어제 날짜로, 4개월동안 매도를 진행해 왔던, 수원 영통구의 40평대 아파트가 가계약 되었습니다.
계약까지는 되어야 아무래도 마음이 놓이겠지만,
그래도 그럴 가능성이 많지는 않기에, 복기할 겸 매도기를 써서 남겨봅니다
매수는 기술, 매도는 예술이라고 했던 선배님들의 말씀을 생생하게 느낄수 있었던, 매도기. 시작해 봅니다.
목차
1. 매수의 이유
2. 매도의 이유
3. 매도의 기술 1,2,3,4
4. 마치며
매수의 이유
해당 물건은 경기도 수원시 영통구에 있는 40평대 아파트입니다.
1급브랜드 아파트이지만 2000년대 초반에 지어진 아파트라 대형 구축이라 볼 수 있겠습니다.
부동산에 관심도 없던 제가 2019년 부동산 공부를 시작하고
경제, 그리고 부동산에 눈을 뜨게 됩니다.
월부 카페에 가입해서 월부학교까지 다니게 되죠.
2020년 당시 월부학교 여름학기 중이었는데, 이런 기사가 뜹니다.
네. 일명 710대책.
주택수에 따라 취득세를 엄청 높이겠다!! 가 나왔던 ....
[당시야 뭐, 조정지역, 투기지역, 투기과열지역은 전국에 천지삐까리였구요]
현재 사는 집이 하나 있고, 오산에 20평도 안되는 90년대 아파트를 하나 가지고 있던 저는 "어? 이제 투자 못하나? 나 12% 취득세는 감당 못할 것 같은데???" 하면서 급히 앞마당중에 괜찮은 애를 골라 봅니다.
그렇게 보게 된, 영통과 죽전,...
제가 주말마다 지방으로 임장을 가야 했기에, 아내가 집에서 좀 떨어진 죽전 메물을 보기로 했고, 제가 회사 끝나고 영통 매물을 보기로 합니다.
사실, 시간이 좀 더 있었다면 두 동네 매물을 다 긁어보고 다녔을텐데. 시간이 없어서 예전에 임장 다닐때 픽해 두었던 단지 매물을 보게 됩니다.
그래서 보게 된게 이 아파트였어요
둘중 하나.
아마 그날 사장님하고 주위의 매물 스무개는 봤을겁니다.
한 3일 연속 갔었나요??? 언제 대책이 발표될지 모르니 [발표 되면 바로 그날 적용일수도 있으니] 마음이 좀 급했던 것도 있습니다.
결국 최종 두개가 남습니다.
35평 중층 4억 VS 43평 중층 5억.
어느것을 하나 상관 없었습니다.
(사실, 저는 국평 이상은 생각하지 않았으나,
나중에 4식구가 들어와 살 수도 있고, 요즘 사람들은 넓은 평수를 좋아한다는 아내의 말에 설득 당했습니다. ㅎㅎㅎ
사장님께 말씀을 건넵니다
"사장님, 저희 이거 둘중에 더 많이 깎이는 걸로 할께요"
사장님이
"아. 그래. 잠깐만요 내가 통화좀 할께요~~~" 하시더니,
밖으로 나가서 한10분을 통화 하고 오시더니.
사장님 : "35평 천만원 깎았어. 어뜨케 이걸로 하실랴???"
나 : "음.. 감사해요. 43평은 얼마나 될까요?"
사장님 : "기다려바요. 나 35평에 이미 얼굴 한번 팔렸어;; 둘중 하나는 해야해"
라고 가시더니.
이번엔 15분만에 들어오셔서
사장님 ": "여기 1500까지 깎았어, 이거 하실텨?"
나 : "더이상 깎는건 무리겠죠?"
사장님 : 😑. 미아머;ㄴㅇ람ㄹㅁ;ㅣ낭;ㅁㅍㅁ
나 : "네, 여기로 하겠습니다. "
[사실, 부사님이. 상황을 만들어 내셔서 (아이가 둘 있는 부부인데 지금 사는 전세 집이 좁아서 여기로 들어오려고 한다. 아이가 학교 가야 해서 여기 꼭 사고 싶어 하는데 돈 2천정도가 부족하다)라고 이야기 하셨더라구요. 그걸 몰랐던 저희는 잔금날 매도인에게 "저희 투자로 산거에요, 집 있어요" 라고 했다가, 매도인이 나중에 전화로 부사님한테 엄청 화풀이 했다시더라구요]
매도의 이유
그렇게 어렵게 산 이 물건, 굳이 팔 이유가 없으면 안판다.. 라고 생각하고 있었는데,
동료들과 독서 모임을 하던중 "부동산 하락장에서 살아남기" 라는 대치동 키즈님 책을 보게 됩니다.
골자는 "투자를 하기 전, 뿌리 자산이 있어야 한다. 가고 싶은 곳에 우선 정착을 하고 그 다음에 줄기, 잎자산으로 늘려야 한다" 라는 내용이었고
키즈님이 쓰신 아래 책을 보니, 그 의문이 들기 시작합니다.
결국 강남을 가기 위한 건데, 강남은 언제 사지?
사실, 강남 살수 있는 돈을 벌어 놓은 다음에 강남을 살 생각이었는데, 아주 막연히.. 말입니다.
생각해 보니, 그때가 언제라고..? 그때 가서 12% 강남 취득세면... 3-4억 할거 같은데.. 그렇지 않으면 다 팔고 넘어와야 할텐데..
그때 몰아서 팔면 양도세가...???
글고, 내 나이 몇에???내가 뭐땜에 강남 가려는 거지???
라는 생각을 하게 됩니다.
"그렇구나, 어찌됐든 강남에 들어와야 하는구나"
플랜을 수정합니다.
우선 강남 입성이 먼저입니다. 깔고 앉는 돈이 문제가 아닙니다.
그 후 조금씩 쌓아서 투자를 해야 하는구나... 알게 됩니다.
아내에게 이야기를 해 봅니다.
다 듣지도 않고 "난 찬성" 하네요.
이미 가고 싶었던거죠, 아내는,
아 그리고, 제 아내는 부동산에 관심이 많아서, 이미 트렌드를 다 알고 있더군요.
매도기 1) 120군데의 부동산에 내놓다.
팔기로 했으니, 우선 집을 내놔야겠죠.
매도의 경험이 한번밖에 없던 저는, 그간의 수많은 부동산 사장님 응대를 해 보면서
"좋은 사장님 만나면 될꺼야" 라고 생각했습니다.
동료들이 "지금 시장 매도 엄청 어려워~" 라고 했지만,
"응, 나는 일 잘하시는 부동산 사장님을 알아, 여기가 뭐 하급지도 아니고 공급도 없고 학군은 좋아서, 그래도 문의는 있지 않을까?" 라고 생각합니다.
그래서 작년 10월, 저희가 매수할때 일 잘 해 주셨던 부동산 한군데만 내놓습니다.
사장님하고 이야기를 해 봅니다
나 : 사장님. 저 강남 이사가려구요, 여기 oo억에 내 놓으려하는데. 요즘 사람좀 있어요?
사장님 : 요즘 사람이 없긴해요. 그리고 사장님 물건이 쉽지는 않아요.
계약한지도 이제 3개월밖에 안되어서 거의 2년이 남았고, 수리는 안되어 있는 기본집에다가 전세도 싸게 들어 있어서..
나 : 아.. 그렇죠..
사장님 : .. 우선 그래도 해 보십시다요!!!
아.. 우리 믿음직스러운 사장님. . 이때만 해도 혼자 아름다운 그림을 그립니다.
..
....
.....
한달이 거의 지나도록 문의가 없습니다.
그래서 사장님과 통화를 하고나서, 손님이 없다시길래.
"죄송하지만 다른데도 좀 뿌릴께요"라고 말씀드리고, 주변의 부동산에 뿌립니다.
처음엔 80군데의 부동산에 뿌렸습니다.
동료들이, "그래서는 안된다, 인근 동네에 다 뿌려라" 라고 하시고
쏘쿨님이 "매도가 장난이야???" 라십니다.
반경 5킬로 되는 부동산에는 모두 뿌립니다.
일반전화만 있는 부동산을 제외하고 모두 뿌리니 120군데 정도 되네요.
매도기2) 세입자 마음 달래기
사실, 저희 세입자는 광교에서 부동산을 하고 있는 부동산 사장님입니다.
제가 처음 내놓은 부동산 사장님과는 아는 분이라 소통이 어렵지는 않았으나, 특유의 자신감이 쎄신 분이라, 편하지는 않는 분입니다. ㅎㅎ
부동산 120군데에 내 놓고 났더니 전화가 옵니다
임차인 : 아니 사장님, 뭔 매물을 이리 많이 내놨어요~?
나 : 네.. 사장님. 아무래도 빨리 팔려야 해서 마음이 좀 급하네요. 계속 집 보여달라기도 죄송스럽구요
임차인 : 아니 그냥 나한테 물어보지, 어디어디 일 잘하니까 거기 내놓으라고 알려줬을텐데.. 아니 이게 뭐야. 네이버 부동산에는 40개.. 레츠에는 93개???
나 : .......
임차인 : 혹시 내 전화번호 줬어요? 이 사람들한테 내 전화번호 주면 다 알텐데.
나 : ..네?? 아, 안줬어요, 집은 저 통해서만 보기로 해서, 사장님 전화번호는 안나갔습니다.
임차인 : 에휴, 알았어요 어쩔수 없지
조정시장이다 보니, 임차인이 갑입니다. 진짜 갑갑 OF 갑.
아내와 애들을 데리고 임차인의 부동산에 방문도 해 봅니다.
선물도 드렸어요.
골프 치신대서 정관장 골프 에디션,
그리고 따님이 집 보여주신대서, 스벅 상품권까지...
집만 잘 나가라 아주 그냥.
사실, 4개월 반동안, 집 본사람이 별로 없습니다.
그래도 한번씩 집 보러 오면 임차인 입장에서는 스트레스를 받을 수 밖에 없죠.
한번은 오늘 저녁에 집 보여줄 수 있냐 물어봤더니.
이런 반응을 보이십니다. 제 기억에 집 보여준 횟수는 3번? 4번인데, 맨날 집보여줘야 한다는 스트레스가 많으셔서 그런지 화풀이를 하시네요.
[선물 드린것도 약발이 다 했나 봅니다]
최근에 집을 보러 오신답니다.
그래서 약속을 잡고 보여주셨어요.
그러시면서 이렇게 저한테 어필을 하십니다.
어렵다. 무슨 말씀을 하고 싶으셨던 걸까요.
나 이렇게 잘 도와준다??? 이 말씀만 하셨다 보기엔, 좀 과한데..
동료들에게 물어보니, 기름칠을 좀 하라네요.
과일 바구니라도 드려야 하나..고민하고 있다가,
너무 속보이는 듯 하여 잠시 미뤄둡니다.
잘 보여주셨답니다.
사실 얼마전부터 마음속에 있던 "선물"에 대한 부담감을 떨어버릴겸.
(선물을 드려야 하는데, 속이 너무 보이는 선물을 하면 되려 안좋지 않을까 하는 부담감] 카카오톡 선물리스트에 있는 리스트 중 하나를 선물해 드립니다.
매도기3) 부동산 사장님들의 공격! 다 막아내리랏!!!
120개 매물을 내 놨지만, 실제로 연락이 왔다갔다 하는 사장님은 몇 없습니다.
상승장에 집 사려고 갔을때는 그렇게 버선발이시더니.
하락장에 집 팔려고 가니, 말투부터 바뀝니다.
항상 말씀하시는 건
"사장님. 여기 집 파시려고 여기저기 다 내놓으셨잖아요" 라는 멘트.
그나마 말을 이쁘게 하시는 분들은 "얼마나 급하시면 여기저기 다 내놓으셨을텐데..." 라고 하시구요.
며칠전에 어느 사장님이 손님 한분을 데려 오시길래
[갑자기 최근에 사람이 많이 보기 시작했습니다]
여쭤봤습니다.
나 : "사장님 요즘 분위기 좀 어때요?"
사장님 : " 요즘 그리 좋지는 않아요, 사장님 뭐 지금 4개월동안 여기 있는 부동산에 다~~~ 뿌리셨잖아요, 근데 뭐, 지금 연락 온데 있어요??"
나 : "네~ 그렇군요." (흥 이야기 해 봐라)
사장님 : "아직 안돌아요, 지금 네고는 어느정도 생각하고 계시죠??"
나 : "네 네고는 어느정도 생각하고 있어요, 다만 제가 여쭤본건, 지금까지 계속 손님이 별로 없으시다가, 지난주부터 세팀째 보러 오시거든요, 다른 부동산에서는 지금 안보고 계약금 쏘시겠다 해서 가격 조율중이구요"
사장님 : 아 그래요?"
나 : "제가 경쟁 붙이려는 의도는 절대 아니구요, 손님이 없다가 갑자기 서너팀이 오신다니, 시장이 바뀌었나 싶어 여쭤본거에요"
사장님 : "지금 뭐... 시장이 바뀌었다거나 살아나거나 하지는 않아요. 어찌됐든, 아직 저희한테도 기회는 있는거죠? 오늘 손님이 오신다했으니까"
나 : "네 알겠어요, 저쪽 부동산에도 내일 오전까지는 계좌 내지 않을께요.
뭔가 약간 통쾌 했습니다. 4개월간의 을질을 한번에 복수했달까요...??
[이게 뭐라고 참...]
...
시장에서 보기엔 그냥 당연한건데, 제가 4개월동안 당한게 (?) 있어서 그런가, 왠지 통쾌하더라구요
아, 그리고 저.. 나름 커뮤니케이션 강사라서,
기분나쁘게 말씀드리고 그러지는 않았습니다. 아하하핳하하하하ㅏ;;
매도기4) 마지막까지 순탄치 않았던..
사실 방금 말씀드린 것 처럼, 처음 단독으로 내놨던 부동산에서 손님 한분을 데려왔습니다. 그런데 조건이 좀 까다로웠어요.
지금 당장 돈이 없으니, 7천만원은 저희집 임차인 나갈때 주면 안되냐는 거였습니다.
즉, 개인간 근저당을 잡아달라는 거였죠
좀 더 정리해 보면
- 개인간 근저당 7천만원
이 첫 조건이었고.
이 조건을 받을지 말지에 대해 아내와 이야기 하는데 하루가 걸렸습니다.
사실 저희도 대출을 내서 서울로 이사할거라, 돈이 묶이는게 진짜 아쉽거든요.
어쨌든 이렇게 첫번째 조건을 받으면서 부사님하고 통화를 해 봤습니다
나 : "사장님, 근데 그분 근저당에 대한 이자는 생각하고 있을까요?"
사장님 : ",... 음 아마 생각 안하고 계실거 같은데요"
나 : "역시 그렇군요. 그럼 그것도 우리가 부담해야 하는거 같은데, 그럼 깎지는 않으실까요?"
사장님 : "아니 그건 또 깎아 달라 그르드라. "
나 : "에휴.. 그렇구만요. 우선 이야기 해 봐주세요"
사장님 : "피델님~, 그분이 900만원 깎아달래요... 너무한다 그쵸"
피델 : "생각보다 쎄네요...그렇게까지는 못할거 같은데
사장님 : " 그럼 어뜨케.. 500만원 정도로 해서 해 보실래요?"
피델 : "음.. 제가 생각해 보니 시나리오상(사업자 대출 10%로 내는 설정입니다) 깎아드릴수 있는건 350만원 정도에요. (6650만원에 대한 1년 10% 이자 665만원인데 대략 650만원) 근데, 50만원 정도는 어떻게 해 볼 수 있으니, 400만원에 해 주시고, 진짜 거기서도 안된다 싶으면 사장님이 500까지는 해주셔도 되요.
사장님 : "그래요 해 볼께요"
피델 : "그리고 옵션하나가 더 있는데요. .. 아니다. 이건 좀 복잡하니까 그분이 안받는다 하면 말씀드릴꼐요"
사장님 : "그래요~~ 알겠어요"
한참 진행하고 있는데, 임차인에게연락이 옵니다.
아참. 이분 부동산 사장님이셨죠.
손님 두분을 잡아 오셨대요.
하루만 늦게 하랍니다.
그 상황에 근저당조건을 건 매수인이 400네고 조건을 받아 들입니다.
계좌 요청이 들어옵니다.
갈등이 됩니다.
"흐음. 임차인인데, 나중에 강짜 부리면 우짜지?"
"근저당.. 진짜 아쉬운데, ..."
"근데 그러다가 지금 매수인 떠나면 어쩌지>??"
이럴때는 동료분들에게 물어봐야죠.
동료님이 강하게 말씀해 주십니다.....
아.. 고민이 더 됩니다.
양도세 낮추는 것도 조언을 해 주십니다.
최종 가계약금을 받다.
임차인 부동산 사장님 쪽은 기대를 접었습니다.
사실, 그쪽에서 좋은 조건을 가지고 오더라도, 이미 완료단계에 있는 부동산 사장님 [오랜기간동안 친하게 지내기도 했고, 일도 잘하시는.. 어제부터 계속 신경써 주고 계신]께 거부할 말이 떠오르지도 않았습니다.
그래서, 임차인 사장님께 말씀을 드렸죠.
"계좌가 안나오니, 매수인이 다른 물건도 보는 것 같다" 라고 했더니
"놓치시면 안되죠 그쪽으로 진행하십셔" 라고 말씀해 주십니다.
최종 계약 조건을 조율합니다.
사실 잔금 미수금에 대한 이자 500만원은 제가 제안한건데요.
근저당권 설정하며, 무이자를 주는게 사회 통념상에 맞지 않을 수 있어, 나중에 저 대출 받을때 문제가 될 수 있다는 논리로,
원래는 500만원을 미리 깎아주고, 매월 6%에 해당하는 이자를 내게 하자고 했더니,
부동산 사장님이 "복잡하니까, 그냥 5백만원 선이자로 처리 합시다" 라고 하셔서 들어가게 된 내용입니다.
저는 개인적으로 매도가를 낮추면 양도세 16.5%가 내려가서, 조금 이득도 있으니까요.
마치며.
이번 매도를 진행하며, 몇가지 깨닫게 된 내용이 있어 정리해 봅니다.
- 일잘하는 부동산이 중요하다
==> 제가 이런 저런 제안을 했을때, 찰떡같이 알아듣고 쉬운 말로 정리해 주시는 능력.
그리고 중간에서 정확한 조율을 해주시고,
제가 무슨말을 하던지 "해봅시다" 라고 해줄수 있는 사장님.
무엇보다 제 편에서 이야기를 해 주시는 내편인 사장님이 진짜 중요합니다
2. 상승장에 똥차 팔지 못하면 하락장에 새차 팔아야 한다.
==> 살때는 희망회로를 돌리며, "내가 젤 잘사는 거야" 라고 했는데,
팔 때 보니, 내 물건의 진짜 가치가 나오더군요.
그래서 왜 강남 아파트를 선호하는지 한번 더 깨닫게 된 계기였습니다.
아무리 하락장이라도 강남아파트는 이렇지는 않았을텐데요...
3. 결국 판단은 내가 하는것.
그렇습니다. 결국 판단은 제가 해야 해요.
다행히 부동산 사장님이, 뭔가 막 가르치려는 사장님이 아니시라서, 그리고 저도 한 공력이 5년째에 접어드니, 이런 판단 정도는 할 수 있게 된것 같습니다.
4. 신뢰관계가 생명이다.
이번에 가장 많이 느끼게 된 것이, 부동산 사장님과의 신뢰관계였습니다
강남 싸모님들이 왜 물건지에만 부동산을 내는지 알게 된 시간이었으니까요.
앞으로 매도를 잘 할 수 있겠다!! 이런 말은 못하겠습니다.
아마도 그때는 또 다른 어려움을 통한 경험과 학습과 성장이 기다리고 있겠죠
그래도 이렇게 하나를 거치며 성장해 갑니다.