 883만원을 돌려받는다는 이야기다.

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<과거 주요 시점 기준 금리 및 채권 할인율>

알아보니, 기준금리와 할인율이 상관관계가 많다고 한다.

그래서 과거 시점을 알아 봤다.

시점	한은 기준금리(대략)	채권 대표 수익률 (국고3년 근사)	국민주택채권 1종 할인율 (월 평균)
2022.07	2.25% naver​	약 3.0%대 중반 index	약 13% 수준 housefund​
2022.11	3.25% naver​	약 3.8~4.0% index​	17.95% (11월 평균) housefund​
2023.06	3.50% naver​	약 3.5% index​	11.95% housefund​
2023.11	3.50% naver​	약 3.8% index​	15.72% housefund​
2024.06	3.25% naver​	약 3.0%대 초반 index​	11.29% housefund​
2024.08	3.00% 전후 naver​	약 2%대 후반 index​	9.11% housefund​
2025.12	2.50%	국고3년 2.9% 안팎	11%대 초중반(일별 11.5~11.7%)

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담보 대출은 지난 2020년에 동탄 집을 살때 받았었는데,

그 때 기억이 잘 안난다.

찾아보니, 내가 잔금을 쳤던 2020년 1월은 할인율이 1.5% 정도였다.

그때 2.8억 정도를 대출 받았는데, 2.8억x1%x1.5% = 42,000원 정도라.. 신경을 안썼나 보다.

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시뮬레이션

예시를 하나 들어보자.

서울 공지지가 9억 (대략 이정도면 서울에서 17억 정도의 집이다) 집을 사면서 4억의 대출을 받았다면.

매입 : 9억 x 3.1% = 2,790만원

근저당 : 4억 x 1% = 400만원

총 3, 190만원 되시겠다. 이 정도의 채권을 사서 5년간 보유해야 한다.

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그렇다면 바로 채권할인을 해서 팔면?

3190만원 x 11.70523 % = 3,744,473원.

약 375만원을 제하고 2,816만원정도를 돌려준다.

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상당히 큰 금액이다. 와우.. 여기에 3190만원을 1% 복리로 5년 돌리면 3353만원인데

3,353(만기금액) -2816(할인후 받은 금액) = 537만원.

16.8%의 수익률이라니 연간 3.3% 정도는 되는 셈이다.

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1000만원을 사서 바로 매도 vs 보유 후 매도

그렇다면, 이런 의문이 생긴다.

"이걸 바로 팔지 않고, 만기로 가겨가는게 차라리 낫지 않을까"

혹은

"바로 팔지 않고 할인율이 좀 양호해 질때 팔면 되지 않을까??

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하는 생각.

그래서 한번 계산해 봤다.

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시나리오 1: 1,000만 원 매입 직후 즉시 매도 (할인율 11.7%) : -11.7% 확정 손실

항목	값
액면가	10,000,000원
적용 할인율	11.7% (2026.1 기준 가정)
실제 회수액	8,830,000원 (10,000,000 × (1 − 0.117))
부담(손실) 금액	1,170,000원

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시나리오 2: 1,000만 원 매입 후 5년 만기 보유 : 5.1%

항목	값
액면가	10,000,000원
이율	연 1.0% (연 복리, 5년 만기)
보유기간	5년
만기 수령액(세전)	약 10,510,000원 (10,000,000 × (1+0.01)5)
이자수익(세전)	약 510,000원

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시나리오 3-1: 1,000만 원 매입 → 1년 후 매도 (할인율 15%) : -14.15% 손실

항목	값
액면가	10,000,000원
이율	연 1.0% (연 복리)
보유기간	1년
1년 후 채권가(이자 포함)	10,100,000원 (10,000,000 × 1.01)
1년 후 적용 할인율	15% (가정)
1년 후 매도 회수액	8,585,000원 (10,100,000 × (1 − 0.15))
원금 대비 손익	−1,415,000원 (손실)

시나리오 3-2: 1,000만 원 매입 → 1년 후 매도 (할인율 5%) : -4.05% 손실

항목	값
액면가	10,000,000원
이율	연 1.0% (연 복리)
보유기간	1년
1년 후 채권가(이자 포함)	10,100,000원
1년 후 적용 할인율	5% (가정)
1년 후 매도 회수액	9,595,000원 (10,100,000 × (1 − 0.05))
원금 대비 손익	−405,000원 (손실)

결론

1) 할인율이 지금보다 내려갈 것 같을 때 “일정 기간 보유 후 매도”가 즉시매도보다 유리하고, 할인율이 더 올라갈 것 같으면 최대한 빨리(또는 아예) 정리하는 편이 덜 손해

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2) 시나리오 1 (즉시 매도 :-12% ) 과 2 기준(만기보유 : 5.1%) 으로 봤을때,

둘의 차이는 17% 세후라고 해도 16% 정도의 수익률로,

5년 단리로 3.2%, 복리로는 3% 정도의 수익률이라 볼 수 있다.

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사실 작은 돈이라 무시할 수는 없는 상황. 특히나 채권은 안정 자산이고

투자시에도 일정 부분 이상은 채권에 투자하게 되는데 3% 이상 수익이 나는 채권이 많지도 않다.

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최종 결론

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- 5년 내 투자를 하지 않고 여윳돈이라면, 보유도 추천

그 기간내, 할인율 추이를 보고 (과거 19년에는 1.5% 정도 밖에 안했음) 좋은 조건이라면 매도도 가능

- 1-2년 내 투자를 해야 하는 사람이라면, 매입 후 즉시매도

언제 떨어질지도 모르고, 역으로 올라갈 상황도 있으니, 써야 할 돈이라면 매도 하는게 낫다.

- 사실, 2은행권 (저축 은행 등)에 자유저축으로 해 둬도 2.5%(세전) 정도는 나온다.

그러니, 차라리 빨리 갚는게 나은 선택일지도.

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그럼에도 불구하고 욕심이 나는건.

며칠내 할인율이 1%만 떨어져도 1천만원 기준 10만원이 save 되는 상황이니 원.

(이렇게 또 보면, 그냥 주식 투자하는게 낫겠다 싶기도.)

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어차피 피할 수 없다면 잘 판단하고 선택해야 한다.

그리고 국민주택 채권의 취지를 이해한다면

내돈을 뺏기는 일. 이라고만 생각하지 말고, 사회적 주거재원에 기여하는 한가지 방법이라는 시각을 가지는 것도 나쁘지 않겠다.

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주의 사항! 및 Tip

Tip1.

인터넷에서 채권을 직접 구입하고자 할 경우엔 즉시 매도밖에 되지 않는다.

그러므로 매수를 하려면, 직접 은행에 가서 하던지, 법무사에게 요청하여 매수 채권을 받도록 해야 한다.

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Tip2.

과거에 해 보니, 법무사가 등기 대행을 해 줄경우, 얼마의 수수료가 붙는 경우가 꽤 있었다.

필자의 경우, 인터넷에서 직접 매입 및 매수 처리한다.

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Tip3,

채권 할인율은 공시되지만, 수수료는 은행마다 약간씩은 다르다.

시간이 있다면 은행간 비교를 한다면 몇천원 정도는 아낄 수 있다.